Hypotéka? To nejsou jenom úroky!

Petra Dusová, Finanční poradenství, 20.08.2010

To, že hypotéční trh v poslední době zaznamenal výrazné poklesy oproti objemům z předchozích let, není žádným tajemstvím. V médiích se o tom celkem často diskutuje a mezi lidmi převládá názor, že hypotéku dnes jen tak někdo nedostane a že banky jen tak někomu nepůjčí.

Z mého pohledu, jakožto z pohledu člověka, který se na hypotéčním trhu již nějaký ten pátek pohybuje, si dovolím tvrdit, že to zase není úplně pravda. Ke zpřísnění posuzování bonity klientů sice došlo, nicméně pro takového klienta, který nemá extra velké dluhy a má alespoň průměrnou mzdu, to nic neřešitelného není.

Poslední dobou se často setkávám s lidmi, kteří hypotéku mají již nějaký ten pátek a končí jim období fixace. Rozhodují se zda „utéci“ od své banky za lepšími podmínkami, nebo zvolit jednoduší variantu a setrvat. Velká část klientů se bohužel opravdu stále dívá pouze na úroky a nesleduje ani RPSN (roční procentuální sazba nákladů), natož další „náklady“ s hypotékou spojené. Ráda bych zde vypíchla několik bodů, které je dobré zvážit a na které je třeba dát pozor při sjednávání či refinancování hypotéky.

Výše hypotéky

Asi nikoho nepřekvapím tvrzením, že vzít si 100% hypotéku bude trochu složitější než vyřídit např. 85% nebo 70% úvěr. Ano, tohle je jednou z věcí, které ekonomická krize výrazně ovlivnila. Banky se stále ještě bojí poskytovat 100% hypotéky. Některé banky tyto úvěry neposkytují vůbec, některé třeba pouze „svým“ klientům (tj. těm, kteří u banky mají běžný účet), a když už je některé poskytují, tak jednak s vyšším úrokem o 1–1,5 % a jednak s vyššími nároky při posuzování bonity klienta.

V případě koupě se dá hypotéka zkombinovat např. se stavebním spořením. Pokud klient již nějaký čas řádně spoří, a v ideálním případě pokud má možnost ještě nějaké peníze do stavebního spoření přihodit, dá se vzít v některých stavebních spořitelnách úvěr až 800 000 bez ručení nemovitostí (v případě naspoření, či vkladu 38 % celkové částky). Při hypotéce 2,5 milionu se tedy klient dostane na 70 %, tedy nejnižší možnou skupinu úroků. U výstavby se takto dá zafinancovat např. pozemek. Zbytek pak lze vzít z hypotečního úvěru.

Pozor ještě na jednu věc. Někteří klienti spoléhají na to, že nakupovaná nemovitost má vyšší odhadní hodnotu, než za jakou ji nakupují, a tudíž by nemuseli brát 100% hypotéku. Myšlenka dobrá, nicméně realita je poněkud krutější. Většina odhadců banky totiž stanoví nemovitost na výši kupní ceny. Některé banky dokonce preventivně snižují odhady o nějaké to procento.

Úroky a poplatky

Jak jsem již zmiňovala, není to jen o úrocích, ale je třeba zvážit i poplatkovou strukturu s hypotékou spojenou. Co se týče poplatku za vyřízení hypotéky (nejčastěji 0,8 % z její výše), banky mívají poslední dobou celkem často různé akce, při kterých ho snižují či úplně ruší. Nicméně i při nich je nezbytné se na hypotéku dívat stále komplexně. Někdy to bývá pouze marketingový tah a zrušení poplatku za vyřízení hypotéky je kompenzováno vyšším úrokem. V některých bankách se ale dá za určitých podmínek dokonce docílit nulového poplatku za vedení úvěrového účtu (což se v průměru pohybuje okolo 150 měsíčně).

Několik polopravd k pojištění a běžným účtům

Začnu běžným účtem. Jestli se nepletu, tak žádná banka dnes při zřizování hypotéky nevyžaduje, aby si u ní klient bezpodmíněčně zřizoval běžný účet. Poslední dobou mi stále více klientů tvrdí, že jim to však bankovní či hypotéční poradce řekl. Ano, pokud je úvěr na hranici nebo je s ním nějaký problém, tak to banka většinou vyžaduje, nicméně u standardní hypotéky je to opravdu pouze na klientovi. Nese to s sebou pouze jakési úrokové zvýhodnění. Jedná se v průměru o 0,1 až 0,3 % a většinou je podmínkou domicilace plateb, což znamená, že si na něj klient musí posílat výplatu. Jinak běžný účet na hypotéku jako takovou vliv nemá.

Co se týče životního pojištění, je situace obdobná. I zde vím o případech, kdy klientovi tvrdili, že pojištění u jejich banky k hypotéce musí být. Většinou se zase nejedná o povinnost, ale pouze o slevu z úrokové sazby ve výši 0,1 až 0,3 % v případě, že pojištění bude plně vinkulováno ve prospěch banky. Osobně tuto variantu klientům příliš nedoporučuji, ztěžuje se tím pozdější manipulace, protože k jakékoliv změně musí dát banka souhlas. Dalším zádrhelem je, že se jedná většinou o nějaký balíček základního pojištění. Takže bývá nutné klienta ještě dozajistit, aby měl dostačující pojistnou ochranu. Další smlouva = další poplatky.

Na co je dobré ještě myslet

Asi nejčastějším problémem při schvalování hypotéčních úvěrů jsou bankovní registry. U bank totiž došlo ke znatelnému zpřísnění jejich posuzování. Pokud před pár lety klient nezaplatil sem tam nějakou tu splátku, žádný extra problém z toho nebyl a šikovný poradce byl schopen hypotéku „protlačit“. Dnes už je situace jiná a bankám se takovým klientům půjčovat prostě nechce. Pokud má klient jakoukoliv půjčku, první, na co se ho ptám, je, zda má zřízené inkaso, aby si banka strhávala splátku sama, nebo zda tam platbu posílá na základě příkazů k úhradě. Doporučuji rozhodně variantu první, protože velká spousta lidí je v registru úplně zbytečně jen proto, že prostě zapomněli poslat platbu včas. Nehledě na to, že v bankovních registrech má klient zaznamenány tyto prohřešky 4 roky a během této poměrně dlouhé doby nejdou nijak smazat!

Poraďte se s odborníkem

Dobrá rada na závěr nikdy neuškodí a tady je ta dnešní: „Poraďte se s odborníkem!“ A to třeba už jen proto, že schopný poradce se s vámi bude bavit komplexně a nenaplánuje vám během půl hodiny 30 let života jako paní za přepážkou v bance, která vám k tomu „střelí“ ještě pár produktů navíc, protože body se hodí. Schopný odborník se s vámi bude bavit o tom, co plánujete do budoucna, jaké vám mohou vzniknut další výdaje, jaké máte rezervy, respektive jaké byste měli mít... Také se s vámi pobaví o tom, jak budete řešit běžné situace, když vaše partnerka půjde za 2 roky na mateřskou a vám klesne o 30 % příjem a podobně.

Toto byl jen výčet několika věcí, které je dobré promyslet, bohužel ten seznam je mnohem delší. Nicméně finanční poradce tyhle věci zná, má informace, ke kterým se běžný klient nedostane a hlavně je schopen vyjednat nějakou tu slevu z úroku či poplatku navíc. A to se vyplatí!

Autorka je finanční poradkyní společnosti Partners. Působí v Praze, Kolíně a Čáslavi.

Kontaktovat ji můžete na telefonním čísle +420 724 241 722.

Foto: Profimedia.cz