V Česku vzniknou další retailové parky, investorům nesou stabilní výnos

V loňském roce jste vstoupili už na šestý trh, a sice do Slovinska. Proč právě tam?

Latuske: Naše zahraniční expanze začala Slovenskem. Poté jsme přemýšleli, kam dál. Po diskuzích s našimi nájemci, nadnárodními řetězci, jsme kolem roku 2020 dospěli k názoru nejít do Polska a Maďarska. Šli jsme opačným směrem do stabilního Rakouska a koupili jsme jednu nemovitost v Německu. Na základě dosavadních zkušeností jsme věděli, že řada německých a rakouských developerů staví nové objekty v severním Chorvatsku a ve Slovinsku, a proto jsme se začali zajímat právě o tyto trhy.

A proč jste koupili rovnou tři retailové parky najednou?

Latuske: Vstoupit do dané země s jedním parkem by bylo problematické. Máme dlouhodobou strategii, nenakupujeme nemovitosti s tím, že je za dva, za tři roky prodáme. Chceme budovat velké a stabilní portfolio. To znamená, že se o nemovitosti potřebujeme patřičně starat. O nájemce i o technický stav objektů. Kvůli efektivitě je vždy lepší, když naši partneři obhospodařují víc nemovitostí.

Budete pokračovat v expanzi i do dalších zemí?

Hladký: V letošním roce bychom chtěli vstoupit na další trh. Už na tom dlouho pracujeme. Máme jasná kritéria, která vždy sledujeme. Musí to být politicky a ekonomicky stabilní země, člen Evropské unie. Chceme také vidět, že nájemcům se na trhu dlouhodobě daří a že jim v jejich segmentu rostou tržby. V konkrétní zemi sledujeme, zda tam je vůbec místo pro vstup dalšího hráče a zda tam vidíme i potenciál dalšího růstu. Hodnotíme nejen makroekonomický vývoj, ale velmi pečlivě také lokalitu, tedy zejména jaká je spádová oblast, co je v okolí, jaké je složení nájemců.

Radek Hladký

Zdroj: ZDR Investments

Věnuje se řízení skupiny ZDR Investments, vyhledávání a strukturování nových akvizic. Působil v advokátní kanceláři Gleiss Lutz a byl u zrodu advokátní kanceláře Z/C/H Legal (dnes NIRRIS), která se zaměřuje zejména na poradenství při nemovitostních transakcích.

Hodláte přikupovat nemovitosti i v šesti zemích, kde už nyní působíte?

Hladký: Ve všech jsou další akviziční příležitosti, díváme se na další objekty. Německo je pro nás nejsložitější trh, ale v pěti ostatních zemích určitě budeme posilovat a přikupovat další nemovitosti.

Za loňský rok jste realizovali celkem devět akvizic. Posilovali jste všechny vaše fondy. Chcete pokračovat podobným tempem i v dalších letech?

Latuske: To se nedá říci. Zažili jsme i rok, kdy akvizic bylo méně, ale objem jednotlivých akvizic byl velký. Jsou to desítky milionů až miliardy korun. Už teď máme „zarezervované” nemovitosti za 100 milionů eur, tedy zhruba 2,5 miliardy korun, pro rok 2025 a začátek roku 2026. Obecně se dá předpokládat, že v letošním roce bychom z hlediska objemu měli vyrůst ještě více než v roce 2024. Nemá ale smysl jet na sílu. Jde o to najít správné a fungující nemovitosti. Už nynější portfolio 71 nemovitostí je dostatečně robustní, že funguje samo o sobě. My ale příležitosti stále vidíme.

Jak to v prostředí klesajících úrokových sazeb vypadá s cenami nemovitostí?

Hladký: Záleží na trhu i konkrétním segmentu. Nalezení kompromisu mezi představou prodávajícího a kupujícího je v poslední době asi nejsložitější v Česku. V dalších zemích se nám to dařilo lépe, proto jsme poslední akvizice dělali ve Slovinsku, v Rakousku nebo na Slovensku. Další akvizice budou směřovat i do Česka, tam, kde jsme rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou našli.

Roman Latuske

Zdroj: ZDR Investments

V ZDR Investments je od roku 2018, řídí expanzi na západní trhy a rozvíjí vztahy s klíčovými obchodními partnery. Pracoval v oboru financování komerčních nemovitostí u Depfa Bank a Hypo Bank. Přes dvacet let působil v médiích. Zastával manažerské pozice ve skupině Mafra, mezi lety 2014 až 2018 byl generálním ředitelem vydavatelství Economia.

Roste zájem fondů a dalších skupin o nákupy retailových parků? A stoupají s tím i ceny?

Hladký: Jsou fondy, které investují do stejných nebo podobných druhů aktiv. Nicméně ne vždy se o jednu nemovitost utkají všechny subjekty, které se našemu segmentu věnují. Jen zřídka se dělá výběrové řízení, často existují předběžné dohody se spolupracujícími developery, a tak se retail parky nedostanou ani na trh. Cena vždy vychází z velikosti a umístění retailového parku, struktury a bonity nájemců, z toho, jak je velká spádová oblast a na to, jak je stavba kvalitní, jakou má energetickou třídu. Předpokládáme, že klesající úrokové sazby u úvěrů v korunách i v eurech povedou ke stabilizaci cen nemovitostí a postupnému růstu.

Jaký to bude mít dopad na zhodnocení ve fondech?

Hladký: U fondu kvalifikovaných investorů se budeme za rok 2024 pohybovat kolem osmi procent, u fondu zaměřeného na průmyslové nemovitosti to bude kolem sedmi procent, a k šesti procentům u fondu Public, který je stejně jako Industrial určen pro veřejnost. V letošním roce budeme na podobné úrovni, protože průměrná zůstatková doba trvání nájemních smluv je šest let. To znamená, že výnosová stránka bude v minimální výši zachovaná. Zhruba tři čtvrtiny našich úvěrových smluv má úrokovou sazbu fixovanou z doby levných peněz, a proto máme i nyní na celém portfoliu náklad na bankovní financování v průměru 3,9 procenta. Očekáváme, že základní úroková sazba na euru bude v druhé polovině letošního roku kolem dvou procent, což znamená, že v dlouhodobém horizontu se bude naše financování pohybovat v rozmezí 3,8 a 4,2 procenta. Jinými slovy, největší náklad, který v portfoliu máme, tedy úrokový náklad, zůstane na zhruba na stejné výši. Příjmy od nájemců se budou zvedat o proběhlou inflaci. To všechno znamená, že se významně neodchýlíme od aktuální výkonnosti všech našich tří fondů.

Nedá se čekat zvýšení výkonnosti?

Hladký: Máme obsazenost přes 99 procent na celém portfoliu. I kdybychom obsadili volné plochy, s výnosy to moc nezahýbe. Snad jedině, kdyby úroková sazba na euro klesla k nule, jako byla před třemi lety, mohlo by to vést k výrazně vyšší výkonnosti. Zároveň by se však pravděpodobně zvedla i cena nakupovaných nemovitostí. Ale to není moc pravděpodobné. Nevidím nic, co by v dohledné době vedlo k zásadní změně výkonnosti.

Latuske: Od začátku říkáme, že naše strategie je dlouhodobě orientovaná, že možná nenabízíme nejvyšší výnos na trhu, ale výnos stabilní, který je postaven na reálných nájemných smlouvách. Nespekulujeme na pohyb cen nemovitostí, naše čísla to sedmým rokem dokazují.

Existuje stále v Česku prostor pro vznik nových retailových parků?

Latuske: Vznikají ve větší míře v menších městech. Při srovnání s Německem či Rakouskem ještě není Česko dostatečně pokryto. Na trh přicházejí nové řetězce, které poptávají nové plochy. Expanduje i řada stávajících řetězců, jako je Action nebo TEDi. Řetězce s potravinami jdou do menších obcí. Jen do konce tohoto roku se očekává, že na český trh přibydou prostřední desítky nových retail parků.

Dává smysl kupovat už stojící nemovitosti, nebo investujete jen do nových?

Latuske: Většina z toho, co kupujeme, jsou nově postavené objekty. Případně po celkové rekonstrukci. Dává to smysl, máte záruku od výstavby, čerstvé nájemní smlouvy, a náklady na opravy jsou téměř nulové. Nezapomeňte na vyšší nároky financujících bank na kritéria ESG – a nové budovy mají mnohem nižší energetické nároky. Často je také nová nemovitost v rámci města nebo obce na lepším místě než dříve postavené retail parky. Od prvního dne, kdy je nemovitost umístěna ve fondu, musí už vydělávat peníze. Musí být tedy obsazená a otevřená.

Jak se mění zájem investorů, kolik peněz do fondů přitéká?

Latuske: S klesajícími úrokovými sazbami vidíme velké oživení. Za loňské první tři čtvrtletí jsme zaznamenali o 53 procenta vyšší čistý přiliv kapitálu než ve stejném období o rok dříve. Tehdy jsme cítili výrazné zpomalení, a to kvůli vysokým úrokům u vkladových produktů v bankách. Během loňského roku však šly podstatně dolů a investoři k nim začali hledat stabilní alternativu. Jsou to z 90 procent peníze od nových klientů a jdou rovnoměrně do všech tří fondů. Máme nyní celkem 15 tisíc klientů, z toho zhruba 3 tisíce jsou ve fondu kvalifikovaných investorů.

Podle údajů Asociace pro kapitálový trh vzrostl za třetí čtvrtletí 2024 objem majetku právě u nemovitostních fondů nejvíce, a to o 27 procent. Bude tento trend pokračovat?

Hladký: Očekáváme, že ano. Realitní fondy představují stabilní investiční kategorii. Češi mají cihly rádi, ale ne všichni si mohou pořídit vlastní nemovitost. A to už nemluvím o prodejně potravin či retailovém parku. Pro ně je cesta investovat prostřednictvím fondů. Dává to smysl také s ohledem na další pokles úrokových sazeb a s tím souvisejícím nižším zhodnocením u spořicích účtů.

Zaujali jsme vás? Pokračujte...

• Na nákupy se jezdit nepřestane, věří v ZDR Investments. Sází na retailové parky

• Slovinsko láká investory relativně vysokými výnosy z nemovitostí, vysvětluje ZDR expanzi

Když je byznys rodu ženského… čtěte v novém Finmagu

Podnikatelek a manažerek přibývá. Jenže pomalu. Na vině jsou stále předsudky. To potvrzují i ženy, jež se na špici světového byznysu přece jen prodraly.

Zdroj: Finmag

BYZNYS JE VĚDA

Julia Sveet je šéfkou obří společnosti Accenture, ale o spolupráci s někdejšími kolegy - muži stále nevypráví ráda. • Ana Botín zase roky musela dokazovat, že v čele banky Santander není jen kvůli svému původu. • A Mary Barra? Předsudků okusila sama tolik, až v sídle General Motors rozjela projekt, který pomáhá ženám prosadit se v IT.

BYZNYS JE HRA

Když jste vědkyně a přihlásíte se do akcelerátoru pro začínající podnikatele, musíte mít fakt hodně kuráže. Aspoň jako Kateřina Komrsková. • Do smělé hry se pustila také Šárka Hayna Fuchsová, dnes řídí Volvo Czech Republic. • A kdo musí mít odvahy na rozdávání? Každý startupista, který to nezabalí po prvním nezdaru.

Koupit Finmag