Firemní hypotéka: Jak efektivně financovat rozvoj vašeho podnikání

Typy firemních úvěrů

Při výběru vhodného financování podnikání je důležité rozlišovat mezi různými typy firemních úvěrů, které se liší účelem, podmínkami a způsobem zajištění.​

1. Investiční úvěry – určené k financování dlouhodobého majetku, jako jsou nemovitosti, stroje, zařízení nebo akvizice jiných společností.
2. Provozní úvěry – slouží k pokrytí krátkodobých potřeb, například nákupu zásob, úhradě faktur nebo mezd zaměstnanců.
3. Projektové úvěry – zaměřené na financování konkrétních projektů s jasně definovaným začátkem a koncem, často v oblasti developmentu nebo energetiky.
4. Developerské úvěry – speciální typ projektového úvěru určený pro financování výstavby nemovitostí.​

Banky a nebankovní společnosti nabízejí jak nezajištěné úvěry (takzvané bianco úvěry), tak zajištěné úvěry.

Nezajištěné úvěry nejsou kryty žádnou zástavou a poskytují se na základě bonity firmy a její finanční historie. Obvykle se jedná o nižší částky s vyššími úrokovými sazbami.

Zajištěné úvěry jsou kryty zástavou určitého majetku. Díky tomuto zajištění je riziko pro poskytovatele úvěru nižší, což se může projevit na výhodnější úrokové sazbě.

Co je firemní hypotéka a k čemu slouží

Firemní hypotéka je dlouhodobý úvěr zajištěný nemovitostí, určený pro podnikatele a firmy k financování různých podnikatelských aktivit.

Některé banky nabízejí podnikatelské hypotéky pouze k nákupu nemovitosti, takové půjčky tedy v zásadě fungují jako klasická hypotéka.

Častější jsou ale půjčky neúčelové, hypotéka může být využita nejen na pořízení nemovitosti, ale i na další investice spojené s podnikáním. Tyto půjčky jsou tedy v podstatě shodné s tím, co v nabídkách pro soukromé osoby známe jako takzvané americké hypotéky.

Podniky často využívají firemní hypotéky například na nákup nebo výstavbu komerčních nemovitostí (kanceláře, sklady, provozovny), rekonstrukci či modernizaci stávajících prostor, pořízení strojů, zařízení a technologií či na refinancování stávajících úvěrů.

„Financovat lze nejen nemovitosti určené pro potřeby firmy, ale také investiční objekty. Typickým příkladem je nákup investičních bytů. Podnikatel koupí nemovitost, provede potřebné opravy a následně ji pronajímá, čímž získává příjmy z pronájmu,“ popisuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Předmětem investice mohou být i pozemky, průmyslové objekty, rekreační nemovitosti či garáže.

Podmínky a parametry firemní hypotéky

Podmínky firemní hypotéky se liší podle poskytovatele, bonity klienta a účelu financování. Obecně však platí následující parametry:​

• Úroková sazba: Ta je obvykle vyšší než u hypoték pro fyzické osoby, většinou alespoň o jeden procentní bod. Banky ale sazby běžně nezveřejňují a upravují je podle jednotlivých případů, například podle záměru hypotéky nebo historie firmy.
• LTV (Loan to Value): Poměr výše úvěru k hodnotě zástavy se obvykle pohybuje v rozmezí od 40 % do 85 %. Důležitou roli hraje také kvalita zástavy.
• Doba splatnosti: Zájemci o firemní hypotéku musí počítat s kratší splatností. Pohybuje se kolem 20, maximálně 25 let. „Doba splatnosti se liší podle typu úvěru. Může dosahovat až 20 let. Je důležité zvolit optimální dobu splatnosti s ohledem na finanční možnosti firmy,“ říká Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
• Požadavek na vlastní zdroje: Obvykle je nutné financovat alespoň 20 až 30 % hodnoty investice z vlastních prostředků.

Výběr poskytovatele úvěru

Při výběru poskytovatele firemní hypotéky je důležité porovnat nabídky různých finančních institucí a zaměřit se na následující faktory:

• Úroková sazba a RPSN – Nehodnoťte jen samotnou úrokovou sazbu, ale také roční procentní sazbu nákladů (RPSN), která zahrnuje veškeré poplatky.
• Poplatky – Zjistěte, kolik zaplatíte za zpracování úvěru, vedení účtu nebo předčasné splacení.
• Doba splatnosti – Vyberte si takovou délku splácení, která bude v souladu s cash flow vaší firmy.
• Flexibilita podmínek – Prověřte možnost změny splátek, mimořádných splátek nebo předčasného splacení bez sankcí.
• Přístup banky a komunikace – Důležitý je i přístup klientského servisu a transparentnost poskytovatele.

Pokud si i přesto nevíte rady, využijte odborné poradenství – ať už od nezávislého finančního poradce, nebo daňového specialisty.

Proces schválení a potřebné dokumenty

Schvalování firemní hypotéky je obvykle složitější a časově náročnější než u běžné hypotéky pro fyzické osoby. Banky detailně posuzují finanční situaci firmy a její podnikatelský plán.​ Od prvního oslovení banky po čerpání úvěru obvykle to obvykle trvá v rozmezí tří až šesti měsíců. U složitějších projektů se schvalování může protáhnout i na delší dobu.

S delším schvalovacím procesem souvisí i potřeba doložit velké množství dokumentů. Banky po vás budou chtít účetní a daňové výkazy za několik předchozích období, potvrzení o bezdlužnosti vůči státním institucím, podnikatelský záměr a finanční plán a doklady týkající se zajištění, tedy odhad nemovitosti či pojistnou smlouvu.​

„Schválení probíhá v několika fázích. Nejprve banka posoudí klienta podle jeho finančních výkazů. Stanoví potenciální limit úvěru. Následuje metodické posouzení, zda je financování klienta vůbec možné,“ přibližuje Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.

Kritéria se mezi jednotlivými bankami ale často výrazně liší. „Některé například nefinancují nákup nemovitostí pro krátkodobé pronájmy. Jiné mohou mít omezení pro určité právní formy společností nebo vlastnické struktury. Odlišný může být i přístup k OSVČ s paušální daní,“ upozorňuje Majer.

Pak následuje odhad nemovitosti. Banka zpracuje celý případ a předá ho do schvalovacího procesu. Zde se k němu vyjadřuje risk management banky. Pokud financování schválí, následuje příprava smluvní dokumentace a následné čerpání úvěru.

Poplatky za schválení a správu úvěru

Banky si u podnikatelských úvěrů standardně účtují různé poplatky spojené se schválením, správou i případným předčasným splacením úvěru. Zatímco některé finanční instituce nabízejí schválení úvěru zdarma jako součást balíčku služeb, jiné za tento krok účtují jednorázový poplatek, který může dosahovat až několika tisíc korun.

Podobná variabilita panuje i v oblasti správy úvěru – některé banky si za tuto službu neúčtují nic, jinde je nutné počítat s pravidelnými poplatky, například měsíčními nebo ročními.

Významný může být také rozdíl v poplatcích za změny ve smlouvě, mimořádné splátky nebo refinancování. Proto je důležité nejen sledovat úrokovou sazbu, ale pečlivě porovnat i kompletní nabídky jednotlivých bank. Tyto vedlejší náklady totiž mohou mít výrazný vliv na celkovou výhodnost financování.

Refinancování firemní hypotéky

Refinancování firemního úvěru zajištěného nemovitostí funguje na obdobném principu jako u běžné hypotéky pro fyzické osoby. Podnik si sjedná nový úvěr – zpravidla u jiné banky – za výhodnějších podmínek, a z těchto prostředků splatí svůj stávající závazek. Cílem je dosáhnout úspory na úrocích, zlepšit cash flow nebo získat flexibilnější podmínky splácení.

Smysl má refinancování především v situaci, kdy jsou aktuální úrokové sazby na trhu výrazně nižší než sazba původního úvěru. Výhodné může být také v případě, že firma potřebuje prodloužit či zkrátit dobu splatnosti, upravit výši splátek nebo sjednotit více úvěrů do jednoho.

Refinancování tak může sloužit nejen ke snížení celkových nákladů na financování, ale i k lepšímu přizpůsobení úvěrových podmínek aktuálním potřebám firmy.

„Při rozhodování o refinancování je nutné porovnat nabídky různých bank a zohlednit nejen úrokovou sazbu, ale i veškeré související poplatky a náklady. Je také potřeba zvážit časovou náročnost spojenou s vyřízením nového úvěru,“ radí Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Zajištění úvěru a typy akceptovaných nemovitostí

Zajištění úvěru je klíčovým faktorem ovlivňujícím podmínky firemní hypotéky. U podnikatelských úvěrů určených na nákup, výstavbu či rekonstrukci nemovitosti bývá jako hlavní zajištění nejčastěji využita právě ta nemovitost, na kterou se úvěr čerpá.

Zástava movitého majetku, jako jsou stroje nebo jiné technologické zařízení, se zpravidla využívá jen tehdy, pokud je jejich pořízení přímo hrazeno z úvěru – často formou leasingu, kdy je financovaný předmět zastaven ve prospěch poskytovatele financování.

Banky obvykle akceptují jako zástavu následující typy nemovitostí:​

• Rezidenční nemovitosti (byty, rodinné domy)
• Komerční nemovitosti (kanceláře, sklady, provozovny)
• Pozemky 

Daňové výhody firemní hypotéky

Firemní hypotéka může mít pozitivní dopad na daňovou povinnost podniku, zejména pokud jde o uplatnění nákladů spojených s pořízením nemovitosti.

Pokud je nemovitost zakoupená prostřednictvím úvěru zařazena do obchodního majetku firmy, lze ji v souladu s platnými daňovými předpisy odepisovat. Tyto odpisy se postupně promítají do daňových nákladů a snižují daňový základ, což má za následek nižší daň z příjmů.

Kromě samotné pořizovací ceny lze do daňově uznatelných výdajů zahrnout i úroky z úvěru – za splnění podmínek stanovených zákonem. Tyto úroky jsou plně odečitatelné a dále tak přispívají ke snížení celkové daňové zátěže. Ve výsledku může firma prostřednictvím správně nastavené hypotéky a jejího daňového uplatnění výrazně snížit reálné náklady na financování investice.

Je ale důležité si uvědomovat, že každá situace může mít svá specifika – zejména s ohledem na účel nemovitosti (vlastní využití vs. pronájem), právní formu firmy nebo způsob vedení účetnictví. Proto se obvykle doporučuje konzultovat daňové dopady firemní hypotéky s kvalifikovaným daňovým poradcem.

Dotace a státní podpora

Snížit náklady na financování mohou i dotace a další státní podpora. Mezi nejčastěji podporované záměry patří například revitalizace brownfieldů – tedy zanedbaných a nevyužívaných průmyslových či zemědělských areálů – nebo výstavba a rekonstrukce budov s důrazem na energetickou úspornost a udržitelnost.

Podpora se může týkat nejen samotné výstavby, ale také pořízení technologií, zpracování projektové dokumentace nebo odborného poradenství. Významnou roli hrají zejména programy Ministerstva průmyslu a obchodu, Ministerstva pro místní rozvoj a také dotační schémata ze strukturálních fondů EU, jako je například Operační program Technologie a aplikace pro konkurenceschopnost (OP TAK).

Aktuální výzvy a podmínky pro čerpání dotací jsou pravidelně zveřejňovány na oficiálních stránkách příslušných ministerstev, Agentury pro podnikání a inovace (API), CzechInvestu nebo na specializovaných portálech jako je DotaceEU.

Našli jste v článku chybu? Dejte nám vědět, abychom ji mohli opravit. Děkujeme!

Zaujali jsme vás? Pokračujte...

• Finanční ukazatele a jak s nimi pracovat. Odhalte problém dřív, než bude pozdě

• Neviditelná past pro firmy. Co jsou to zakázané vertikální dohody a jak se vyhnout pokutě

• Pojištění kybernetických rizik: Co kryje, kolik stojí a pro koho se vyplatí (2025)