S inflací v zádech

Místní neřeknou pražské čtvrti Nové Butovice jinak než „Butky“. A právě tím se inspirovali architekti dánské společnosti Monstrum, která vytvořila originální dětské hřiště v novém volnočasovém areálu Butky Park. To se v těsném sousedství Galerie Butovice pro veřejnost otevřelo koncem letošního května.

Hřiště nemá v Praze, a dokonce ani ve střední Evropě obdoby – na atrakcích od stejného dodavatele si zatím mohly hrát děti jen ve světových metropolích jako New York, Dubaj nebo Singapur. Tím, kdo za projektem Butky Park stojí a kdo jej za desítky milionů korun realizoval, je fond Investika – největší nebankovní realitní fond v Česku a na Slovensku, mezi jehož nemovitosti patří i Galerie Butovice.

Konkurence mezi obchodními centry je tvrdá. Je proto třeba odlišit se od ostatních a nabídnout něco originálního, co přiláká návštěvníky. Užitek z toho nemají jenom tamní obchody, ale i více než 60 tisíc investorů fondu Investika, kteří jsou díky němu spolumajiteli mimo jiné i Galerie Butovice.

Investika se totiž na věci dívá trochu jinak – vedle zhodnocování peněz klade velký důraz také na společenský a ekologický přesah toho, co dělá. Zvelebováním veřejného prostoru se snaží zlepšovat životní podmínky v dané oblasti a tím dál zvyšovat hodnotu svých nemovitostí. To vše Butky Park splňuje, stejně jako další nemovitosti z portfolia fondu, který je vlajkovou lodí stejnojmenné investiční společnosti.

Investice od stokoruny

Fond Investika spravuje už více než 15 miliard korun a v loňském roce dosáhl výnosu 7,05 procenta – tedy více, než je plánovaný cílový výnos mezi 4 a 6 procenty ročně. Výsledky fondu aktuálně pozitivně ovlivňuje právě zvyšování nájemného díky inflačním doložkám v nájemních smlouvách. Takže zatímco inflace může být pro mnoho finančních produktů spíše strašák, zrovna nemovitostním fondům paradoxně neškodí – když tedy vědí, jak s ní pracovat.

Společnost Investika si klade za cíl nabízet i drobným investorům srozumitelný způsob zhodnocení financí, přičemž investovat je možné už od stokoruny měsíčně. Vše hlavně jednoduše. Management firmy je totiž přesvědčený o tom, že právě srozumitelné a konzervativní produkty, u kterých lidé vědí, jak fungují, dokáží zaujmout. A to v jakékoli době. „Potvrdilo se nám to především vloni, kdy k nám inflace a nestabilní ekonomická situace přivedly řadu nových investorů,“ konstatuje Petr Čížek, předseda představenstva a jeden ze spoluzakladatelů společnosti Investika.

Petr Čížek

Zdroj: Investika

Předseda představenstva společnosti Investika, kterou v roce 2015 spoluzakladal. Po studiu na Narodohospodařske fakultě VŠE v Praze pracoval v HSBC Bank, kde se podilel i na zajištěni financovani vystavby Terminalu II pražskeho letiště. V roce 2008 se společnosti Bohemia Real Estate Investments, kterou spoluzakladal, odkoupil vice než 300 nemovitosti od společnosti Telefonica O₂. Mezi lety 2008 a 2015 se v pozici investičniho manažera věnoval take rozvoji společnosti Immotel, jež vlastni a obhospodařuje nemovitosti v různych regionech Česka.

Konzervativní investice v napínavých dobách

Nemovitosti dnes mají své místo v nejednom investičním portfoliu. Často sehrávají roli jejich konzervativní složky, která dobře funguje bez ohledu na to, co se děje v ekonomice či na finančních trzích. Jsou protipólem spekulací či nákupů kryptoměn nebo firemních dluhopisů, a tak nejsou žádnou „jízdou na horské dráze“. „Zpětně viděno existuje nejvhodnější čas, kdy je koupit nebo naopak prodat, ale největší smysl dává mít nemovitosti v portfoliu stále,“ říká Petr Čížek. Podle něho je každá nemovitost lepší než žádná a fatální investiční chybu s nimi – na rozdíl třeba od nákupu cenného papíru – prostě nemůžete udělat.

Přesto zakladatelé společnosti Investika zažili během svého podnikání i poměrně napínavé momenty. Například v roce 2008, kdy se přihlásili do tendru na nákup nemovitostí bývalého Českého Telecomu. „Šlo na tehdejší dobu o výjimečný prodej více než 300 nemovitostí. Mezi uchazeči byly přední stavební firmy i zahraniční nemovitostní fondy a nás napadlo zkusit vytvořit něco obdobného,“ vzpomíná Čížek.

Našli si konzultantskou firmu v Londýně, se kterou podepsali smlouvu na vytvoření fondové struktury. Zájem o investice v Česku tehdy indikovaly i společnosti jako BlackRock nebo Deutsche Bank. Jenže v září padla americká investiční banka Lehman Brothers, přišla finanční krize a londýnský partner skončil v insolvenci. Myšlenka na založení nemovitostního fondu tak musela počkat.

Konec to ale nebyl. Petr Čížek, jeho starší bratr Jan a kolega z byznysu Milan Růžička už se myšlenky na založení investičního fondu nevzdali. Od začátku bylo jasné, že bude zaměřený na nemovitosti. Chtěli, aby byl jejich produkt kvůli konzervativnímu a nedůvěřivému přístupu Čechů k investování podložen reálnými aktivy, která budou mít vždycky kladnou hodnotu.

Pravé místo, pravý čas

Fond Investika založili v roce 2015. Finanční krize jim nakonec hrála do karet. Z Česka se během ní stáhl zahraniční kapitál, poptávka po nemovitostech se snížila, a tak byly relativně levné. Češi navíc tou dobou ještě nebyli zvyklí investovat, po mnohých negativních zkušenostech s kuponovou privatizací z 90. let se drželi spíše zpátky. Dalo se ale čekat, že se situace změní a Češi budou v investování pomalu nebo rychleji dohánět Západ. A na nemovitosti se v Česku vždycky slyšelo.

První akvizicí realitního fondu byly dvě kancelářské budovy v Praze. Koupil je i se spolehlivými nájemníky, jako byli Adidas, Baiersdorf nebo výrobce dětských výživ Hipp. „Pro srozumitelnost produktu a přiblížení našeho příběhu investorům to byl důležitý krok,“ zdůrazňuje Čížek. Budovy jsou v portfoliu realitního fondu dodnes a jsou plně obsazené. Aktuálně si jednu z nich pronajalo na nejméně sedm roků ministerstvo vnitra.

Časem se samozřejmě portfolio rozrůstalo a fond se při nákupech přestal omezovat jen na Česko. Od loňska vlastní nemovitosti i v Polsku, Španělsku a Chorvatsku. V Polsku letos v lednu Investika učinila nákup zatím největší. Za více než 100 milionů eur pořídila v Katovicích komplex dvou moderních administrativních budov Face2Face Business Campus. V portfoliu fondu je tak v tuto chvíli už 46 komerčních nemovitostí – kanceláře, průmyslové a logistické areály, obchodní prostory a doplňkové, alternativní nemovitosti jako například apartmány v cenami ověnčeném projektu Molo Lipno.

Díky rozložení portfolia do různých zemí, typů nemovitostí a mezi nájemce nejrůznějších oborů je dobře diverzifikované i riziko. „Pokud se jednomu nebo dvěma odvětvím přestane dařit, netýká se to nikdy všech našich nájemců, což pomáhá udržet vysokou obsazenost našich budov i stabilitu výnosů,“ vysvětluje Čížek. Čísla to potvrzují. Za sedm let své existence už fond zhodnotil investice svých klientů celkem o 46 procent.

Zatímco tedy skoro všichni právem žehráme na vysokou inflaci, nemovitostním fondům neškodí nebo jim dokonce může pomáhat. Ve většině států Evropy se zvyšují nájmy, někde dokonce o více než 20 procent. „S normální inflací byste na takové navýšení čekali 10 let,“ konstatuje Petr Čížek. „Pokud máte kvalitní nemovitost, bonitní nájemce a inflační doložky, je inflace pro výnosy z nájemného i celý trh paradoxně obrovským a léta nevídaným impulzem.“

Do třetice všeho dobrého

Společnosti Investika ale inflace nahrála už dřív. Od roku 2021, kdy začala výrazněji růst, lidem docházelo, že je spoření nespasí. Úroky spořicích účtů i termínovaných vkladů zůstávaly hluboko pod ní. A lidé hledali, kam dát peníze, aby jim něco vydělaly nebo aby aspoň výrazně neklesala jejich kupní síla.

„Zareagovali jsme v září 2022, kdy jsme spustili peněžní fond Monetika, a to jako investiční alternativu právě ke spořicím a termínovaným účtům. Ty totiž střadatele často omezují ve výši vkladu, který jim výhodněji zúročují, nebo připsání vyššího úroku podmiňují dalšími službami,“ říká Čížek.

Monetika, která ke konci května 2023 spravovala už 3,4 miliardy korun, zhodnocuje peníze investorů prostřednictvím takzvaných reverzních dvoutýdenních repo operací, vázaných na základní sazbu centrální banky. „Při její aktuální sedmiprocentní úrovni je tak očekáváný výnos fondu 6,5 procenta ročně,“ říká Čížek. Peníze se z fondu dají vybrat kdykoli, ale doporučovaný investiční horizont je jeden rok. Ideální pak tři roky, po jejichž uplynutí je výnos investice osvobozený od daně z příjmu.

Tím ale plány investiční společnosti nekončí. Fondy Investika a Monetika v červnu doplnil další fond určený pro drobné investory. „Kompletujeme tím nabídku svých produktů pro běžného investora, aby si mohl s ohledem na svoje cíle, investiční horizont a postoj k riziku sestavit dlouhodobé investiční portfolio pod jednou střechou naší společnosti,“ říká Čížek.