Banky ukazují palcem dolů
Světlana Rysková, Bydlení, 11.09.2009
Budou ceny bytů a rodinných domů v Česku ještě klesat, nebo už se konečně vydají vzhůru? Developeři tvrdí, že už se odrážejí ode dna, chování bank však může znamenat i opak.
Mnoha svým klientům v těchto dnech hypoteční banky oznamují, že jejich úvěry nejsou dostatečně kryté zástavou. Co to znamená? Ukažme si to na modelovém příkladu. Představte si, že jste si před třemi lety koupili byt za tři miliony korun. Protože jsme neměli „ani floka“, celou kupní cenu jste zaplatili z hypotéky. Banky byly v té době štědré a vstřícné. Poskytovaly bez problému hypotéky nejen na 100 %, ale i na 110 % či 120 % odhadní ceny, i když s mírně nadprůměrným úrokem. Počítaly s tím, že ceny nemovitostí porostou a tak bude krytí dostačující. Pro vás se to také jevilo jako dobrá investice, protože hypotéky na tři až čtyři procenta byla levná.
Váš byt už nemá tu cenu
Letos vám končí tříletá fixace a vy jste přišli jednat o novém úroku. Jste celkem připraveni, že už nebude tak příjemný, jako dosud. Ale k velkému překvapení vám bankéř oznámí, že váš byteček už nemá hodnotu tří miliónů korun, ale o patnáct procent nižší, tedy jen 2,55 milionu. Vaše hypotéka není kryta nemovitostí do výše zbývající jistiny.
Jak je to možné, když jste celé tři roky poctivě spláceli? Jednoduše. Může za to kouzlo anuitní splátky. V prvních letech splácení úvěru jde převážná část splátky na zaplacení úroku, menší část jde na umořování jistiny. Po třech letech máte tedy z jistiny úvěru zaplaceno jen něco kolem 313 tisíc korun. Zbývá doplatit 2,687 milionu korun, tedy víc, než na kolik odhaduje banka váš byt. Vypadá to s vámi bledě.
Banka má právo požadovat dozajištění úvěru jinou nemovitostí. Pokud ji nemáte, může projevit shovívavost, ale zadarmo to nebude. Napaří vám k nové úrokové sazbě ještě rizikovou marži. Místo v současné době průměrného úroku kolem 5,6 %, vám navrhne něco kolem sedmi procent, a to už je pěkná pálka. Jste v pasti a nedá se s tím prakticky nic dělat. Většinou už ani nemáte čas a možnost zkusit refinancování jinde. Ale není jisté, zda byste pochodili. Některé banky dnes nepůjčí ani na 85 % odhadní ceny.
Zdravá korekce trhu
Možná vás napadne, že půjde-li to tak dál, za 20 let budete vlastníkem nemovitosti, za kterou na hypotéku zaplatíte několikrát víc, než jaká bude její hodnota. Podobné pocity zakusili zcela nedávno mnozí Američané, když ceny jejich domečků nezadržitelně padaly a bylo jasné, kdy se to zastaví. Jak to dopadlo, ví dnes celý svět.
I když si všichni stále opakujeme, že žijeme v tržním prostředí, kdy cenu tvoří především poměr nabídky a poptávky, když jde o naše byty a rodinné domy, jako by to neplatilo. Dnes je jich na trhu evidentní nadbytek, ale přesto o možném poklesu cen nechce nikdo slyšet. Jestliže bankéři revidují hodnotu hypotečních zástav, nemusí jít pouze o opatrnost kvůli současné ekonomické krizi. Může to být i signál, že považují ceny nemovitostí za přehřáté a očekávají jejich pokles.
Cenová korekce realitnímu trhu neuškodí – až odezní krize, přispěje k vyrovnání nabídky s koupěschopnou poptávkou, obchodování s nemovitosti obživne a ceny rezidenčních nemovitostí opět půjdou vzhůru, i když možná pozvolněji než jsme byli zvyklí v minulých letech. Jen teď na to někteří majitelé hypoték mohou na chvíli doplácet.
Foto: Profimedia.cz
