Jak urychlit hypotéku
Josef Uchytil, Bydlení, 29.08.2007
Příprava podkladů k žádosti o hypotéku a samotný schvalovací proces v bance není, jako když si jdete pro novou občanku. Dvě pasová fota, jeden vyplněný formulář a koupený kolek věru nestačí.
ODHAD: POZOR NA CENU A TERMÍNJaké potíže nás mohou při vyřizování hypotéky potkat? V prvé řadě to s největší pravděpodobností bude odhad kupované (zastavované) nemovitosti. Většina bank spolupracuje se svými externími odhadci, kteří tak naopak mohou spolupracovat s několika bankami. Ať tak či onak, mají práce až nad hlavu. Tedy alespoň ti schopnější a řekněme nepředražení.
Klidně se vám může stát, že vám odhadce na otázku „kdy zhruba bude odhad hotov“ odpoví „dostanu se k tomu tak zhruba za měsíc“. Jedinou radou v takovém případě je zkusit jiného odhadce – nejlépe všechny a všech se optat na rychlost zpracování a přibližnou cenu.
Výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapu získáte dnes velmi rychle, na co ale leckdy musíte přitlačit, to je dodání nabývacího titulu prodávajícího. Je to dokument prokazující vlastnictví prodávajícího, dokument, který je zapsán na listu vlastnictví (LV).
KUPNÍ SMLOUVA
Nemovitost ovšem chcete brzy mít ve svém vlastnictví, proto banka požaduje (alespoň návrh) kupní smlouvy nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní. V tomto dokumentu je spousta právnických formulí a mezi nimi pro vás velmi důležitá data – vymezení toho, kdo co kupuje, kdo prodává, za jakou kupní cenu a jakým způsobem bude uhrazena (tj. jaká část hypotečním úvěrem od jaké banky na který účet). A také do kdy má být tato cena uhrazena, aniž by např. propadl rezervační poplatek nebo jste museli platit penále.
Toto datum je stěžejní při vyřizování hypotéky a byť se většina bank honosí rychlostí zpracování (např. do 5 pracovních dnů), domluvte se s prodávajícím na co nejzazším termínu. Měsíc by měl stačit, usilujte ale nejlépe o měsíce dva.
REKONSTRUKCE
Zatím jsme se věnovali koupi. Co je ovšem jiné v případě výstavby nebo rekonstrukce? Zcela určitě celý proces zdrží příprava projektové dokumentace a téměř jistě i stavební povolení nebo ohláška, je-li jedno nebo druhé k uvažovaným stavebním úpravám potřeba.
Projektanta hledejte se stejnou péčí jako odhadce a pro jednání na stavebním úřadě nezbývá než popřát hodně štěstí a pevných nervů. V ideálním případě stačí bance jen rozpočtové náklady, které si vesměs můžete sestavit sami, lepší ovšem je oslovit přímo odborné firmy, které budou dané práce provádět.
Všechny podklady jste donesli od banky a počítáte, že do týdne budete podepisovat úvěrovou smlouvu. I zde se ovšem můžete přepočítat – banka si může v průběhu schvalování vyžádat další doplňující podklady, což může protáhnou schvalovací proces i o několik týdnů.
VINKULACE
Telefonát od úvěrového pracovníka „máte připravenou úvěrovou smlouvu“ jistě potěší, jdete do banky, podepisujete smlouvu o úvěru a také zástavní smlouvu (kupujete-li, pak spolu s prodávajícím – stále ještě je současným majitelem nemovitosti), vložíte zástavní právo na katastr nemovitostí a následně (!) kupní smlouvu tamtéž.
Pokud je možné čerpat na návrh na vklad zástavního práva (lze takřka ve všech případech, byť třeba leckde za poplatek až 1.500,- Kč), stačí už jen vyřídit vinkulace pojištění, které banka vyžaduje. To je navázání výplaty pojistného ve prospěch banky. Vinkulace pojištění zastavené nemovitosti je hračka a koneckonců samotná vinkulace životního pojištění také (požaduje-li vůbec banka tuto vinkulaci).
ŽIVOTNÍ POJIŠTĚNÍ
S uzavřením životního pojištění či navýšením pojistné částky, pokud vaše stávající zajištění není pro banku dostatečné, neotálejte. Pojišťovna musí vaši smlouvu akceptovat, a to s přihlédnutím ke všem možným rizikům. Pokud jste měli v minulosti nějaké zdravotní komplikace, dá se počítat se zdržením takové akceptace – pojišťovna si vyžádá od vašeho ošetřujícího lékaře zdravotní dokumentaci, postoupí návrh pojistky zdravotnímu underwrittingu, který např. navrhne navýšení rizikového pojištění.
Takový návrh musíte podepsat a podepsaný jde zpět do akceptace. Nenechávejte to na poslední chvíli, můžete tak propásnout termín čerpání a změna úvěrové smlouvy (dodatkem) není zadarmo.
KLIDNÝ SPÁNEK
Kolik nocí tedy nebudete spát? Můžete spát vcelku klidně, pokud: 1. obvoláte všechny přípustné odhadce a vyberete „nejrychlejšího levného“. 2. Vhodně nastavíte termíny v kupní smlouvě. 3. Včas nastartujete zajišťovací produkty (pojištění nemovitosti, životní pojištění). 4. Budete mít štěstí na úřadech. 5. A šikovného finančního poradce.
V závislosti na výše zmíněných faktorech (a pár dalších) pak může být hypotéka při dokonalé součinnosti s prodávajícím schválená třeba i do týdne od prvního kontaktu s prodávajícím (to když banka nevyžaduje odhad a životní pojištění). Pokud nebudete mít vyloženou smůlu, pak by tou horní hranicí mělo být šest týdnů.
