S cizí střechou nad hlavou

Vladislav Kruták, Bydlení, 21.12.2009

Série článků, která nedávno proběhla médii, konstatuje, nikoli bez jisté dávky překvapení, nárůst zájmu o nájemní bydlení. Téměř bez výjimky hledají jejich autoři primární příčinu tohoto jevu v aktuálně ztížené dostupností hypotečních úvěrů. Nepřímo tak vyjadřují přesvědčení, že dojde-li v budoucnu ke snížení úrokových sazeb a změkčení nároků bank na potenciální dlužníky, vrátí se situace ke stavu, který jsme uvykli považovat za normální – totiž k preferenci vlastnického bydlení.

Ze zvoleného úhlu pohledu mohou mít jistě pravdu, přesto však existují tendence, které naznačují, že momentální trend by nemusel zůstat dočasným jevem a mohl by mít na trh s bydlením hlubší dopad.

Podle výzkumu realitní společnosti ERA Europe, nejenže v loňském roce v ČR činil podíl domů a bytů ve vlastnictví již plných 79 %, ale především na tuto výši dokázal vyšplhat během pouhých tří let – z hodnoty 65 % v roce 2005.

Vlastnická hysterie

Nikomu, kdo v uplynulých letech otevřel noviny, zapnul televizor či jen ve společnosti nechtěně vyslechl cizí hovor, není potřeba příčinu tohoto jevu vysvětlovat: zájem „bydlet ve svém“ v nedávné minulosti hraničil až s hysterií. Každá mince má ovšem dvě strany a tak se rubem tohoto postoje stala degradace nájemního bydlení do role náhražky, která v lepším případě poslouží jako jakási čekárna na vyřízení formalit spojených se získáním vlastního domu nebo bytu.

Vyvolaly ale tuto situaci jen čistě ekonomické aspekty? Pohled na obsah webových diskusí s příspěvky ve znění „nejlepší reklama na vlastnictví bytu je strávit dva roky v podnájmu“, případně „bydlet v podnájmu je totéž, jako být jednou nohou na ulici“ nahrává úvaze, že podstatnou roli v rozhodování mezi nájemným a hypotékou u mnoha lidí sehrála i nevalná úroveň vztahů mezi pronajímateli a nájemníky.

Bez koncepce to nejde

Na adresu příčin tohoto stavu již bylo řečeno mnohé, ve zpětném pohledu je ovšem možné konstatovat, že důležitou roli při formování těchto vztahů sehrála prostá nezkušenost. Stejně tak jako veřejné instituce neměly nikterak jasno v koncepci a podpoře bytové politiky (a nemají ostatně dodnes), neměli ani majitelé nemovitostí spolu s nájemníky příliš přesnou představu o takových věcech, jako je povaha jejich vzájemného vztahu, praktické limity jejich práv a povinností, o realistické ceně poskytovaných služeb nemluvě. Problém dále zhoršovaly mediálně vděčné excesy obou stran, stejně tak jako nejrůznější ideologická a ekonomická klišé.

Posledně jmenovaný fenomén místy přerostl až ve svéráznou mytologii: v ještě vcelku nedávné době bylo možno narazit na články, v nichž ekonomicky evidentně erudovaní autoři vytvářeli sofistikované konstrukce dokazující naprosto mylný závěr, že nájemné musí být vždy vyšší než hypotéka...

Postupem času se obě strany, majitelé i nájemníci, „zakopaly“ ve svých krajních pozicích a s výjimkou jejich jednostranné a nezřídka i poněkud agresivní obhajoby nebyly schopny jakékoliv aktivity. Ze vztahu dvou navzájem závislých subjektů se tak pomalu vytratilo základní pojivo jakékoliv společenské i ekonomické interakce – důvěra.

Postoj nedůvěry k nájemnímu bydlení jako instituci pak spolu s notoricky známými ekonomickými faktory, jakými byly (zpočátku) nevysoké ceny nemovitostí a nízké úroky z hypotečních úvěrů, vytvořil koktejl, který se stal ideální pohonnou hmotou realitního boomu uplynulých let.

Solventní nájemníci vymírají

Podle principu akce a reakce však v sobě tento vývoj nesl i zárodky svého protikladu. Společenská móda vlastnického bydlení z trhu odsála nezanedbatelnou část potenciálních nájemníků, dokonce až do úrovně nižších středních vrstev. Slušný, spolehlivý a solventní nájemník je tak dnes mnohem vzácnějším tvorem, než jakým byl ještě v nedávné době.

Díky zvýšenému stavebnímu ruchu se zároveň rozšířila nabídka bytů k pronájmu, což společně se spuštěním deregulace, k němuž politici (povzbuzení hrozbou mezinárodní ostudy) konečně nalezli odvahu, postupně pomáhá trhu nacházet optimální výši nájemného. Tu reflektují jak nájemníci, kteří získávají realističtější náhled na cenu poskytované služby, tak majitelé, kteří naopak slevují z leckdy přehnaných představ o možnostech svých příjmů. Výmluvně tuto skutečnost ilustruje nedávný výrok Tomislava Šimečka, takto předsedy Občanského sdružení majitelů domů: „Na nájemním bydlení nikdy nikdo nezbohatl.“

Profesionální vlastníci 

Zbohatnout touto cestou patrně nemíní ani nově konstituovaná vrstva „profesionálních vlastníků realit“, kteří nákupem bytů k pronájmu pouze diverzifikují portfolio svého majetku. Protože tito lidé zpravidla vlastní nemovitostí více a zároveň disponují i jinými zdroji příjmu, nejsou ve vztahu k nájemníkům ovlivněni takovou mírou sentimentu, jako – s nadsázkou řečeno – hysterické staré dámy, kontrolující, zda jim nájemník nešlape po koberci v botách.

Mnozí z těch, kdo se v nedávné době nastěhovali do nájemního bytu, nepochybně chápou svou situaci tak, jak bylo naznačeno v úvodu tohoto textu: jako přestupní stanici na cestě za – definitivním – vlastním bydlením. Nemálo z nich ale možná brzy zjistí, že kombinace únosné výše nájemného, absence stresu spojeného s vysokým dlouhodobým dluhem a minima starostí s údržbou nemovitosti jsou spolu s pocitem svobody při potenciální změně bydliště aktiva, která převyšují příjemný, leč draze zaplacený status majitele realit.

Rehabilitace nájemního bytu jako plnohodnotného domova pochopitelně neznamená, že by lidé museli na koupi vlastní nemovitosti zcela rezignovat. Daleko spíše by se mohlo stát normou prožít aktivnější část života v nájmu a dům či byt kupovat spíše ke konci produktivní etapy života.

V parafrázi závěrečné věty z filmu Kulový blesk si tak novopečený majitel bude moci říci „Hezkej byt. Bude mi tu fajn, až budu starej.“