Cesta do hypotečního ráje

Světlana Rysková, Bydlení, 18.02.2008

Jednoduchá, srozumitelná, dostupná hypotéka, kterou je možné získat na jakoukoli nemovitost v kterémkoli státě EU za rovných podmínek – tak bude vypadat evropský hypoteční ráj. Možná, jednou...

Chcete si koupit byt na hypotéku a vůbec vám nevyhovuje, že banky v Česku zvyšují úrokové sazby a účtují si vysoké poplatky? Máte smůlu, zatím se s tím nedá nic dělat. Ale už se na tom pracuje.

Evropská unie chce vytvořit jednotný evropský hypoteční trh. Neznamená to, že budou hypotéky všude úplně stejné, ale měly by být snadno porovnatelné a dostupné i přes hranice.

Kdo si vyhlédne byt v Praze, bungalov u moře ve Španělsku nebo apartmán v Rakouských Alpách, mohl by si na to půjčit třeba v německé hypoteční bance, když mu budou její podmínky vyhovovat.

Úvěrem k většímu blahobytu
Eurohypotéky by měly být rychlejší, levnější a dostupnější i nízkopříjmovým skupinám obyvatel. Brusel tím však sleduje i jiné cíle než jen větší komfort pro evropské spotřebitele.

Integrovaný hypoteční trh má podpořit poskytování úvěrů, zvýšit jejich počet i objem, pomoci růstu HDP členských států v příštích deseti letech ročně až o 0,7 % a podpořit spotřebu o půl procenta ročně.

Větší konkurence údajně stlačí ceny hypoték do roku 2015 v průměru až o 47 bazických bodů. A sníží i doprovodné náklady. Zní to jako rajská hudba, zvláště nyní, když úrokové sazby v domácích bankách rostou.

Svá optimistická očekávání opírají evropští komisaři o analýzu poradenské společnosti London Economics, kterou si dali zpracovat. Zatím to však vypadá, že na cestě do evropského hypotečního ráje jsou příliš velké překážky. Vidí je zejména poskytovatelé hypoték. Varují, že integrace je předčasná a riskantní.

Varování vlivných
Unijní óda na eurohypotéky se nelíbí zejména Evropské hypoteční federaci (European Mortgage Federation – EMF). Poukazuje na to, že v jednotlivých členských státech platí různá legislativa a zvyklosti, i úroveň zkušeností s jednotlivými typy úvěrů.

To všechno není možné propojit tak jednouše, jak by si to evropští komisaři přáli. Bude třeba integrovat úvěrové registry, sjednotit způsoby vymáhání pohledávek, oceňování a evidenci zástav. A to si vyžádá čas.

Například už několik let se připravuje European Land Information Servis (EULIS), tedy jakýsi evropský katastr nemovitostní. Zatím do něj vkládají informace jen Finsko, Norsko, Švédsko, Litva, Anglie, Wales, Skotsko, Irsko, Island, Nizozemí a Rakousko.

Některé státy, jako například Francie, to ani dost dobře udělat nemohou, protože evidují nemovitosti zcela nekompatibilním způsobem. V konečném důsledku, jak tvrdí experti EMF, mohou náklady vynaložené na integrační proces vést paradoxně ke zdražení úvěrů.

Bílá kniha zklamala
EMF je vlivná organizace. Funguje už čtyři desítky let a sdružuje poskytovatele hypotečních úvěrů z 18 států EU. Podle posledních dostupných údajů z roku 2006 půjčily její členské instituce na bydlení 5,7 trilionu eur. Proto je jen obtížné její hlas ignorovat.

Ukázalo se to na konci loňského roku, kdy Brusel vydal Bílou knihu o integraci trhu hypoték EU. Kdo čekal urychlení integrace, byl zklamán.

Zatímco v ostatních podobných dokumentech bývají obsažena konkrétní doporučení, která pak dostávají rychle podobu směrnic EU a jsou integrována do legislativy jednotlivých států, tentokrát Bílá kniha nic podobného nepřinesla.

Někteří odborníci to přičítají i americké krizi hypoték, která dopadla loni na světové finanční trhy, a jako by varování EMF umocnila.

Podle zadání Bílé knihy je nutné ještě analyzovat rozdíly ve financování úvěrů v jednotlivých státech, připravovat pravidla pro regulaci nebankovních institucí působících na hypotečním trhu, sestavovat doporučení pro jednotnou registraci nemovitostí a jejich oceňování, integrovat úvěrové registry, sbližovat způsoby vymáhání úvěrových pohledávek, a tak dále.

Nový hypoteční kodex
Jediné, čeho se můžeme podle Bílé knihy v dohledné době dočkat, je nový hypoteční kodex (Code of Conduct on Home Loans). Jde o soubor informací, které by měl mít k dispozici zájemce o hypotéku v každém státě EU, aby si mohl porovnat nabídku alespoň na domácím trhu a vybrat si, co je pro něj nejvýhodnější.

Novinkou má být, že kromě výše splátky, úroku a podmínek zajištění by se měl dozvědět, kolik za úvěr celkově zaplatí, a to včetně všech poplatků.

Vyjádří to Annual percentage rate of charge. Tento údaj si můžeme představit jako obdobu roční procentní sazby nákladů (RPSN), kterou musejí v Česku povinně uvádět poskytovatelé spotřebitelských úvěrů.

Zájemce o hypotéku by se měl podle nového hypotečního kodexu také předem dozvědět, za jakých podmínek může úvěr předčasně splatit, v jakém se ocitne úvěrovém registru a co z toho pro něj vyplývá.

Nový kodex může zlepšit i postavení českých klientů na hypotečním trhu, ale jen pokud bude povinný. Dosud platný Code of Conduct v mírnější verzi je totiž dobrovolný a hypoteční banky v Česku si s ním příliš nedělají hlavu. (Oficiální název tohoto dokumentu hypotečního kodexu je Zásady poskytování předsmluvních informací souvisejících s úvěry na bydlení a zájemci ho mohou najít na webových stránkách České bankovní asociace).

Jen pro reklamu
K hypotečnímu kodexu přistoupily zatím jen ČSOB, Hypoteční banka, bývalá HVB Bank, eBanka, GE Money, Raiffeisenbank, Volksbank, Wüstenrot a všechny stavební spořitelny. Patřičně se tím chlubí, ale jak se říká, skutek utek.

Nedávno udělalo Sdružení obrany spotřebitelů test dodržování podmínek hypotečního kodexu a zjistilo, že pouze tři ze 14 signatářských finančních institucí dávaly klientům informační materiály v předepsané kvalitě (tak zvaný Evropský standardizovaný informační formulář). Tak k čemu vlastně takový kodex je?

Nová unijní podoba Code of Conduct by mohla spatřit světlo světa už letos a Evropská komise se dala slyšet, že bude povinná pro všechny instituce poskytující úvěry na bydlení v EU.

Je reálná šance, že se jí to podaří prosadit, protože to podporuje i EMF. Možná to bude první krok do hypotečního euroráje.