Čeká vás vyšší úrok u hypotéky? Jak se poprat s růstem splátek očima expertů

Je to pro domácnosti s hypotékou nepříjemná situace, která přichází po čase jako dozvuk prudkého navýšení úrokových sazeb (rateshock). Nicméně neočekávám prakticky žádný negativní dopad, který v otázce zmiňujete. Proč?

Tuto situaci zde máme už od léta 2022, rozdíl v refixačních sazbách byl i dvojnásobný, tedy lidé museli zvládnout nárůst sazby na novou fixaci až o čtyři procentní body. Měl jsem rovněž hodně otazníků, co se stane a výsledek po třech letech? Setrvale nejlepší disciplína splácení v historii hypotečního financování. Ani ne jedno procento špatně splácených hypoték ukazuje, že lidé se přizpůsobí a nenechají si vzít střechu nad hlavou.

Výjimky samozřejmě existují, ale jen fakt, že ceny nemovitostí dramaticky rostly, dává prostor pro finančně schůdné řešení i v situaci, pokud hypotéku nemůžu dál splácet. Doporučuji být aktivní a s bankou jednat, nevzít první nabídku a porovnat si sazby konkurence.

Významnějších otřesů se v souvislosti s vlnou refixací neobávám. Češi jsou ve financích notoricky konzervativní a sklony k předlužování nikdy neměli. Už od pandemie navíc vykazují nezvykle zvýšenou tendenci k tvorbě úspor. Částečně se patrně jednalo o důsledek obav z inflace, částečně ovšem mohlo jít právě i o přípravu na zvýšené úrokové náklady. A ačkoliv je nedávný růst sazeb citelný, stále se drží maximálně v nízkých jednotkách procentních bodů. Nejedná se tedy o vyloženě šokující skok a s podobným rizikem musel každý, kdo si hypotéku sjednával, alespoň částečně počítat.

Navíc inflace, které jsme si v nedávné době užili nadmíru, jak známo obecně zvýhodňuje dlužníky. Zatímco ceny všeho ostatního – a následně i mzdy – vzrostly o desítky procent, nominální hodnota dluhu zůstala stejná, a jeho reálná tíha tedy výrazně poklesla. Takže kdo si před inflační vlnou koupil na dluh něco drahého – třeba nemovitost –, ten si může vlastně gratulovat k malé výhře v loterii. Hodnotná věc mu totiž zůstala a splácet bude ve měně, která se mezitím dramaticky znehodnotila. Ano, případný růst úrokových nákladů při refixaci lze naopak označit za smůlu, nicméně její závažnost je o řád menší.

V souhrnu se tedy o hypotékaře nebojím. To samozřejmě neznamená, že se nenajdou konkrétní případy jednotlivců, kteří se dostanou do svízelné situace. Těm nezbývá než doporučit jednání s jejich bankou. Ta obvykle bývá ochotna přistoupit například k prodlužení celkové splatnosti, což sice pro klienta znamená, že na úrocích přeplatí o něco více, ale dostane se mu momentální úlevy.

Myslím, že nás nečeká nějaké speciální období. Je pravda, že jsou tu desítky tisíc hypoték, které mají velmi nízké úrokové sazby a kterým od loňského roku postupně expirují fixace, ale na nějaký větší problém to nevypadá. Češi mají u hypoték obecně excelentní platební morálku a poměr nesplácených úvěrů je minimální. Navíc vzrostly i příjmy domácností, a tak i toto velké navýšení úrokových sazeb nebude pro drtivou většinu lidí likvidační. Zkusíme si to ukázat na příkladu průměrné hypotéky ve výši 3 500 000 korun. Mohla mít sazbu 2 procenta, při splatnosti na 30 let je splátka 13 tisíc korun. Teď po 3 letech vyskočí sazba na 4,5 procenta a splátka se zvýší na 17 300 korun. Rozdíl je tedy 4 300 korun měsíčně a to bude opravdu většina domácností schopna pokrýt. Neříkám, že je to příjemné ani že to není bolestivé, ale také to není žádná tragédie.

Pokud bych připustil, že s tím ale bude mít problém desetina domácností, kterých se letos navýšení sazeb týká, bavíme se o nějakých čtyřech tisících domácností, které pošlou na trh svou nemovitost. To by bylo cirka 330 nemovitostí měsíčně navíc – a to nebude na trhu ani poznat a ceny nemovitostí to globálně nijak neovlivní. Pokud by se to týkalo specificky nějaké malé oblasti, svůj vliv to mít může. Samozřejmě si ale nemyslím, že k podobnému scénáři dojde.

Kdybych mohl lidem poradit, jak mají u končící fixace postupovat, tak v ideálním případě kontaktovat svou vlastní banku, kde hypotéku mají, a snažit se s ní dohodnout nové podmínky. Banky velmi posílily retenční procesy a opravdu se snaží klienty zbytečně nepouštět. Nevyjde to vždycky, ale ve většině případů je to nejjednodušší a správné řešení. Je dobré se informovat, jak trh vypadá, což se dá jednoduše na internetu nebo u nezávislého hypotečního specialisty. Když máte přehled, můžete efektivněji jednat o nových tržních podmínkách.

Tento úrokový šok zažívají domácnosti už od roku 2023, kdy byl rozdíl mezi dřívějšími sazbami a novými nabídkami bank až čtyři procentní body. Už tehdy vznikaly černé scénáře o nárůstu podílu nesplácených úvěrů. Nenastaly ale. Ukázalo se, že české domácnosti mají výdaje na bydlení na prvním místě, omezily jiné výdaje a úvěry udržely. Problémy případně byly v případě úvěru na výstavbu nemovitosti. Kvůli skokovému růstu cen materiálu nebyli klienti schopni dokončit své projekty ani navýšit úvěr a svůj záměr museli předčasně prodat.

Ještě jiná situace byla a je v případě investičních nemovitostí, kdy byl záměr postaven na tom, že nájemné pokryje náklady s úvěrem. Toto v mnoha případech přestává platit a pak dochází k prodeji takové nemovitosti.