Stavební spoření: úvěry pod lupou

Petra Dusová, Finanční poradenství, 22.09.2010

Stavební spoření je poslední dobou velice skloňované téma. Zejména proto, že stát se nedávno rozhodl snížit oblíbenému produktu svou doposud velmi štědrou podporu, a to hned o 50 %. Příliš se ale nemluví (a nikdy se nemluvilo) o úvěrech ze stavebního spoření. Určitě by ale stálo za to podívat se, jak fungují – kdyby vám to náhodou „zapomněl ukázat“ ten, kdo vám takový úvěr nabídne.

Při své práci často narážím na klienty, kteří již úvěr ze stavebního spoření mají. Bohužel ale nenarážím na to, že by věděli, jak úvěr ze stavebního spoření funguje a za co tedy vůbec platí. Spíš než klientům bych ale tento smutný stav přičítala k tíži obchodním zástupcům či poradcům. Když klientovi nabízím úvěr, snad bych mu měla vysvětlit, jak v něm budou jeho peníze pracovat, co tam vše platí atd. Člověk by řekl „samozřejmost“. Realita je ale jinde. Nejčastěji je klient seznámen s úrokem, splátkou, dobou splatnosti – a tím to končí.

Není úrok jako úrok

Ať už se to nám poradcům libí, nebo ne, první (a někdy bohužel i poslední), na co se klient dívá, je úrok. Proto obchodní zástupci často spoléhají na to, že klienta oslní tím, že úroky u úvěru ze „stavebka“ jsou nižší než u hypotečního úvěru. Ale když se řekne A, je třeba říci i B. Není úrok jako úrok a srovnávat splátku u úvěru ze stavebního spoření a splátku u hypotéky, to je jako srovnávat jablka a hrušky. Každý úvěr má jinou strukturu výpočtu splátky a hlavně – musíme brát v potaz, že většina úvěrů ze stavebního spoření je zatížena překlenovacím úvěrem.

Co že to ten překlenovací úvěr vlastně je? Překlenovací úvěr se poskytuje po dobu, dokud klient nesplní všechny podmínky k poskytnutí řádného úvěru. Je to v podstatě jakási forma dospořování, k němuž zároveň klient stavební spořitelně platí úroky. A tady vzniká „menší“ problém. Klient v podstatě úvěr nesplácí, ale pouze dospořuje a k tomu platí úroky z celého úvěru, tedy i z vlastních naspořených peněz!

Podmínky pro získání řádného úvěru

Nevýhodnost překlenovacího úvěru si jistě každý domyslel. U řádného úvěru se u některých stavebních spořitelen dá dostat i pod 4% úrok, což už je dosti zajímavé. Jak se tedy dobrat k řádnému úvěru? V podstatě je třeba splnit tři základní podmínky:

• mít naspořeno 40 % cílové částky,
• dosáhnout potřebného hodnotícího čísla,
• mít uzavřené stavební spoření, které trvá min. 2 roky.

A jak je to s poplatky?

Struktura poplatků za úvěr ze stavebního spoření je naštěstí vcelku příznivá. Poplatek za vedení účtu – zhruba 500 Kč ročně, podle konkrétní spořitelny, plus poplatek za vyřízení úvěru, cca 0,5 % z cílové částky. Navíc stavební spořitelny neusínají na vavřínech a občas si vymyslí nějakou tu „akci“, ať na úrokové sazby, nebo na poplatky.

Co dalšího zvážit aneb výhody a nevýhody

Začnu tím, na co si dát pozor. V případě úvěru ze stavebního spoření je třeba doložit účelovost celého úvěru, tudíž i vlastních naspořených peněz – zkrátka si za ně nemůžete odletět na dovolenou do Tramtárie, ale musíte je využít na „bydlení“. Úvěr ze stavebního spoření totiž lze poskytnout pouze na financování bytových potřeb účastníka. „Financováním bytových potřeb účastníka“ se ale rozumí i financování bytových potřeb osob blízkých. Za osobu blízkou se pak pro tyto účely považuje příbuzný v řadě přímé sourozenec a manžel.

Při vyšších úvěrech je dále třeba porovnat nákladovost celého úvěru a nedívat se jen na úroky. Představte si, že 15 let budete mít úvěr překlenovací, dalších 15 pak řádný. Půldruhého desetiletí budete jen splácet úroky z celého úvěru, pak teprve začnete řádně splácet. Nižší úroky vám nemohou kompenzovat sumu peněz, které do úvěru budete muset „natlačit“, budete totiž platit déle. Úvěr ze stavebního spoření je také méně pružný než hypotéka. Stavební spořitelna má většinou dané tarifní varianty, z nichž by si měl klient vybrat.

Největší výhoda úvěrů ze stavebka je podle mě to, že se u stavebních spořitelen dá získat poměrně vysoký úvěr, aniž by klient musel ručit nemovitostí. Například u ČMSS (asi nejběžněji využívaná stavební spořitelna u nás) se dá takto získat až 500 000 Kč (s vkladem klienta až 800 000) bez ručení nemovitosti. Podmínkou je naspořit či vložit do stavebního spoření 38 % cílové částky (cca 300 000). U takového úvěru bude, když vezmeme nejvýhodnější tarifní variantu, klient 2–3 roky v překlenovacím úvěru se splátkou přibližně 3 200 Kč měsíčně (úrok 4,8 %) a 10 let v řádném úvěru se splátkou cca 4 800 měsíčně (úrok 3,7 %). Nákladovost takového úvěru se pohybuje okolo 150 000. V tomto konkrétním případě dokonce ani není třeba dokládat příjem. Celkem příjemné, že? Další výhodou je, že úvěry ze stavebního spoření (až na výjimky) se dají bez sankcí doplatit dříve, pouze je k tomu potřeba souhlas dané stavební spořitelny.

Co z toho plyne

Já osobně doporučuji úvěry ze stavebního spoření klientům na drobnější rekonstrukce. Myslím, že zastavovat rodinný dům kvůli rekonstrukci za 300 000 asi není úplně to pravé ořechové. Na vyšší částky pohybující se okolo milionu a výše je třeba rozhodně porovnat nákladovost s hypotéčním úvěrem. V případě dlouhého překlenovacího úvěru pravděpodobně vyjde jako vítěz hypotéka, i s vyšším úrokem. U výstavby může být zajímavým tipem také skloubení úvěru ze stavebního spoření a hypotéky. Konkrétně nákup pozemku ze stavebního spoření (bez ručení nemovitostí, pokud je cena do 800 000 Kč a klient splní podmínky stavební spořitelny pro získání tohoto úvěru) a na výstavbu si vzít hypoteční úvěr – díky tomu se klient dostane např. na 85% hypotéku (tedy nižší úrok). Takto nakombinovat dva úvěry lze i v případě koupě nemovitosti.

A moje oblíbená rada na závěr: Nenechte si zmámit pohádkami o úrocích a vše si řádně promyslete!

Autorka je finanční poradkyní společnosti Partners. Působí v Praze, Kolíně a Čáslavi.

Kontaktovat ji můžete na telefonním čísle +420 724 241 722.

Foto: Profimedia.cz