Hypoteční krize: Další průšvih na obzoru
Aleš Tůma, Ekonomika, 22.10.2010
Během realitní bubliny (nejen) v USA se banky snažily poskytnout a následně investorům prodat co nejvíc hypoték. Kvalita dlužníků nebyla podstatná, stejně tak šly stranou formality. Špatné úvěry už finanční sektor řeší poslední tři roky, nově ale americkým bankám hrozí vlna žalob a mnohamiliardové škody kvůli ošizenému „papírování“. Vezměme to pěkně popořadě.
V USA se s hypotékami poměrně čile obchoduje, proto vznikla už v 90. letech poptávka po centrální databázi úvěrů. Banky za tím účelem založily společnost MERS – Mortgage Electronic Registration Systems, která v dnešní době eviduje celkem 60 milionů hypoték a 60 procent nově poskytovaných.
V úředních záznamech potom nevystupuje banka, která hypotéku poskytla, ale právě MERS. Pokud banka hypotéku prodá jiné instituci, měla by to správně nahlásit úřadům a zároveň fyzicky převést dlužní úpis (mortgage note). U úvěrů vedených v MERS to ale nikdo nedělal. To byl ostatně důvod vzniku celého systému – ušetřit náklady na papírování.
Bez papíru neodsoudíš
A kde že je problém? Zádrhel nastal, když dlužníci přestali platit. MERS, protože jedná jménem původního věřitele, podává také návrh na nucený prodej nemovitosti (foreclosure). Soudy ale začaly návrhy zamítat s tím, že MERS řádně nedoložil vlastnický titul k dané hypotéce. Nemá totiž onen klíčový kus papíru: dlužní úpis.
Dříve „chybějící papíry“ problém u soudu nepředstavovaly, to se ale mění. Blog FT Alphaville spekuluje, že s množícími se exekucemi se soudy snaží přimět banky, aby s neplatiči více vyjednávaly, nebo že dlužníci už mají lepší informace, jak se bránit.
Během bubliny banky vystavěly nad hypotékami pyramidu finančních derivátů – část se jí zřítila už v první fázi finanční krize, teď se mohou objevit další praskliny v základech.
Kvůli právním průtahům mohou být některé hypotéky dočasně nedobytné, což představuje další ránu pro držitele MBS, tedy cenných papírů těmito hypotékami krytých. Mimochodem, FT Alphaville cituje z prospektu jedné takové emise, kde je riziko komplikací při exekucích výslovně zmíněno. Prospekty cenných papírů jsou nudné, mnohasetstránkové dokumenty plné právních a účetních formulací. Ale může se zatraceně vyplatit si je prostudovat. Mimochodem kolik drobných investorů, kteří teď nadšeně upisují akcie společnosti Fortuna, to skutečně udělalo?
Robo-signing
Aby toho nebylo málo, kromě byrokratických zádrhelů s MERS vyplul na povrch ještě větší skandál. V angličtině se to celé označuje pojmem „robo-signing“ neboli automatické podepisování dokumentů k exekucím, aniž by se kdokoli zabýval jejich oprávněností. Velmi často navíc banky dokumenty jednoduše falšovaly. Po tisících je údajně podepisovali i brigádníci, kteří sotva věděli, co je hypotéka. V některých případech zase údajně společnost najatá mnoha bankami na „papírování“ předložila úřadům dokumenty o tom, že hypotéky byly prodány společnosti „Bogus“ neboli zhruba „Výmysl, a. s.“. Nikdo z příslušných úředníků se nad tím zřejmě nepozastavil.
V důsledku chaosu v dokumentaci banky nechávaly vystěhovat dlužníky, i když už ve skutečnosti dané hypotéky vlastnila jiná banka. Nebo dlužníky, kteří nebyli v prodlení se splácením. Hororových příběhů jsou stovky a tisíce, a i pokud je jen malá část pravdivá, hrozí bankám a hypotečním společnostem vlna žalob.
Celé je to natolik zašmodrchané, že by se z toho zježily vlasy i přednímu skinheadskému ekonomovi Ivanu Mládkovi. Do aféry jsou namočené i ty největší banky, například Bank of America, Citigroup, JP Morgan, Deutsche Bank a další. Některé z nich už pozastavily všechny nucené prodeje nemovitostí. Akcie Bank of America v posledním měsíci klesly téměř o 15 procent.
Peklo na obzoru?
Objevují se obavy, že se banky dostanou do dalších problémů, protože nebudou moci uspokojovat nesplácené pohledávky ze zástav, a navíc budou nuceny od investorů vykoupit miliardové balíky hypoték, které jim prodaly bez řádné dokumentace. Nebo že dlužníci masově přestanou splácet, protože v důsledku právního galimatyáše jim nebude hrozit exekuce. Finanční trh se zhroutí, nebesa začnou dštít oheň, Michael Jackson vstane z mrtvých a tak dále...
Do věci už se pokusil vložit i stát. Banky jsou samozřejmě štědrými sponzory obou hlavních politických stran, takže Senát hlasy všech demokratů i republikánů schválil zákon, podle kterého by soudy v jednotlivých státech musely elektronické záznamy o hypotékách uznávat. Prezident Obama ale nakonec zákon po vlně nevole veřejnosti vetoval.
Pokud banky nenajdou rychlé řešení samy, federální vláda se zřejmě znovu pokusí tenhle gordický uzel nějak rozetnout. Ale i pokud ne, vždycky je tu ještě strýček Helikoptérový Ben, který může bankám půjčit tolik peněz, kolik ho jen napadne. Ve všem tom „kvantitativním uvolňování“ se pár miliard dolarů navíc už ztratí...
Autor je analytik Partners
Foto: Profimedia.cz
