Zkrocení předhypotečního úvěru
Lada Kičmerová, Finanční poradenství, 04.03.2009
Tři poradci Partners pomáhají každý měsíc lidem z finančních problémů v pořadu České televize Krotitelé dluhů. Hned v prvním díle musela poradkyně Jana Nedomová řešit problém manželů Kalloových, kteří si vzali předhypoteční úvěr a nebyli schopni včas zajistit převod kupovaného družstevního bytu do osobního vlastnictví, a dostali se do problémů.
Rodina Kalloových se dostala do potíží v momentě, kdy včas nesplnila podmínku banky a nepřevedla koupený družstevní byt včas do osobního vlastnictví. Věřili totiž, že se o převod bytu postará realitní kancelář, přes kterou byt koupili. Celá situace došla až tak daleko, že banka manželům obstavila jejich běžný účet a dožadovala se splnění závazků.
Do případu se vložila krotitelka dluhů Jana Nedomová, která manželům vysvětlila jejich možnosti. Buď se jim podaří vyjednat s bankou odložení převodu o dalších několik měsíců, nebo budou muset byt prodat a předhypoteční úvěr jednorázově splatit. První varianta se Kalloovým samozřejmě líbila podstatně více.
Úvěr s podmínkou
Jak se vlastně Kalloovi vůbec dostali do problémů? Nevěnovali dostatečnou pozornost podmínkám, které se vážou na takzvaný předhypoteční úvěr. Tento speciální úvěr se poskytuje najednou spolu s budoucí standardní hypotékou a banky u něj nevyžadují ručení v podobě zástavy zanesené v katastru nemovitostí. Jde totiž o jakýsi „předúvěr“ umožňující financovat nemovitost, která bude teprve později převedena do osobního vlastnictví a poskytnuta jako zástava.
Kalloovým umožnil vyřešit problém ve chvíli, kdy potřebovali na koupi družstevního bytu půjčit, ale neměli do zástavy žádnou nemovitost v osobním vlastnictví. Družstevní byt nelze použít jako zástavu za hypotéku jak známo proto, že družstevníci jsou pouze majiteli družstevního podílu, ale nemovitost jako takovou vlastní družstvo.
Základním rysem předhypotečního úvěru je jeho omezená doba trvání ¬˗ maximálně jeden rok. Po této lhůtě musí být splacen již schválenou standardní hypotékou a zajištěn nemovitostí.
Vzhledem ke krátkému trvání předhypotečního úvěru je možné ho využít pouze pro koupi nemovitostí těsně před jejich převodem do osobního vlastnictví, a proto je třeba se předem přesně informovat na podmínky a termíny převodu.
Pokud projednávání možností převodu v družstvu ještě nezačalo, žádost o předhypoteční úvěr je rozumnější odložit. Družstvo, v rámci něhož Kalloovi svůj byt kupovali, ale převod umožňovalo. Do jednoho roku si to však manželé nedokázali zajistit.
Krátký a dražší
Předhypoteční úvěr je specifický i tím, že v průběhu jeho trvání splácíte pouze úroky. Jistinu začnete splácet až ve chvíli „překlopení“ na standardní hypoteční úvěr. Úroková sazba předhypotečního úvěru a následné hypotéky nebývá stejná. Úročení standardní hypotéky se s výjimkou garantovaných sazeb odvíjí od vaší bonity, výše úvěru, jeho délky i hodnoty zástavy, zatímco sazba předhypoteční půjčky je pevná a neměnná a je fixovaná na jeden rok. Poté už je možné si u standardní hypotéky stanovit fixaci s jinou délkou.
Úrokové sazby předhypotečních úvěrů se nyní pohybují okolo 7,99 % ročně. Tento úrok platíte samozřejmě po dobu jednoho roku z celé půjčené částky, protože jistina neklesá.
Kromě úroků je třeba počítat i s jednorázovým poplatkem za zpracování a poskytnutí předhypotečního úvěru, který odpovídá zpravidla částce dva tisíce korun, a poplatky za vedení úvěrového účtu, nejčastěji 150 Kč měsíčně.
Dá se vyjednávat
Problém s předhypotečním úvěrem nastane, pokud převod do jednoho roku nestihnete, což je právě případ Kalloových. „V případě nesplnění podmínek pro poskytnutí hypotéky do jednoho roku dojde k sesplatnění úvěru. Klient může samozřejmě předhypoteční úvěr splatit z domluveného hypotečního úvěru, pokud nabídne jinou vhodnou nemovitost k zajištění. Pokud ji nemá k dispozici, je předhypoteční úvěr převeden na odpovídající typ spotřebitelského úvěru,“ varuje mluvčí Komerční banky Monika Klucová.
Manželé Kalloovi měli nakonec štěstí, banka jim na žádost Jany Nedomové vyšla vstříc a lhůtu pro splnění podmínky převodu posunula o několik měsíců. „Pokud je zřejmé, že nemovitost bude vhodná k zástavě v horizontu následujících několika měsíců, může banka rozhodnout o prodloužení lhůty splatnosti předhypotečního úvěru,“ potvrzuje Klucová. Nutno však dodat, že to není její povinnost a spoléhat na to by bylo riskantní.
(Převzato z časopisu Finanční magazín - Finmag. Autorka je tiskovou mluvčí společnosti Partners).
