Prague Marina: Investice k nezaplacení
Vladislav Kruták, Bydlení, 08.06.2010
Pohled na křivku cen tuzemských nemovitostí, která již druhým rokem setrvale, ale jen zvolna klesá, by možná nejednoho pozorovatele přiměl k poznámce, že čekání na obrat je sice pohodlné, ale vleče se to. Navzdory délce však nelze toto čekání označit za nudné.
O zábavu přihlížejících pečují zejména developerské společnosti, které jako králíky z klobouku vytahují na světlo další a další triky, jimiž se pokoušejí odvrátit hrozbu, kterou pro jejich záměry pokles cenové hladiny představuje.
V nedávné době přibyla do jejich arzenálu další zbraň: prezentace nákupu bytu v novostavbě coby výjimečné investiční příležitosti. Nápad je to jistě pozoruhodný, tím spíše, že s ním přišla firma, která se v aktivitách podobného druhu dosud příliš neangažovala, totiž Lighthouse Group. Pod názvem „Nový pohled na investice“ inzeruje tato společnost od poloviny května 2010 na webových stránkách svého projektu Prague Marina jedinečnou možnost zhodnotit koupí bytu vložené prostředky až o neuvěřitelných 21 % ročně.
Bonanza na břehu Vltavy
Potenciálního investora, který na stránky nahlédne, na první pohledu upoutá modelový výpočet, z nějž slibovaný pohádkový výnos vychází. Čtenář tak snadno zjistí, že byt v hodnotě 5 300 022 Kč, získaný úhradou pouhých 15 % z kupní ceny – tedy za 795 003 Kč - lze obratem pronajmout za 14 000 Kč měsíčně a díky rozdílu mezi „běžnou hypoteční splátkou“ a „akční hypoteční splátkou“ tak každý měsíc získat 8 587 Kč, což – vztaženo k uhrazené části kupní ceny – údajně znamená oslnivý výnos 21,1 % p. a.
Zvídavější povahy, které pro jistotu vezmou do ruky kalkulačku, se zarazí hned vzápětí. Vklad ve výši 795 003 Kč se během 24 měsíců zhodnotí na 1 001 091 Kč, tedy nikoli o 21,1 %, nýbrž jen o 12,2 % ročně… Pohled na displej, na němž se skví cifra 1.1221, ovšem dává tušit, kde se stala chyba. V marketingovém oddělení Lighthouse Group si zkrátka někdo měl nasadit brýle.
Další překvapení číhá v doprovodném textu: onou „akční hypoteční splátkou“ totiž není míněno nic jiného, než že kupující získá „finanční podporu na platby úroků z hypotečního úvěru“ – ovšem jen po dobu dvou let! Zmíněná kalkulace přitom vychází z předpokladu třicetileté splatnosti úvěru… V modelovém výpočtu proto stojí za to pokračovat. Zvolíme-li pro zjednodušení pouze pětiletý výhled (který nám umožní odfiltrovat možný vliv změn výše nájemného či ceny bytu), zjistíme, že měsíční zisk 8 587 Kč se ukončením podpory ze strany developera změní na ztrátu 10 184 Kč. V průběhu pěti let tak namísto ročního výnosu 21,1 (respektive 12,2 %) lze kalkulovat… s roční ztrátou 3,74 %!
Označovat takový pohled na investice za „nový“ se vzhledem k neotřelosti celého konceptu zdá být na místě. Legendy o spekulantech, kteří po krachu na Wall Street vyskakovali z oken luxusních hotelů, však jasně naznačují, že už nejméně jednou v dějinách se o něj někdo pokusil.
Slovo dělá muže
Tím ovšem příběh nepovedené marketingové akce nekončí. V červenci 2009, tedy v době, kdy už většina stavitelů chtě nechtě couvla před realitou klesajícího trhu a stínové slevy v jejich nabídkách vystřídaly slevy skutečné, vystoupil Tamir Winterstein, takto ředitel Lighthouse Group, v Hospodářských novinách v interview s titulkem „Byty nikdy zlevňovat nebudu“. Někteří čtenáři (mne nevyjímaje) tehdy zapochybovali, zda je tak odvážné prohlášení s ohledem na nejistý vývoj realitního trhu na místě, na mnohé však mohla jeho slova zapůsobit dojmem jisté solidnosti, zvláště když byla podložena argumenty dokládajícími slušnou znalost psychologie zákazníka.
Letos na jaře Winterstein na stránkách téhož listu nejenže svůj zamítavý postoj ke slevám zopakoval, ale navíc se se stejnou rozhodností distancoval i od „sušenkové metody“ zmenšování bytů. A znovu zazněl nikoliv nesympatický argument, že dodatečné slevy považuje za nefér vůči těm, kdo nakoupili za původní, nesnížené ceny.
Co jej přimělo náhle změnit názor a začít jednat takto „nefér“, nám ředitel Lighthouse Group asi neprozradí. Leccos však opět drze napoví kalkulačka. Rozdíl mezi „běžnou“ a „akční“ hypoteční splátkou v modelovém výpočtu činí 18 771 Kč. Za 24 měsíců tak developer novopečenému majiteli vyplatí 450 504 Kč – tedy nachlup přesně 8,5 % z katalogové ceny bytu! Opravdu jen náhoda...? Možná. Daleko pravděpodobnější ovšem je, že nebýt jednoho neuváženého prohlášení, mohla dnes být na stránkách developera předmětem propagace „akční sleva 8,5 % na byty v projektu Prague Marina“…
Tak jako mnoho jiných prodejců, i stavitelé své aktuální i perspektivní klienty rádi představují bezmála jako příslušníky společenské smetánky, přinejmenším však lidi nadprůměrné úrovně, příjmů i nároků. Proč se zrovna o takové kupující někdo rozhodl bojovat dryáčnickým stylem prodejců nerezového nádobí a zázračných leštidel, zůstává záhadou. Přihlížející však může hřát vědomí, že se při tom chytil do vlastní sítě – a nepoučil-li se o ničem jiném, tedy alespoň o tom, že některé sliby je lepší nedávat.
Foto: profimedia.cz
