Kombinovaná hypotéka: Příliš drahá sranda!
Petra Dusová, Finanční poradenství, 01.09.2010
Ještě nedávno byl produkt známý jako „kombík“ pro bonitnější klientelu poměrně zajímavým řešením bydlení. Rozhodně se však sluší dodat, že ještě lákavějším „zbožím“ byl „kombík“ pro finanční poradce. S ohledem na chystané změny týkající se daňového zvýhodnění hypoték, ale přestává první tvrzení platit. Již brzy budou kombinované hypotéky výhodné jen a jen pro ziskuchtivé poradce.
V čem tkví kouzlo a zároveň zhouba „kombíků“? Kombinovaná hypotéka spočívá v tom, že klient splácí pouze úroky z půjčené částky a na pozdější jednorázovou splátku jistiny má rozjeté kapitálové nebo investiční životní pojištění, popřípadě podílové fondy. Z peněz v nich naspořených se pak na konci spoření splatí celá jistina úvěru (tedy půjčená část) najednou. Jde tedy o provázání, kombinaci, hypotečního úvěru s nějakým spořícím produktem, kterým bude hypotéka splacena.
Na první pohled vše vypadá velice lákavě: Klient si po celou dobu hypotéky odečítá z daní nejen poměrně vysoké úroky, ale také zaplacené pojistné na životním pojištění. Kapitálovou hodnotou pojištění či podílových fondů pak splatí jistinu a za dobré konstelace hvězd mu ještě zbude na bublifuk. No nekupte to!
Kombinovaná hypotéka skutečně bývala výhodná pro vysokopříjmové klienty. Ovšem pouze po dobu, kdy byla progresivní daň v nejvyšším pásmu zdanění 32 %. Po zavedení jednotné 15% sazby se odpočty dramaticky snížily. Řádově dvakrát.
Druhá strana mince
Nyní se situace pro majitele „kombíků“ ještě zhorší: "Vláda rozpočtové odpovědnosti" má v plánu zrušit mimo jiné také daňové zvýhodnění u hypotéčních úvěrů. Pokud se tak stane, ztratí „kombíky“ smysl docela. Přijdou totiž o svou poslední legitimní přednost. I s daňovým odpočtem je ale výhodnost kombinovaných hypoték přinejmenším sporná. Rizik je totiž mnohem víc a hravě převáží všechny klady!
Prvním z nich je flexibilita, respektive její totální absence. Klient má po celou dobu stejnou, navíc oproti běžné hypotéce mnohem vyšší, splátku. Pokud k tomu hypotéku kombinuje s pojištěním, nemá možnost jakkoliv manipulovat ani s ním. Pojištění je totiž vázané na hypotéku, tudíž banku, a jeho kapitálová hodnota proto nefunguje jako rezerva. Klient k penězům nemá přístup. S pojištěním jsou navíc v prvních letech spojené velké vstupní poplatky, a kapitálová hodnota se tedy tvoří až po určité době. A ještě dosti pomalu. Nepříjemné je i to, že klient dluží až do posledního dne splácení celou půjčenou částku bance, protože má peníze uložené v produktu, který s hypotékou zkombinoval.
Problém je ostatně i s výběrem produktu, který se bude s hypotékou kombinovat. V bance si klient rozhodně nemůže vybrat jakékoliv pojištění či fond. Výběr jak v pojistkách, tak ve fondech je značně omezený. Banka většinou klientovi příliš možností nenabízí. A to je další zádrhel! O rozdílech v nákladovosti pojistek bychom totiž mohli diskutovat dlouhé hodiny.
Oproti anuitnímu splácení klient nese ještě jedno obrovské riziko. Situace na finančním trhu se nemusí vyvíjet tak, jak si klient vysnil a jak mu poradce nakreslil. Světem hýbou krize a ekonomické cykly se střídají s železnou pravidelností. Pojištění nebo fondy proto nemusejí vydělat tolik, kolik se předpokládá. Může se tak stát, že po letech spoření nebo investování (a zaplacení všech poplatků) zjistíte, že na splacení hypotéky zkrátka nemáte dost peněz. Banka vám samozřejmě vstříc nevyjde. Jistinu je třeba zaplatit celou. Vzniklou díru pak musí klient zalátat z vlastní kapsy.
Co s již uzavřeným „kombíkem“?
Pokud již máte uzavřený „kombík“, nemám pro vás právě dobré zprávy! Tyto produkty kalkulovaly s dlouhodobě neměnným daňovým systémem, a jak je vidět, nebylo to asi to pravé ořechové. Doporučuji proto důkladně zvážit výhody s riziky, zejména s ohledem na chystané rušení daňového odpočtu.
Pokud se chcete „kombíku“ zbavit, máte v podstatě dvě možnosti. Můžete přejít na anuitní splácení nebo můžete refinancovat. Obě varianty jsou minimálně v prvních letech ztrátové, nicméně v dlouhodobém horizontu může být kombinovaná hypotéka ještě „problematičtější“, pomineme-li již zmíněnou omezenou flexibilitu.
Rozhodnete-li se pro změnu, je (v případě kombinace s pojištěním) na místě snížení pojištění na nějakou rozumnou sumu. „Ušetřené“ peníze pak můžete zhodnocovat na finančním trhu. Budou tak sloužit jako dlouhodobá rezerva, s jejíž pomocí bude možné úvěr předčasně splatit. Efektu tedy docílíte podobného, nicméně finance nebudou vázané v bance, ale budete s nimi disponovat vy jako klient.
Nekombinujte!
V případě „nových“ klientů, kteří o financování bydlení teprve uvažují, bych byla ke kombinovaným hypotékám do budoucna skeptická. Doporučuji spíše variantu klasického anuitního splácení např. s prodlouženou délkou splatnosti. Investovat pak můžete podle vašich možností mimo úvěr. S investovanou sumou tak budete schopni hýbat směrem dolů a nahoru. Takto zhodnocené peníze pak můžete ve vhodný okamžik použít k předčasnému splacení (samozřejmě ideálně ve výročí fixace), tudíž dojde k zajímavé úspoře na úrocích a nepřeplatíte takovou pekelnou sumu. Brzy zjistíte, že jde o bezpečnější a zejména flexibilnější způsob, jak vyřešit bydlení, než se na vysokou splátku uvázat bance, potažmo pojišťovně.
Autorka je finanční poradkyní společnosti Partners. Působí v Praze, Kolíně a Čáslavi.
Kontaktovat ji můžete na telefonním čísle +420 724 241 722.
Foto: Profimedia.cz
