Hypotéka a časová hodnota peněz
Petr Borkovec, Bydlení, 12.12.2007
V pokračování článku Správná hypotéka provedeme pátou fázi srovnání. V této poslední fázi všechny kroky zopakujeme a v každém kroku přepočítáme o vliv časové hodnoty peněz (ČHP), tedy vliv v čase klesající hodnoty splátek hypotéky, pojistného, investic i přijatých plnění a zisků.
První část analýzy Správná hypotékaČasovou hodnotu peněz (diskontní faktor) pro účely tohoto srovnání stanovíme ve výši 5 % ročně. Tato hodnota odpovídá průměru mezi růstem nominálních mezd a výnosem státních dluhopisů.
V první fázi jsme srovnávali celkové náklady jednotlivých variant při splacení po 20 letech a po 30 letech. Pro zjednodušení a neznalost budoucnosti jsme nekalkulovali u investičního životního pojištění (IŽP) či investic do podílových fondů vliv zákona o dani z příjmu – tedy nevažovali jsme ani nereinvestovali daňovou úsporu z IŽP. Stejně tak zisk z IŽP není zdaněn 15 procenty.
Podívejme se na tabulky v pravém sloupci. Tabulka označená 1A srovnává splátky, celkové náklady a rezervy v jednotlivých variantách v první fázi srovnání. Jde o srovnání bez započtení časové hodnoty peněz.
Vliv časové hodnoty peněz
Ve druhé tabulce, označené 1B, je totéž po započtení ČHP. Pořadí nákladové výhodnosti variant se nemění ani na jednom horizontu. Výrazně se však stírají rozdíly mezi variantami. Vliv ČHP negativně dopadá zejména na hypotéku s odloženou splátkou jistiny s IŽP a pozitivně dopadá na obě anuitní hypotéky.
Vliv snížení daně z příjmu
V tabulkách 2 a 3 vidíme vliv aktuálního zákona o dani z příjmu a vliv srovnání splátek u všech variant. Tabulka 2 ukazuje diskontovaný vliv daně z příjmu na odbytné z pojistného 12.000 Kč ročně. Tabulka 3 sleduje vliv dorovnání splátky na stejnou výši ve všech variantách prostřednictvím pravidelné investice při započtení ČHP.
Nákladovost variant při stejné splátce a započtení vlivu daní z příjmu
V tabulce 4 jsou pak tyto vlivy shrnuty. Ani nyní se pořadí nákladové výhodnosti nezměnilo. Znovu se však zmenšily rozdíly mezi variantami. Pozitivně dopadá ČHP zejména na odloženou daň ze zisku z IŽP na třicetiletém horizontu, a tím na variantu anuitní hypotéky v kombinaci s IŽP.
Negativně však dopadá znovu na hypotéku s odloženou splátkou jistiny v kombinaci s IŽP - zejména díky nízké současné hodnotě peněz, které získáme z IŽP po 30 letech po splacení hypotéky.
Nákladovost variant při stejné splátce bez nutnosti zajištění smrti
Tabulka 5 ukazuje celkovou nákladovost variant při stejné splátce, započtení vlivu daní a navíc za předpokladu, že nepočítáme se zajištěním smrti. I v tomto případě se pouze stírají rozdíly mezi variantami.
Jaké jsou závěry?
Podívejme se nejprve na případ, kdy klient zároveň potřebuje zajištění pro případ smrti. Časová hodnota peněz zde negativně dopadá na variantu hypotéky s odloženou splátkou jistiny v kombinaci s IŽP.
Tato varianta stále zůstává finančně nejvýhodnější variantou – rozdíl oproti ostatním možnostem však klesl z 300.000 Kč na „pouhých“ 60.000 Kč. Důvodem je především již zmiňovaná „nízká“ současná hodnota zisku z IŽP po splacení celé hypotéky.
Díky ČHP téměř zmizel na třicetiletém horizontu rozdíl mezi anuitní hypotékou splacenou z IŽP a anuitní hypotékou splacenou z investice. Pokud by IŽP nepodléhalo dani z příjmu, tak by se anuitní hypotéka s IŽP stala i na třicetiletém horizontu výhodnější než stejná varianta splacená z investice s rizikovou pojistkou.
V případech, kdy klient nepotřebuje zajištění smrti, zůstává velmi těsně nejvýhodnější variantou anuitní hypotéka splacená z investice. Pokud by však nedocházelo ke zdanění zisků z IŽP, byly by znovu nejvýhodnější obě varianty kombinované s IŽP.
Výhody a nevýhody všech variant zůstávají stejné a jsou podrobně popsány v první části analýzy. Po aplikaci časové hodnoty peněz klesla finanční výhodnost hypotéky s odloženou splátkou jistiny a je otázkou, zda se pak vyplatí podstupovat rizika a nevýhody spojená s touto metodou financování bydlení.
Výhodnost této varianty však bude růst s výší hypotéky. Je tedy možné ji znovu doporučit bonitním klientům čerpajícím vysokou hypotéku a zejména ochotným přijmout všechna rizika.
Změnit vše ve prospěch hypotéky s odloženou splátkou jistiny by mohlo zrušení zdanění zisků z IŽP a zejména vytvoření vhodnějšího produktu pro kombinaci s touto hypotékou - flexibilnějšího, levnějšího a s delší dobou rozpouštění počátečních nákladů či jejich zastropováním.
Je tedy možné zopakovat závěr z první části analýzy: Pro většinu případů, kdy se čerpá hypotéka, doporučuji z pohledu celkových nákladů, flexibility a rizikovosti anuitní hypotéku protaženou na delší dobu, kombinovanou s investiční životní pojistkou nebo s pravidelnou investicí do fondů.
Je však důležité připomenout, že ve všech variantách hypotéky kombinované s IŽP bylo použito jedno z nízkonákladových IŽP společnosti Partners. Většina standardních IŽP dostupných na trhu by tyto varianty výrazně znevýhodnila oproti anuitním hypotékám i anuitní hypotéce kombinované s pravidelnou investicí do podílových fondů.
Autor je školitelem společnosti Partners
Napište autorovi Ptejte se nás v poradně Další články o bydlení
