Jak se zbavit černého nájemníka?
Michal Höschl, Bydlení, 06.08.2010
Na Finmagu se už dřív psalo o tom, že nejskvělejším příležitostem je rozumné vyhnout se řádným obloukem. Platí to stále, což potvrzuje i následující příběh. Točí se kolem obzvlášť výhodné koupě bytu, která se ovšem kupující zatím jaksi nevyplácí. S bytem totiž „získala“ i jeho dosavadního obyvatele. Realitní kancelář a původní majitel sice slibovali byt prázdný, jenže jak se ukazuje, na jeho uvolnění jsou příliš krátké i zákonné páky. Nejskvělejší příležitosti zkrátka skrývají háčky. Nepolykejte je.
Povolání poradce je nevděčné v tom, že musíte být stále ve střehu. Práce vás může dostihnout kdekoli. V křesle u kadeřnice Jany jsem vždycky mohl vypnout, vyklepat z mysli procenta a desetinné čárky, prostě relax. Donedávna. Při jedné nedávné návštěvě mě Jana požádala, zda bych jí pomohl s vyřízením úvěru na koupi bytu. Mávnutím proutku se z klienta stal poradce a z kadeřnice jeho klientka. Až budu příště relaxovat pěší turistikou v Tatrách, před medvědem určitě neuteču, vsadím se, že chce jenom poradit s důchodovým pojištěním.
Nicméně – pustil jsem se do toho jako profík. Bavili jsme se o tom, jakou má Jana o bydlení představu, jaký byt by chtěla a kde. A samozřejmě přišla na přetřes i citlivá otázka peněz. Jana si představovala byt v Praze, nejlépe v jejím centru, řekněme kolem 40 m² v cihlovém domě. Byla by do něj ochotná investovat 1 200 000. Otázkami bydlení se zabývám už několik let, takže mám představu, co je a co není možné: průměrná cena takového bytu v Praze je okolo 1 600 000 Kč (cca 40 000 Kč/m²). Popřál jsem tedy Janě hodně štěstí a považoval věc za vyřízenou, totiž za nemožnou.
Jana kupuje byt
Zhruba za dva měsíce se mi kadeřnice Jana ozvala, že byt podle svých požadavků v Praze sehnala a že bychom se mohli pustit do vyřizování úvěru. Nevěřil jsem vlastním uším. Tak to je tedy terno. Vypravili jsme se s Janou do realitní kanceláře, která byt nabízí.
Na místě jsme se dozvěděli, že byt skutečně splňuje Janiny požadavky. Dříve to býval byt družstevní, družstvo zaniklo a nyní je byt majetkem společenství vlastníků bytových jednotek, které by ho chtělo prodat. Potud tedy žádný problém. Ten se skrývá jinde – přímo v bytě. Pokud si tedy právě neodskočil do trafiky pro tvrdé sparty. Tím problémem je člověk, který byl vyloučen už z bývalého družstva, dnešní společenství vlastníků s ním nemá nic společného. A na byt nemá pražádný nárok, ostatně za něj odmítá i platit. Nebude prý problém vystěhovat ho. Zní to konečně logicky: na co nemám nárok, to nemůžu užívat.
Rozdělili jste si tedy úkoly. Já vyřídím hypotéční úvěr. Jana zaplatí rezervační zálohu, od února bude vlastnicí bytu. A realitní kancelář se společenstvím vlastníků zatím na své náklady zařídí vystěhování neplatiče, aby byl byt od března volný k užívání.
Jana versus pan Nežádoucí
Dnes máme srpen. Jana i já jsme své úkoly splnili. Ne tak realitka a společenství vlastníků. Neplatič stále obývá byt, na který nemá nárok, a je mu asi vcelku jedno, že se změnil jeho majitel. Do karet mu bohužel ale hraje také bezzubá česká legislativa.
Občanský zákoník se totiž zabývá jen případy, ve kterých byl byt užíván na základě řádných smluv. Na případy lidí, kteří obývají cizí byty, aniž by na ně měli právo, se v něm nedostalo. Soudně vystěhován může být ten, kdo na byt nárok měl, ale přišel o něj, když neplnil, k čemu se smluvně zavázal (§710 a §711 občanského zákoníku). Soudy ale nemají nástroj k vystěhování člověka, který na byt prostě nárok nikdy neměl.
Jana tedy stále bydlí s maminkou. Měsíčně přispívá 5 000 Kč na chod domácnosti, k tomu splácí co měsíc 8 000 Kč hypotéky. Další peníze, zatím několik desítek tisíc, spolknul honorář advokátky, kterou si Jana na řešení svého problému najala. A která ho nevyřešila. Rady si neví ani soud. Jana se dostala do velmi nepříjemné situace – vydává spoustu peněz na bydlení, a i když má vlastní byt, nemůže v něm bydlet. Jako každý majitel navíc ručí za svůj byt vůči třetím osobám, přitom ale nemůže ovlivnit, co se v něm děje. Není těžké představit si okolnosti, za kterých by jí to mohlo způsobit velké problémy.
Jana už to zná
Zatím se Jana svých práv snažila dosáhnout právní cestou. Nikdo jí nepomohl – ani nemohl. Zkusíme teď využít radu známého, který už podobných situací řešil stovky. Jakmile „nežádoucí osoba“ opustí byt, vyměníme zkrátka zámky. Majitel bytu na to má bezesporu právo. Když stávající obyvatel bytu zavolá policii, ta bude chtít, aby své nároky na byt prokázal. A tady pan Nežádoucí narazí, protože nebude mít co a jak prokazovat. Má sice úředně trvalé bydliště v domě, to ale neznamená automatický nárok na byt. Pokud se do něj bude pokoušet dostat násilím, je to vloupání, tedy trestný čin. Janiny lapálie by tedy snad mohly definitivně skončit a konečně by mohla bydlet ve svém vlastním bytě.
Jana už to tedy, parafrázujeme-li dávný reklamní slogan, zná. Pokud se i vám naskytne příležitost podobně „výhodné“ investice, hledejte, čím je její výhodnost vykoupena, zda lákavé sousto není návnada, ve které se skrývá nějaký ten háček. U bytu vždycky raději vyčkejte, až bude doopravdy volný. A nešetřete nohy, zaběhněte na obecní úřad, abyste zjistili, jestli ve vašem bytě někdo náhodou nemá trvalé bydliště, předejdete tím možné nepříjemné návštěvě exekutora.
Autor je finanční poradce společnosti Partners.
Kontaktovat ho můžete na telefonním čísle 420 774 145 466 nebo na michal.hoschl@partners.cz.
Titulní foto: Profimedia.cz
