Hypotéka: Proměnlivá sazba versus fix
Aleš Müller, Finanční poradenství, 14.05.2010
UniCredit Bank přišla s novým způsobem fixace úrokové sazby, marketingově pojmenovaným jako „Převratná hypotéka“. Zase tak převratná ale není: jde totiž o hypotéku s plovoucí sazbou, která se na českém trhu objevila již dříve u menších bank. To ale neznamená, že není výhodná. V čem je její kouzlo? Zatímco podle obvyklé praxe se úroková sazba mění v delších (fixačních) obdobích, nejčastěji ročním, tříletém, pětiletém či ještě delším, UniCredit nabízí sazbu, která vychází z okamžitých podmínek na trhu.
Základem hypotéky s pohyblivým úrokem je jednoměsíční sazba PRIBOR, tedy sazba na mezibankovním trhu, za kterou banky poptávají peníze s měsíční splatností. Banka si pak k sazbě PRIBOR 1M připočte 2,7 % a tuto sazbu garantuje svým klientům jakožto úrokovou sazbu jejich úvěru.
PRIBOR se může měnit každý den. Pokud fluktuuje v úzkém pásmu +/- 0,1 %, konečná sazba se nemění. Pokud PRIBOR vybočí z tohoto pásma, „zafixuje“ se tato nově dosažená sazba, připočte oněch 2,7 % a další měsíc máte novou sazbu, a tedy i splátku. Možná vyšší, možná nižší.
Sazby na bázi floatingu jsou transparentní a férové – dlužník má jistotu, že banka vždy dostane svůj jasně pojmenovaný díl, nebude svévolně sazbu měnit, a klient tak nemusí snášet rozmary úvěrových a rizikových manažerů. Nepříjemnou stránkou je fakt, že neví, kolik přesně bude platit za rok, za kvartál, ani za měsíc. Aby si dlužníci nemuseli kvůli každé změně přenastavovat trvalý příkaz, řeší banka splácení hypotéky inkasem z účtu. Také zákazníka o každé změně sazby, a tedy i jeho splátky, informuje písemně.
Rekordně nízké sazby aneb lákání na nízký úrok
Dnešní situace je pro floating výhodná – pohyblivá sazba je momentálně zhruba o procento nižší než běžné konkurenční sazby. PRIBOR má ale také jednu nepříjemnou vlastnost – neodráží pouze celkovou ekonomickou situaci, ale i paniku (viz. Graf II níže). A právě ta může v turbulentních dobách vést ke krátkodobému zvýšení sazby nad „rozumnou“ výši. Na stránkách ČNB lze najít, jak se přesně PRIBOR stanovuje a vývoj této sazby za posledních 18 let.
Graf I: Vývoj 1M PRIBORU od roku 2009
Zdroj: ČNB
Graf II: Vývoj 1M PRIBORU od roku 1993 do roku 2010
Zdroj: ČNB
UniCredit nabízí přechod od této plovoucí sazby ke standardní fixaci dle vlastního výběru a zpět, ovšem za poplatek odpovídající dodatku ke smlouvě - 2000 korun. Nepředpokládá se tedy, že by klienti skákali od jedné formy úročení ke druhé. Spíše má jít o pojistku pro ty, kteří s pohyblivou sazbou nebudou spokojeni, a rozhodnou se vrátit ke klasice.
Někoho možná napadne jednoduchá spekulace: „až začnou sazby růst a plovoucí sazba se přiblíží té fixní, přejdu z plovoucí na tradiční, a uniknu tak nevýhodné změně“. To je ale omyl. Pokud totiž sazby začnou stoupat, lze očekávat, že se budou zvyšovat nejen plovoucí, ale i ty fixní sazby. Spíše jen v turbulentních dobách může nastat situace, kdy floating krátce vyskočí nad standardní fix. Pokud tato situace trvá několik měsíců a je náznak, že se ekonomické parametry uklidní, je vhodné u plovoucí sazby vytrvat.
Pro koho či za jaké situace je tedy plovoucí sazba vhodná? Pro ty, kteří dnes potřebují nebo chtějí platit co nejméně. Důležitou podmínkou však jsou dostatečné peněžní rezervy pro případný růst sazby a splátek. Floating je výhodný i v okamžiku, kdy očekáváme rychlý pokles sazeb, nebo jejich stagnaci na nízkých hodnotách. V každém případě floating vyžaduje alespoň základní přehled o tom, se na trhu děje, aby byly změny dlužníkovi lépe srozumitelné.
Snížení sazby o procento znamená u miliónové hypotéky úsporu 10 000 Kč ročně, tj. snížení měsíční splátky o 800 Kč. Při průměrné hypotéce kolem 2 mil. Kč se tak jedná o výraznou úsporu. Pokud ale peněžní rezervy nejsou dostatečně velké, veškeré úspory je třeba ukládat na případný nárůst splátek.
Opatrní pozor
Naopak fixace na delší období a tedy pevná výše splátky je vhodnější pro ty, co splácejí dluh z nějakého pevného příjmu, který nemohou snadno zvýšit, nebo nemají dostatečné rezervy. Nevhodná je i v okamžiku, kdy se očekává větší růst sazeb. Ačkoli již několik měsíců titulky novin hlásají, že sazby jsou na minimu, k jejich růstu zatím nedochází, je to ale pouze otázka času. Floating budou těžko snášet i ti, kteří mají averzi k jakémukoli riziku a nechtějí o své hypotéce a jejích podmínkách cokoli vědět.
Důležité je uvědomit si i to, že UniCredit Bank je tradičně spíše vybíravá banka, která má velké nároky na klienty, a dobře vypadající floatingovou úrokovou sazbu rozhodně nenabídne všem. Opatrná je i při odhadu zástavní hodnoty nemovitosti a stoprocentní hypotéku u ní dnes nedostanete. Pokud se cestou pohyblivé sazby vydají i další velké banky u nás, můžeme se těšit na ještě zajímavější podmínky plynoucí z konkurenčního boje.
Autor je finančním poradcem společnosti Partners
Kontaktovat ho můžete tel. čísle 732 455 911
Foto: Profimedia.cz
