Hypotéky u ledu

Světlana Rysková, Bydlení, 10.11.2009

Možná si vzpomenete na reklamní spot jedné velké banky, ve kterém má majitelka nového luxusního bytu svou hypotéku zavřenou v ledničce. Radostně sděluje kamarádce, že si s ní může dělat, co chce. Jenže realita je většinou úplně jiná, než jak ji ukazují reklamy.

Mám synovce, který si před třemi roky postavil dům kousek za Prahou. Samozřejmě si ho celý i s parcelou pořídil na hypotéku. Splátka 25 tisíc měsíčně mu tehdy připadala celkem schůdná, protože měl dobře placené místo u jedné velké nadnárodní společnosti, perspektivu kariérního postupu a ještě si přivydělával bokem ve firmě svého kamaráda. Oženil se a už plánovali přírůstek do rodiny, když vtom kde se vzala, tu se vzala – ekonomická krize.

Nejdřív zkrachovala kamarádova firma, pak přišla o práci novopečená manželka, následně synovcův zaměstnavatel ohlásil snižování platů o 15 %, a teď dokonce hrozí propuštěním.

Přidejme k dobru ještě fakt, že mému příbuznému letos končí fixace úrokové sazby a ta nová mu o pár stovek zvedne měsíční splátku. Nic na tom nemění ani skutečnost, že na sklonku léta a začátkem podzimu několik bank vyhlásilo snížení úroků. Většinou takové nabídky platí spíš pro nové zájemce než pro stávající klienty.

Ve slepé důvěře v reklamní slogany přišel můj synovec nedávno na rodinnou sešlost s tím, že si přefinancuje úvěr v bance, která tak krásně zmrazuje hypotéky, a tím všechno vyřeší.

Do mrazáku na půl roku

„Zmrazení hypotéky“ však není žádný zázračný lék pro nesolventní klienty. Jde vlastně o přerušení nebo odklad splátek hypotečního úvěru na určité období. Tato služba není na českém trhu žádnou novinkou ani převratným hitem jednoho finančního ústavu. V mírných modifikacích ji nabízí většina hypotečních bank již řadu let. Jejich nabídka se liší jen v tom, jak dlouhé období přerušení splátek umožňují (zpravidla to bývá maximálně půl roku), jak často je možné splátky přerušit, respektive po kolika měsících trvání smlouvy lze poprvé nebo pak opakovaně o tuto službu požádat.

Podotkněme, že o „zmrazení hypotéky“ je třeba požádat a není povinností banky žádosti vyhovět. Pokud však dá svůj souhlas, vyúčtuje si za to jednorázový poplatek.

Některé banky „zmrazení hypoték“ nabízejí zabalené do balíčku, který se většinou nazývá flexibilní hypotéka nebo hypotéka na míru. Dovoluje snižovat či zvyšovat splátky, případně splácení na nějakou dobu přerušit nebo naopak poukázat mimořádnou splátku i v období fixace úrokové sazby. Balíček těchto služeb si však klient musí sjednat hned při uzavření úvěrové smlouvy nebo při změně fixace úrokové sazby. Pak za to uhradí jednorázový poplatek nebo určitý měsíční paušál a je už jen na něm, zda možnost úpravy splátek využije, či nikoli. Výhodou balíčku je jen to, že v případě potřeby se dá „hypotéka zmrazit“, aniž by o to bylo třeba pokaždé zvlášť žádat. Svolení banky je dáno předem a stačí, když klient předepsaným způsobem svůj záměr oznámí.

Ve spásu raději nedoufejte

Teorii jsme tedy probrali, teď se poraďme s odborníkem, jaká je praktická použitelnost „zmrazení hypotéky“.

Roman Scherks ze společnosti Partners podotýká, že řada klientů šla v době hypotečního boomu „až na krev“ a v současné době je například kombinace vyššího úroku a problémů se splácením v důsledku nezaměstnanosti nebo výrazně nižšího příjmu může přivést na okraj propasti. „V době boomu banky rozdávaly hypotéky na 100 % odhadní ceny nemovitosti, dostávali je i klienti, kteří by jinak neměli nárok. Uměle se prodlužovala doba splácení například na 30 let, aby klient vůbec na hypotéku mohl dosáhnout,“ rekapituluje zlatá hypoteční léta v Česku Scherks.

„Zmrazení hypotéky rozhodně není univerzální řešení. Banky totiž v takovém případě většinou vyžadují, aby klient platil úroky, a na ty jde v prvních letech úvěru větší část měsíční splátky. Pozastavení splátek jistiny je tedy pro klienta bez příjmu jen velmi malou úlevou,“ vysvětluje odborník a pro názornost uvádí i příklad.

Klient má hypoteční úvěr na dva miliony korun se splatností 30 let a úrokem pět procent. To znamená měsíční platbu přibližně 10 740 korun. Z toho jde v prvním roce na úhradu úroků 8335 korun měsíčně a na úmor jistiny jen 2405 korun. Pokud by byla splatnost hypotéky 20 let, je měsíční splátka asi 13 200 korun, z čehož jde na úrok 8335 korun a na splátku jistiny 4 865 korun. Ani v jednom případě se tedy dlužník „zmrazením hypotéky“ velké úlevy nedočká.

V závěrečné fázi hypotečního úvěru je to naopak, protože větší část splátky jde na umoření jistiny. V takovém případě by snad přerušení splátek mohlo pomoci, říká Scherks a dodává, že v případě finančních problémů není dobré spoléhat jen na „zmrazení hypotéky“. Lepší je hledat individuální řešení podle konkrétní situace každého klienta.

Foto: Profimedia.cz