Pozor na akontace

M. Kucharský, M. Felix, Bydlení, 21.02.2008

První otázka, kterou většinou dostanete, je: »Kolik máte vlastních zdrojů?« A odpověď už úvěrový specialista na přepážce banky vyplňuje do kolonky »akontace«. Hned vzápětí uslyšíte: »Jak velkou částku si můžete dovolit měsíčně splácet?«

V situaci, kdy se snažíte dosáhnout na úvěr, se vám podvědomě bude chtít odpovědět na obě otázky co nejvyšším číslem – tedy maximem, které si můžete vůbec v dané chvíli dovolit. A finanční past je nastražena.

Všechno funguje krásně až do chvíle, kdy nastane nějaká nepředvídaná finanční komplikace. Ta může přijít například v podobě navýšení rozpočtu během stavby, výpadku příjmu z důvodu restrukturalizace firmy nebo třeba narození dítěte a s tím vším spojenými náklady, které jste dopředu nedokázali odhadnout.

Pro všechny tyto případy je důležité pracovat s plánovanými finančními rezervami. Jenže kde se vezmou rezervy, když všechny svoje prostředky dáte na akontaci pro koupi nemovitosti a veškeré volné prostředky vydělané každý měsíc padnou na splátky úvěru?

Pojďme se podívat na rezervy očima finančního plánovače (s ohledem na nedávné pětiletky nezní v češtině slovo »plánovač« dobře, proto se vám zřejmě tento člověk představí jako finanční poradce). Finanční plánovač si rovněž nejdřív udělá přehled o tom, kolik máte vlastních zdrojů a kolik vám měsíčně zbývá volných prostředků. Mimo to ale zjišťuje, jakým způsobem jste zajištěni pro případné nesplácení úvěru z různých důvodů, a probere s vámi všechny možnosti, které mohou nastat.

Jakmile si finanční plánovač udělá takto ucelený obrázek o vaší situaci, pomůže vám určit výši počátečních rezerv, kterou potřebujete, abyste se vyhnuli všem neočekávaným finančním bouřím. A také proto, abyste si nemuseli sjednávat pojištění, které je v případech, které jdou řešit rezervami, zbytečně drahým luxusem. (Přiznejme ovšem, že jsou i situace, které se rezervami řešit nedají. Nicméně i se správnou variantou konkrétního pojištění vám finanční poradce umí hodně pomoci.)

Jakou část vašich vlastních zdrojů bude teď představovat akontace? Tak velkou, aby vám zbyla přiměřená rezerva. Zní vám to bezpečněji než původní varianta? Pojďme se ještě podívat na to, kolik peněz byste měli měsíčně splácet. Určitě méně, než abyste se každý měsíc zbavili všech volných peněz. Ušetřené zdroje vám totiž mohou pomoci k navýšení rezerv takovým způsobem, že se daleko dříve dostanete k možnosti předčasného splacení úvěru.

Dobrý finanční poradce vám navrhne takový způsob zhodnocení té části rezerv, která přesahuje nezbytné minimum, že vám peníze v rezervách mohou vydělávat více, než kolik vás stojí na úrocích peníze, které jste si vypůjčili. Až vám rezervy narostou natolik, že byste mohli předčasně splatit všechny svoje závazky, zastavte se opět za svým finančním poradcem, aby vám spočítal, jestli se vám to vyplatí nebo která jiná varianta by pro vás mohla být výhodnější.

Najmout si na tuto práci finančního poradce má ještě další výhody. Nezávislý finanční poradce vám umí vybrat mezi mnoha různými finančními a pojišťovacími ústavy takovou banku (pojišťovnu) a takový produkt, který je pro vás v dané chvíli nejvýhodnější.

Přitom je z čeho kvalifikovaně vybírat. Některé banky kladou při stanovování podmínek hypotečního úvěru důraz na kvalitu nemovitosti, jiné preferují spíše bonitu klienta. Některé vnímají vaše tři děti jako riziko, některé na počet dětí vůbec nehledí. Navíc může mít kterákoliv z bank sezonní akce a slevy, které jejich nabídku výrazně zvýhodňují a o kterých mají finanční poradci většinou detailní přehled.

Dobrému finančnímu poradci neunikne ani vaše stavební spoření a spočítá vám, jestli je vhodné použít jej na financování části nemovitosti nebo jestli bude výhodnější využít jej k tvorbě rezerv.

Dobrá zpráva na konec. V naší republice jsou v současné době služby nezávislých finančních plánovačů/poradců (včetně těch nejlepších) zdarma. O jejich odměnu se postarají finanční ústavy, jimž závěrem potřebné smlouvy váš finanční poradce doručí (i to je výhoda – máte-li finančního poradce, kvůli vyřízení všech záležitostí kolem hypotečního úvěru kromě jedné návštěvy banky nikam nemusíte).

Proč by vám měl poradce žijící z provize banky nabídnout pro vás nejvýhodnější řešení? Protože provizi za takto připravený obchod mu ráda poskytne opravdu každá banka, i ta, která má momentálně pro daného klienta nejvýhodnější podmínky.

Navíc existují poradenské společnosti, které upravují výši provize jednotlivých bank tak, aby byla pro poradce stejná, a poradce tak nemusel vybírat banku podle výše své provize, ale jen a jen podle potřeb klienta.

Autoři jsou hypoteční specialisté společnosti Partners. Psáno pro Hospodářské noviny.