Zlevní hypotéky ještě letos? Úrokové sazby očima expertů

Vít Hradil

hlavní ekonom Cyrrus

Souhlasíte s názorem?

-

+3

+

Sazby hypoték prakticky jistě budou v nejbližší době klesat. Napovídá tomu nedávný vývoj tržních sazeb, tuzemská makroekonomická data, nová legislativní pravidla omezující hypoteční turistiku i snižování úroků ve Spojených státech. Na hodnoty obvyklé před rokem 2020, tedy ke dvěma procentům či níž, se ovšem s největší pravděpodobností v dohledné době hypotéky nedostanou. Jako realistická meta se jeví úroveň 4,5 procenta, kam by průměrná sazba mohla klesnout do konce letošního roku. 

To ovšem nutně neznamená, že se čekání vyplatí. Nemovitostní trh po hibernaci ožívá a valí se na něj koupěchtiví zájemci, kteří koupi nemovitosti v letech vysokých sazeb a nestability odkládali. A jelikož na straně nabídky naopak došlo v nedávné době k útlumu, lze předpokládat, že ceny nemovitostí zamíří směrem nahoru. Případným vyčkáváním tak sice zájemce pravděpodobně dosáhne na mírně levnější hypotéku, zdraží mu ovšem mezitím samotná nemovitosti, a je tedy diskutabilní, jestli si ve výsledku pomůže. 

Čekání bych tedy doporučil spíš zájemcům o nemovitosti v méně atraktivních lokalitách či kupovaných na investici. Pro vlastní bydlení v poptávaných lokalitách se pozice kupujících bude nyní spíš zhoršovat, jelikož je čeká růst samotných cen a také omezenější možnost výběru. Pravděpodobně teď sice nepodepíší hypotéku s nejpříznivější možnou sazbou, ale vyhnou se obnovené realitní horečce, která nás v blízké době dost možná opět čeká.

Zdenka Klapalová

prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, ředitelka Knight Frank

Souhlasíte s názorem?

-

0

+

Hypoteční trh oživuje postupně. Jeho růst se může zdát na první pohled pomalejší, zdání ale klame. Podle Hypomonitoru České bankovní asociace byl srpnový objem nově poskytnutých hypotečních úvěrů nejvyšší od začátku roku 2022. Sazby pod pět procent jsou pro trh příznivou zprávou a lze předpokládat, že další pokles ještě přijde. Já prostor pro snížení sazeb rozhodně vidím. Jaro a podzim patří standardně k silným hypotečním obdobím a domnívám se, že banky zareagují přitažlivějšími úroky.

Je ale důležité dodat, že úroveň sazeb okolo čtyř procent je podle mě přiměřená a adekvátní. Viděli jsme, co s trhem nemovitostí provedly rekordně nízké úrokové sazby. Ceny nemovitostí kvůli snadné dostupnosti hypoték rekordně vzrostly. Zájemci o nové bydlení si museli půjčovat vyšší částky. Pro český rezidenční trh je rozhodně lepší cestou stabilita a plynulý vývoj.

Čekání na pokles úrokových sazeb nemusí být výhodné. Chápu, že podmínky hypotéky jsou pro rozhodování důležité, ale stejné to je i s bydlením samotným. Ne vždy se vyplatí čekat na nižší úrok, když mezitím zájemce může přijít o „vysněnou“ nemovitost. Ve srovnání s časem a energií, vynaloženou na hledání ideálního bydlení, posuzování lokality a stavu nemovitosti, může v mnoha případech čekání znamenat víc ztrát než přínosů. Proto je myslím lepší nejprve najít vhodnou nemovitost a až pak řešit parametry hypotéky. A také platí, že čím nižší budou sazby, tím vyšší bude poptávka.

Standardně platí, že se víc vyplatí delší fixace, většinou pětileté. Kratší fixace banky nabízí obvykle s vyšší úrokovou sazbou.

Milan Roček

CEO a spoluzakladatel společnosti Dataligence

Souhlasíte s názorem?

-

+26

+

Sázky na pokles úrokových sazeb vycházely z předpokladu, že mírně poroste poptávka a mezi bankami nastane po „hladovém období“ velký konkurenční boj. Jenže poptávka po hypotékách rostla významně, takže banky nic netlačí, aby sazby snižovaly, když – zjednodušeně řečeno – nestíhají zpracovávat úvěry za sazby vyšší.

Poklesu sazeb brání i cena peněz na mezibankovním trhu. Ta zůstává výš, než byl předpoklad, sazby jsou stále nad hranicí tří procent. V praxi to znamená, že kdyby banky snižovaly hypoteční sazby, musely by výrazně snížit i svou plánovanou marži.

Co se týče úvěrové turistiky, obecné očekávání bylo, že po 1. září se omezí. Na hodnocení je ale ještě brzy. Lze předpokládat, že se refinancování z banky do banky bude vyplácet výrazně méně než dřív, poplatky spojené s předčasným splacením budou pravděpodobně vyšší než případná úspora.

Sazby máme stále výrazně nad čtyřmi procenty a všeobecný názor je, že sazby mezi 1,5 až 2,5 procenta, jaké byly mezi roky 2011 až 2021, už nelze dlouhodobě očekávat, že budou spíš mezi třemi a čtyřmi procenty. Předpokládáme proto, že se lidé budou od nyní asi nejčastějších tříletých postupně vracet k pětiletým fixacím a čím blíž bude úroková sazba třem procentům, tím delší fixace budou volit.

Počkat na nižší sazbu nebo nečekat? Při koupi bytu bych nečekal. Ceny bytů nejméně půl roku rostou, a tak by později byla na koupi stejné nemovitosti pravděpodobně potřeba větší hypotéka, s pravděpodobně jen o málo nižším úrokem, takže celkový výdaj by byl vyšší. Podobné je to s rekonstrukcí bytu nebo domu. I tady ceny rostou.

Libor Vojta Ostatek

jednatel Golem finance

Souhlasíte s názorem?

-

+32

+

Dynamika na trhu nemovitostí je velká a nekoupit dobře nemovitost, která se mi líbí a na kterou můžu i za současných sazeb dosáhnout, není prozíravé. Ceny nemovitostí, a zejména těch atraktivních, rostou.

Připodobnil bych to k situaci, kdy můžu dobře koupit auto, ale neudělám to a čekám, až zlevní benzin. Úroková sazba je mnohem flexibilnější proměnná než cena nemovitosti. Sazby budou klesat. Od srpna máme velmi příznivý vývoj ceny zdrojů (IRS), Česká národní banka trend snižování sazeb rovněž potvrzuje i nyní na podzim. Největší pokles bude v závěru roku, kdy se banky budou snažit nabrat produkci už na nový kalendářní rok. Ceny hypoték se masově přesunou pod hranici pěti procent, v současné době je pod pěti procenty tak polovina obchodů. Podíváme se i pod hranici 4,5 procenta, která je nyní výjimkou.

Robert Hanzl

generální ředitel Next Reality

Souhlasíte s názorem?

-

+16

+

Počet poskytnutých hypoték se vrátil na úroveň silných měsíců roku 2022. Bankéři jsou tedy v posledních týdnech zavaleni prací – a z toho důvodu není ochota sazby snižovat, byť tomu situace nahrává. Odhadujeme ale, že ke konci letošního roku bychom se opravdu mohli dočkat postupného snižování sazeb, které bude pokračovat i celý příští rok. Sazby by se měly zastavit někde na úrovni tří procent.

Na trhu nemovitostí ještě doznívá situace předchozích dvou let. Nemovitostí je relativně dost, aby zájemce měl z čeho vybírat – až na malometrážní starší byty, těch se napříč republikou nedostává –, proto bych určitě s čekáním na výhodnější sazby nevyčkával. V momentě poklesu sazeb se zvýší už tak silná poptávka a ceny půjdou nahoru. Platí pravidlo, že úrokovou sazbu časem změním, kupní cenu nemovitosti ale nikoliv.

Vladimír Weiss

finanční poradce Partners

Souhlasíte s názorem?

-

+16

+

Když uvážíme, za kolik si banky půjčují peníze na tři roky nebo pět let – a to jsou sazby, které je u hypoték zajímají víc než krátkodobé sazby vyhlašované Českou národní bankou –, mohly by úroky hypoték klidně klesnout o několik desetin procentního bodu. Jenže neklesají a banky mají slušnou marži. Částečně je v tom asi riziková přirážka, banky si dělají rezervu, aby mohly i v průběhu fixace nabídnout klientům nižší sazbu, kdyby chtěli odejít jinam. Ale hlavně je o hypotéky pořád zájem. Lidé si je sjednávají i se sazbami okolo pěti procent, banky mají splněné roční plány, nic je nenutí v posledním kvartále podnikat něco, aby dohnaly první tři. Proto taky žádná významná banka ani nepřišla s akční nabídkou, aby donutila k reakci ostatní. 

To všechno jsou důvody, proč můžeme očekávat, že letos hypoteční sazby směrem dolů výrazněji neklesnou. Uvidíme, co přinese konec roku a hlavně první kvartály roku 2025. V jeho první polovině už můžeme u hypoték čekat sazby okolo 4,5 procenta. 

To ale není důvod vyčkávat. Hypotéka je nástroj, jak získat nebo opravit nemovitost. U nákupu vlastního bydlení nejde tolik o momentální výši sazby, ale hlavně o nemovitost, kterou člověk kupuje. Čekat na lepší sazby může znamenat, že mezi tím dojde ke zdražení nemovitostí a že se zmenší jejich nabídka. Pokud někdo potřebuje bydlet a může získat hypotéku, která pro něj nebude představovat zásadní omezení měsíčního rozpočtu, nevidím v tom problém. 

V případě nákupu investiční nemovitosti je situace podobná, ale do hry víc promlouvají ostatní vstupy, jako je třeba vývoj cen nájemného v místě.

Daniel Kotula

majitel Kotula realitní kancelář

Souhlasíte s názorem?

-

-4

+

Na Ježíška budou sazby něco málo nad čtyři procenta a příští rok se dostanou pod ně. Úplně bych ale s koupí neotálel. Poptávka je už teď obrovská a třeba v Praze ceny bytů rostou. Něco byste tedy ušetřili na sazbě, ale na druhou stranu byste platili o pět až deset procent víc za koupi – a to nedává smysl. Kupte hned a vyberte si co nejkratší fixaci.

Jen pro pobavení dodávám, že nejlepší doba na nákup bytu byl přelom let 2022 a 2023. To byla největší nabídka a nejnižší ceny. A jaké v tu doby byly sazby? Přes šest procent…

Tomáš Rusňák

hypoteční specialista, autor vzdělávacího podcastu Hypotécast

Souhlasíte s názorem?

-

+14

+

Bohužel se začínají naplňovat moje předpoklady z přelomu roku 2023 a 2024, kdy jsem říkal, že úrokové sazby u hypoték nebudou klesat tak rychle, jak se většina lidí domnívá. 

Situace na trhu není ideální, máme tady malé onlinové banky, které mají úrokové sazby velmi nízké, ale nejsou schopné strhnout s sebou i velké banky, které drží 70 procent trhu. Velcí hráči jsou v zásadě dva – ČSOB a Česká spořitelna; dokud nezačne významněji zlevňovat jeden z nich, nedá se čekat, že by zlevnil celý trh. V následujících měsících tak očekávám stále stejný scénář: velmi pozvolné a postupné snižování sazeb. 

Na sjednání hypotéky bych se ale nedíval optikou pohybu úrokových sazeb. Důležitější je to, jestli teď člověk hypotéku potřebuje, nebo nepotřebuje. Pokud mě čeká výstavba a chci začít čerpat peníze až na jaře příštího roku, není potřeba nic uspěchat, klidně bych ještě chvilku počkal. Naopak u nákupu nemovitostí je mnohem důležitější faktor počáteční investice, tedy kupní cena. Je lepší koupit levnější nemovitost s vyšší úrokovou sazbou, tu jsem totiž schopný časem snížit. Kupní cena je parametr, který už nikdy nezměním. 

Vzhledem k situaci i očekávanému vývoji bych teď doporučil kratší fixaci úrokové sazby, ideálně rok až tři roky. Úrokovou sazbu se i při tříleté fixaci velmi pravděpodobně povede ve většině bank snížit i v průběhu fixace, retenční oddělení většiny bank fungují teď výborně. Banky mají za cíl udržet klienty a jsou otevřeni vyjednáváním o úrokové sazbě i v průběhu fixace.