Zvolte krátkou fixaci

To je netypická situace. Navíc poprvé v historii českého hypotečního trhu máme před sebou zvyšování sazeb. Doposud jsme zažili pouze pokles.

Část poradců a někdy i banky nás přesvědčují, že je dnes výhodné zvolit delší dobu fixace, protože není o tolik nebo o nic dražší než krátkodobá. Úvaha je to správná z hlediska zpětného pohledu, ovšem má svá úskalí.

Není úplně jasné, proč se rozdíl mezi sazbami tolik snížil. Kdyby se očekávalo dlouhodobé zvyšování sazeb, rostly by krátké i dlouhé fixace zhruba stejným tempem. Ale za poslední rok rostly krátkodobé fixace rychleji než dlouhodobé. Proč? Naznačuje to něco, co by nám mohlo pomoci vybrat si správně dobu fixace? Nabízí se několik hypotéz.

První hypotézu nazvěme konkurenční. Konkurenční boj mezi bankami nedovolí zvýšit dlouhodobé sazby. Tuto hypotézu můžeme odmítnout, protože žádná banka si nemůže z hlediska ziskovosti dovolit prodávat ztrátový produkt. Kdyby tato hypotéza byla pravdivá, viděli bychom masivní reklamu propagující krátké sazby či nechuť bank uzavírat dlouhé sazby.

Druhá hypotéza souvisí se zdroji pro hypotéky. V loňském roce se banky předzásobily vydáním velkého množství hypotečních zástavních listů. Banky tedy mají dostatek dlouhodobých zdrojů za nízké ceny. Pro krátkodobé fixace používají banky zdroje z mezibankovního trhu nebo z vkladů svých klientů. V poslední době sazby těchto zdrojů mírně narostly.

Pro dlouhé fixace používají banky nashromážděné zdroje z hypotečních zástavních listů s nízkou sazbou. Tato hypotéza by podporovala rozhodnutí použít co nejdelší fixaci, protože až tyto zdroje „dojdou“, dlouhodobé sazby půjdou také nahoru. Nicméně řízení aktiv a pasiv se v bance nesvěřuje náhodě nebo nějakým krátkodobým ziskům. Jedná se vždy o velmi dobře zvážené rozhodnutí.

Proto se musíme zamyslet nad poslední hypotézou, kterou nazvěme „budoucí pokles“. Banka nabízí krátkodobou i dlouhodobou sazbu takovou, aby na ní vydělala. Očekává tedy, že sice krátkodobě půjdou sazby nahoru, což se děje, ale zároveň očekává, že za rok či dva mohou opět zamířit dolů. Z toho důvodu si může dovolit nabízet klientům relativně nízké dlouhodobé sazby, protože na nich bude v budoucnosti dostatečně vydělávat.

To by vysvětlovalo malý rozdíl mezi krátkými a dlouhými sazbami. Tato hypotéza by ovšem, oproti druhé hypotéze, podporovala rozhodnutí použít co nejkratší fixaci, protože sazby zanedlouho začnou klesat a s nimi i krátkodobé sazby.

Hypotéza „budoucí pokles“ je také podporována i některými prohlášeními členů bankovní rady, učiněnými mezi řečí v rozhovorech pro tisk: „Nebudeme reagovat zvyšováním sazeb na krátkodobé zvýšení inflace způsobené daňovou reformou.“ – „Dnes inflačně cílujeme na tři procenta, v roce 2010 budeme cílovat na dvě procenta.“

Rozhodnutí o volbě fixace úrokové sazby je jedno z nejtěžších rozhodnutí při uzavírání hypotečního úvěru. Autor doporučuje i dnes, v době očekávaného růstu sazeb, orientovat se na krátkou fixaci sazeb. Přečkat pravděpodobné jedno či dvě zvýšení sazeb, ale poté se těšit z jejich poklesu.