Když hypotéka komplikuje život

Jitka Trnková, Bydlení, 25.03.2009

Tím, že dostanete hypotéku, nic nekončí. Během splácení může nastat mnoho komplikací. Jak je nejlépe řešit?

Mám nemovitost zatíženou hypotékou, ale chci si koupit nové bydlení. Jaké mám v takovém případě možnosti?

Můžete se rozhodnout mezi dvěma variantami – buď stávající nemovitost prodat i s hypotékou, k tomu ale potřebujete souhlas banky, nebo můžete splatit hypotéku z peněz za prodej staré nemovitosti a na nové bydlení si vzít hypotéku novou. V tomto případě však často počítejte s poplatky za předčasné splacení staré hypotéky. Druhou možností je to, že si můžete starou nemovitost nechat a pronajímat ji. Z pronájmu pak můžete jednoduše platit starou hypotéku a na nové bydlení si půjčit znova.

Jak probíhá proces, jak dlouho trvá a kolik mě to bude stát, když prodávám byt s nesplacenou hypotékou?

Pokud z prodeje nemovitosti splatíte starou hypotéku, jde o proces víceméně bez problémů. Banka vydá souhlas s prodejem a podmíní si tok peněz z prodeje na svůj účet, kde dojde ke splacení hypotečního úvěru a vy dostanete případný zbytek. Záleží jen na tom, jak kupující platí – zda v hotovosti, nebo z jiné hypotéky. Jde ale o standardně nastavené procesy, takže je to bez problémů.

V případě, že od vás kupující převezme starý úvěr tak, jak je nastaven z minulosti, může to být často výhodné pro obě strany. Pokud by tato hypotéka byla například dva až tři roky stará s pětiletou fixací, tak by tam asi byla lepší sazba než dnes. Vyplatilo by se to jak vám (bylo by to bez sankcí), tak i kupujícímu, který bude mít menší úrok, než by dostal u nové hypotéky. Vhodnost nebo nevhodnost záleží ale na mnoha dalších okolnostech a je potřeba situaci posuzovat individuálně. Důležité je však to, zda nemovitost prodáváte v době refixace, a tedy bez sankce, nebo mimo toto období, za což vám hrozí sankce za předčasné splacení.

Pokud si ale berete u téže banky hypotéku na nové bydlení, může banka sankce odpustit nebo snížit. Podmínky jsou ale u jednotlivých bank různé. S prodejem jsou spojeny jen standardní poplatky jako daň z převodu, odhad, poplatky na katastrálním úřadě, za právníka apod.

Jak je tomu v případě, že prodávám nemovitost zatíženou hypotékou u jedné banky, ale kupující ji chce financovat hypotékou od banky jiné?

Jde o běžný postup. Banky toto umí a dělají to běžně. V zásadě jde jen o případnou sankci za předčasné splacení, pokud je zvažujete. Banka se současným hypotečním úvěrem vydá souhlas a druhá banka pustí peníze první bance a zapíše se na druhé místo. První banka dá po obdržení peněz na katastr návrh na výmaz zástavy, druhá banka se pak posune na první místo a je to vyřízené. Pro tuto akci však nová banka požaduje písemné prohlášení první banky, že vymaže zástavu a vyčíslení výše dluhu. Podmínky bank na takovéto refinancování jsou prakticky totožné.

Jaké jsou výhody a nevýhody předčasného splacení hypotéky? Jak se u jednotlivých bank liší?

Na tuto otázku je těžké odpovědět, protože sankce vždycky vycházejí ze smlouvy a mezi bankami se liší – přesně to vyjmenovat snad ani nelze, protože bank je hodně a podmínky se v čase hodně měnily. Obecně se dá říci, že banky požadují celý ušlý úrok do konce fixace nebo určité procento (kolem 5 %) ze splacené části za každý rok do konce fixace. Obecně lze tyto sankce nazvat sankce za předčasné splacení, ty se hodně liší a vždy záleží na dohodě s bankou.

Jak mám postupovat, pokud chci byt s hypotékou pronajímat?

Podívejte se do smlouvy, zda si banka nevymiňuje právo vědět, zda se byt nepronajímá. Jinak nemusíte ohlašovat nikomu nic. Nezapomeňte však, že na pronajímaný byt si nesmíte odečítat úroky od základu daně.

Co mám dělat, pokud nebudu mít peníze na splácení hypotéky?

Každopádně je nutné začít s bankou ihned jednat. Banky totiž mají stanovené postupy, ale moc vstřícné ke klientům obecně nejsou. Existují ale také speciální produkty (např. KB) na snížení splátky, ale je to vždy za vyšší sazbu. Obecně mohou banky na nějaký čas odpustit splácení jistiny, ale úroky chtějí vždycky. Pokud se ale situace nezlepší, tak nezbývá než začít jednat s bankou o prodeji nemovitosti.

Mohu si vzít hypotéku na pořízení družstevního bytu?

To samozřejmě lze, ale nevýhoda tkví v tom, že je třeba dát bance nějakou nemovitost do zástavy, což v případě družstevního bytu nejde – nejste majiteli nemovitosti, nýbrž jejích členských práv. Je však možné zastavit nemovitost jinou, ať už je ve vašem vlastnictví, nebo patří příbuzným. Nebo můžete využít tzv. předhypotečního úvěru. Tento úvěr se poskytuje najednou spolu s budoucí hypotékou a banky u něj nevyžadují ručení v podobě zástavy zanesené v katastru nemovitostí.

Jedná se o jakýsi „předúvěr“ umožňující financovat nemovitost, která teprve bude převedena do osobního vlastnictví a zanesena do katastru. Zásadní však je, že může trvat maximálně jeden rok a poté musí být tento úvěr splacen již schválenou hypotékou zajištěnou nemovitostí. Za poskytnutí předhypotečního úvěru zaplatíte částku kolem dvou tisíc korun a samozřejmě musíte počítat také s klasickými poplatky spojenými s hypotékou.

Budu muset platit nějaké poplatky za změny ve smlouvě? Třeba pokud moji hypotéku převezme jiný dlužník nebo rozhodnu-li se požádat o prodloužení doby splácení o pět let?

Na takové případy mají banky sazebníky – bývá to v rozmezí 1–10 tisíc Kč, ale banky se mezi sebou dost liší. Úvěr ale v žádném případě nikdy nejde prodloužit o pět či více let. Vždy se musí vzít úvěr nový (delší), jímž se vlastně refinancuje ten starý a začne se platit hypotéka nová.

Jak řešit situaci, když mám bydlení na hypotéku a banka mi při změně fixace nabídne podstatně vyšší úrokovou sazbu, než jsem měl doposud, která by měsíční splátky navýšila třeba o víc než tisíc korun měsíčně?

V podstatě máte na výběr tři možnosti:

1. Smířit se s tím a začít platit nově navrženou částku.

2. Zkusit s bankou jednat o snížení navržené sazby, a tedy i splátky s tím, že pokud nesleví, tak úvěr budete refinancovat v jiné bance. Často se stává, že banky ustoupí, ale nemusí to tak být vždy.

3. Refinancovat úvěr v jiné bance za lepších podmínek. Refinancování je dnes jednodušší – banka nechce žádné potvrzení o příjmu, stačí starý odhad, hypotéka je bez poplatků atd.

Prodej nemovitosti včetně nesplacené hypotéky je možný jen se souhlasem banky. Při předčasném splacení hypotéky mimo dobu fixace počítejte se sankcemi. Pokud předčasně splatíte hypotéku u banky, u které si budete brát na nové bydlení hypotéku novou, může vám banka sankce odpustit nebo snížit.

Úvěr si nikdy nemůžete prodloužit, ale musíte si vzít nový úvěr, kterým zaplatíte ten starý a začnete platit nově uzavřený. Při problémech se splácením hypotéky se ihned spojte se svou bankou – může na nějaký čas odpustit splácení jistiny a vy budete platit jen úroky.

V případě, že od vás kupující převezme starý úvěr tak, jak je nastaven z minulosti, může to být často výhodné pro obě strany.

(Publikováno v Lidových novinách. Materiál vznikl ve spolupráci s hypotečním specialistou Romanem Scherksem ze společnosti Partners). Foto: Profimedia.cz