Zlevní konečně hypotéky? Kam zamíří úrokové sazby v roce 2025 očima expertů

Navzdory široce rozšířenému přesvědčení hypoteční sazby nereagují bezprostředně na momentální hodnotu základní úrokové sazby vyhlášené ČNB. Tato sazba je krátkodobá – konkrétně „dvoutýdenní“ – zatímco vztah mezi klientem a poskytovatelem hypotečního úvěru je nejčastěji tří- či pětiletý, tedy podstatně delší. Spíše než aktuální sazbu ČNB tedy úroky hypoték reflektují názor trhu na to, jak se bude základní sazba vyvíjet v nadcházejících třech či pěti letech.

To neznamená, že ČNB na úroky hypoték nemá vliv. Trh si právě na základě jejích kroků a komunikace vytváří názor na budoucí trajektorii sazeb a tento názor pak projevuje v ceně „dlouhých“, tedy i hypotečních, sazeb. Pokud se poté ČNB chová přibližně v souladu s tím, co trh očekával, není důvod, aby trh svůj názor na budoucí vývoj měnil, a nemění se tudíž ani jím stanovená dlouhá sazba. 

To je do značné míry naše aktuální situace. Sazby ČNB sice klesají, ale trh s tímto vývojem dávno počítal a svůj názor na budoucnost tedy nemá důvod příliš měnit. I u hypoték sice platí, že banky je neprovozují jako charitu, nýbrž s cílem vydělat, a ochotněji tedy sazby upravují ve prospěch svůj nežli klienta, nicméně konkurenční tlak je nakonec vždy umravní. 

Dlouhodobě by za absence šoků typu pandemie či války základní sazba ČNB měla činit přibližně 3,00 až 3,50 %. Pokud k této hodnotě přičteme nutnou rizikovou a ziskovou přirážku, dostaneme se na „férovou“ hypoteční sazbu kolem 4,00 až 4,50 %. Zhruba tam nyní pozvolna směřujeme.

Na vývoj úrokových sazeb hypoték v roce 2025 bude mít zásadní vliv několik faktorů. Především postupné snižování základních sazeb ČNB by mělo vytvořit prostor pro pokles sazeb i na komerční úrovni. Banky však budou při přenášení těchto změn do svých nabídek postupovat opatrně. V roce 2024 jsme viděli, že komerční sazby reagují na změny základních sazeb se zpožděním, a podobný trend lze předpokládat i v roce 2025.

Za „zdravou“ úroveň hypotečních sazeb považuji hodnotu okolo 3,5 až 4 %. Tato úroveň nabízí vyvážený poměr mezi dostupností bydlení pro domácnosti a stabilitou bankovního sektoru. Nižší sazby mohou přinést přehřátí trhu a nadhodnocení nemovitostí, zatímco vyšší sazby omezují přístup k úvěrům a snižují dynamiku na realitním trhu.

Velmi nízké sazby pod úrovní 2 % nebyly dlouhodobě udržitelné. Pro dosažení optimální „zdravé“ úrovně sazeb bude klíčová rovnováha mezi monetární politikou, hospodářským růstem a tempem, jakým banky přizpůsobí svou cenovou politiku aktuálním tržním podmínkám.

Predikce vývoje úrokových sazeb na rok 2025 bude velmi konzervativní. V závěru loňského roku došlo k zachování stejné výše repo sazby, což se tak trošku očekávalo. Dalším výrazným faktorem je to, že v posledních týdnech roku 2024 došlo ke zvedání hodnoty 3Y swapu peněz na úroveň začátku letošního roku a do toho i oživení hypotečního a realitního trhu. Banky jsou tak v situaci, kdy nestíhají zpracovávat žádosti. Některé banky totiž své zaměstnance přesunuly, nebo vyhodily, a tak nyní trošku nestíhají.

Ve výsledku tu tak máme stagnaci repo sazby, zvedání swapu, zvýšenou poptávku a téměř žádný konkurenční boj, což je situace, v níž nikdo není extra tlačen ke snižování sazeb. Aktuálně se většina bank dostává se svými sazbami pod 5 % a na konci roku by byl velký zázrak, kdyby to bylo pod 4 %. Klesání sazeb bude velmi pozvolné a myslím si, že po většinu roku se budeme pohybovat mezi 4,2 až 4,7 %.

Z dlouhodobého hlediska by se sazba měla držet kolem 3 až 4 %. Ony zlaté časy, kdy sazba byla i 1,79 %, se už nejspíše nebudou opakovat. Ten, kdo si tuto sazbu zafixoval třeba na deset let, udělal rozhodnutí, které mu do rodinného či firemního rozpočtu přineslo spousty peněz navíc.

 

I v návaznosti na poslední rozhodnutí ČNB nepokračovat ve snižování základní úrokové sazby se nedá očekávat, že by se banky bezprostředně ocitly pod tlakem zlevňovat hypotéky. Ten může v nějaké míře přijít po Novém roce díky konkurenčnímu boji. Rok 2024 byl totiž pro banky co do objemu prodaných hypoték nad očekávání úspěšný, takže na sazby výrazně sahat nemusely.

Právě to, jak se bude v novém roce bankám dařit získávat nové hypoteční klienty, určí, kam se dostanou sazby v letošním roce. Odhaduju, že průměrná sazba nových hypoték by ke konci roku 2025 mohla být okolo 4 %, tedy v pásmu 3,8 až 4,2 %.

Z dlouhodobého hlediska považuju za jakousi rovnováhu a spravedlivou cenu peněz sazbu mezi 3,0 a 3,5 %. Tam by se mohl trh výhledově ustálit.

V roce 2025 bude trend snižování úrokových sazeb u hypoték pokračovat, ale tempo tohoto poklesu bude pomalejší než v roce 2024. Pokud někdo odkládá pořízení hypotéky s nadějí, že sazby výrazně klesnou, možná se ani nedočká. Osobně bych si přál, aby se průměrná úroková sazba u hypoték na konci roku 2025 pohybovala kolem 4 %, ale považuji to spíše za optimistický scénář. Pravděpodobněji očekávám sazby blízko úrovně 4,3 %. To znamená, že nejlepší hypotéky se dostanou pod 4 %, avšak zásadní pokles pod tuto hranici neočekávám.

Je důležité pochopit, že základní sazba vyhlašovaná ČNB má s hypotéčními úrokovými sazbami jen omezenou souvislost. ČNB stanovuje takzvanou dvoutýdenní repo sazbu, zatímco banky u hypoték kalkulují s fixacemi na dva, tři nebo pět let. Tyto dlouhodobé závazky se řídí odlišnými mechanismy a banky při nastavování cen hypoték sledují jiné ukazatele než repo sazbu.

Z dlouhodobého pohledu považuji sazbu kolem 4 % u hypoték za normální a zdravou. Naproti tomu sazby na úrovni 2 % nepovažuji za zdravé vůbec. Takto nízké sazby naznačují, že peníze nemají téměř žádnou hodnotu, což v minulých letech přispělo k vysoké inflaci. Sazby kolem 4 % vytvářejí stabilnější a udržitelnější prostředí pro celý trh.

Příští rok očekávám, že se do koncových sazeb promítne pokles ceny zdrojů, který jsme sledovali od druhé poloviny letošního roku. Aktuálně banky dosahují slušných marží a mají prostor pro zlevnění. Aktuálně sice vyšší zájem o úvěry a nedostatek konkurence nevytváří dostatečný tlak na snížení cen, to se však změní začátkem roku, kdy naběhnou nové obchodní plány a opětovně začne pomyslný boj o nové klienty.

Očekávám, že v prvním kvartále se úrokové sazby přiblíží ke 4,5 %. A je reálné, že koncem roku 2025 se sazby dostanou ke hranici 4 %. Pokud tedy mám potřebu či plán pořízení vlastního bydlení a mohu si to za současných podmínek dovolit, vzhledem k situaci na trhu nemovitostí – nedostatek nemovitostí a rostoucí trend v cenách – bych koupi neodkládal.

Za dlouhodobě udržitelnou a zdravou sazbu považuji úroveň mezi 3 a 3,5 %. Tato sazba odpovídá inflačním cílům ČNB a ta zase přirozené míře inflace. Při této úrovni je přiměřeně reflektována cena peněz.

Banky se snižováním úroků hypoték nepospíchají, protože si lidi berou hypotéky i za vysoké úroky, tak proč by si banka neměla vydělat. Dodnes nechápu, jak je možné, že Češi dokážou platit téměř za vše více než jinde v Evropě, a to přestože máme významně nižší průměrné příjmy.

Předpokládám, že sazby se v druhé polovině tohoto roku podívají pod 4 % (některé banky je mají ve speciálních nabídkách už nyní) a hned se to promítne ve vysoké poptávce po bydlení. Ona 4% sazba je totiž magická, pod touto sazbou se vlastnictví začíná vyplácet oproti pronájmu a naopak. Developeři toto vědí a proto chystají rekordní množství nových bytů do nabídky.

Ani tak to ale moc cenám nepomůže, nabídka bude dále nižší, než je celková poptávka po bytech. Přijde tedy na řadu další zdražování bytů.