Kam letos zamíří ceny nemovitosti? Realitní trh 2023 očima expertů

13. 1. 2023

43 985

Realitní trh se po letech nepřetržitého růstu loni dočkal ochlazení. Vysoké úrokové sazby a s tím související stále horší dostupnost hypoték ke konci roku vedla k tomu, že některé nemovitosti dokonce zlevnily. Jak se bude trh vyvíjet v letošním roce? Zeptali jsme se expertů.

Kam letos zamíří ceny nemovitosti? Realitní trh 2023 očima expertů

Rok 2021 byl z pohledu úvěrování bydlení mimořádný, lidé si v něm půjčili celkem 537 miliard korun. V loňském roce došlo k citelnému poklesu. Objem hypotečních úvěrů v roce 2022 dosáhl 163 miliard korun, objem úvěrů od stavebních spořitelen 54 miliard korun. Celkem si tak lidé na financování bydlení půjčili 217 miliard, tedy 40 procent celkového objemu roku předešlého.

Za loňským výrazným poklesem stojí několik faktorů, například růst hypotečních sazeb, pádivá inflace nebo další zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték ze strany České národní banky (ČNB).

Menší zájem o pořízení vlastního bydlení pak koncem roku vedl k tomu, že některé nemovitosti dokonce začaly zlevňovat. Nabízí se tedy otázka, zda se v letošním roce odhodlá k žádosti o hypotéku víc domácností než v předchozích letech, výše zmíněným faktorům navzdory.

Podle znalců realitního trhu však bude i v letošním roce pokračovat trend posledních let, kdy roste poptávka po nájemním bydlení. V tomto směru se Česko bude stále víc přibližovat zemím Západu, kde 40 až 50 procent populace bydlí v nájemním bydlení. V Česku činí tento poměr zatím 25 procent.

Jak se bude trh s nemovitostmi vyvíjet v letošním roce? A které faktory ho budou ovlivňovat?

Trh s nemovitostmi prošel v uplynulých letech velkými změnami a výkyvy. Rok 2021 se nesl v duchu extrémního růstu poptávky, kdy objem poskytnutých hypotečních úvěrů razantně vzrostl. Taková situace není pro trh s nemovitostmi úplně standardní, i proto došlo v roce 2022 k očekávanému ochlazení. Skončilo období extrémně nízkých úrokových sazeb i rychlého růstu cen nemovitostí. Ekonomická situace v České republice spolu s opatřeními ČNB vedla k celkovému zpomalení trhu. A právě optikou uplynulých let musíme pohlížet i na rok 2023.

Očekáváme, že se nový rok ponese v duchu pokračující stabilizace trhu. Dle prvních odhadů bude míra úrokových sazeb hypotečních úvěrů pravděpodobně stagnovat. U celkového objemu poskytnutých hypotečních úvěrů pak předpokládáme, že trh zůstane stejně jako v roce 2022 stabilní, tedy bez výraznějších výkyvů.

Důležitým tématem pro ČSOB nadále zůstává financování udržitelného bydlení. Stejně jako v roce 2022 i pro rok 2023 očekáváme rostoucí zájem o udržitelné produkty, a to nejen u poradenství v oblasti energetických úspor, ale také například ohledně úvěrů na udržitelné bydlení nebo získávání dotační podpory.

Oživení také pravděpodobně nastane v oblasti stavebního spoření, kde plánujeme v rámci ČSOB finanční skupiny představit zajímavé úrokové sazby, které by měly motivovat potenciální střadatele. Ti přitom mohou stavební spoření využít i v souvislosti s financováním úprav a rekonstrukcí ve svém stávajícím bydlení.

Výchozí situace začátkem roku 2023 je taková, že některé nemovitosti ve vybraných lokalitách zlevnily o víc než deset procent. Když se podíváme na trh jako celek, ceny poklesly jen velmi mírně. Jako hlavní faktory, které ovlivňují trh, spatřujeme zejména ceny stavebních materiálů a práce, málo nově zahájených projektů, vesměs pouze dokončování rozdělaných projektů, poptávku po nájemním bydlení a obecný růst cenové hladiny zboží a s tím spjatou celkovou nejistotu.

Stěžejní bude vývoj hypotečního trhu. Předpokládá se další hubený rok z důvodu úrokových sazeb u hypotečních úvěrů v průměru nad 6 % p.a. U nových projektů se domníváme, že se developeři budou zaměřovat pouze na přípravu projektů a realizaci budou spíše odkládat. Do značné míry bude taktéž záviset na tom, jak banky zareagují na možný růst nesplácených úvěrů zejména hypotekárních a komerčních v důsledku růstu úrokového zatížení klientů, kterým při fixaci vzrostly sazby. Jistou snahu o přizpůsobení se situaci ze strany bank je už možné pozorovat.

Obecně zastáváme názor, že kvalitní nemovitosti v lukrativních lokalitách si svou cenu zachovají. U novostaveb lze očekávat jen malý pokles cen. K výraznějšímu poklesu dojde u energetický náročných nemovitostí a rekreačního bydlení. Svou hodnotu si zachovají pozemky, kde ceny lokálně mohou i růst.

Nemovitostní trh budou ovlivňovat podobné faktory jako v předchozím roce, zejména vysoké ceny materiálů, prací i energií, ale také úbytek lidí financujících koupi bytu hypotékou. Dříve tito klienti tvořili zhruba 50 % kupujících, dnes se na prodejích podílejí jen v jednotkách procent. Poptávka po novém bydlení je stále velká a nových bytů je na pražském trhu dlouhodobě nedostatek. Lidé ale při drahých hypotékách a v současné celkové nejistotě odkládají svá nákupní rozhodnutí.

Už letos na jaře očekáváme první oživení rezidenčního trhu, protože jaro bývá tradičně obdobím nejsilnějších prodejů nových bytů. Dá se také předpokládat, že lidé už překonají současný šok z energetické krize, inflace a celkové nejistoty, což podpoří jejich chuť pořídit si nové bydlení nebo bezpečně investovat. Zlomem, který by měl podle našich analýz přinést opětovný boom v prodeji bytů, je snížení úroků u hypoték k úrovni tří procent ročně. To už je hranice, kdy se měsíční splátka hypotéky blíží výši měsíčního nájemného. To by mohlo nastat už v letech 2024/2025.

Zvětší se také cenový rozdíl mezi novými a staršími byty. Nové byty si své ceny drží, zatímco starší už začínají zlevňovat. Už nyní se začínají rozevírat nůžky v jejich cenách, což reflektuje často diametrální rozdíl mezi novými a starými byty. Vyvážený a odůvodněný rozdíl v cenách srovnatelných nových a starších bytů ve stejné lokalitě je podle našich analýz v průměru 25-30 %.

Velcí a zavedení developeři své byty nezlevní, protože kvůli stále rostoucím nákladům ani nemohou. V poslední době náklady na výstavbu vzrostly o desítky procent.

Trh nemovitostí, a to komerčních i rezidenčních, bude v roce 2023 ovlivněn řadou faktorů. Současná vysoká míra inflace a tím vysoké úroky hypoték omezují koupěschopnost a řada zájemců se tak obrací na trh nájemního bydlení. To povede k nárůstu podílu nájemního bydlení. Vznikají nové fondy a podfondy, zaměřené na tento segment trhu. Investice do takových fondů může být jedním ze způsobů, jak zamezit znehodnocování svých prostředků v době vysoké inflace. Z rezidenčních nemovitostí se tak vlastně stávají nemovitosti komerční.

Rostoucí náklady na financování mají bezprostřední vliv i na výnosy tradičních komerčních nemovitostí. S výjimkou maloobchodu prakticky ve všech ostatních segmentech trhu docházelo během posledních deseti let k postupnému snižování výnosů. V loňském roce se tento trend obrátil, na trhu se to však zatím výrazněji neprojevilo. Očekáváme, že se tak stane v letošním roce.

Česká republika má, na rozdíl od některých sousedních zemí, velmi silnou základnu domácích investorů, kteří mají ve srovnání s většinou zahraničních kupců lepší vhled na místní trh a jsou na něm ochotni investovat i při zdánlivě vyšší míře nejistoty. Proto předpokládáme, že domácí investoři budou investicím v letošním roce dominovat přinejmenším jako v roce 2022, kdy měli 51% podíl na trhu. Někteří vlastníci jsou už flexibilnější a korigují své předchozí cenové představy, což se dnes jeví jako podmínka pro úspěšné uzavření prodeje nemovitosti. Nicméně kvalitní produkt v dobré lokalitě cenu stále drží, což je dáno zejména dlouhodobě omezenou nabídkou a stále trvající poptávkou.

Hned od prvních dnů nového roku sledujeme zvýšenou poptávku po nákupech rezidenčních nemovitostí (ze druhé ruky). Je nutné podotknout, že hlavní zájem je o nemovitosti, které mají aktualizovanou cenu, čili sníženou v průměru o nějakých 20 až 30 % oproti hodnotám, které byly na jaře minulého roku. Trh se nyní cenově nachází na této cenové hladině, stále se ale nevrátil na úroveň před covidem (rok 2019). Aktuálně sledujeme i mírné chladnutí trhu s nájmy, který dramaticky rostl v minulém roce. Zájem o nájemní bydlení však bude i nadále, růst cen bude ale už mírný.

Letos očekáváme mírný pokles či stagnaci cen u nemovitostí, které už prošly cenovou korekcí. Nízké ceny bytů budou motivovat k nákupům zejména investory s hotovostí. Těm se nabízí velmi zajímavý výnos z nájemného a vzhledem k propadu cen i zhodnocení, které bude pramenit z návratu na původní cenovou hladinu v příštích letech. Vyšší úrokové sazby hypoték v kombinaci s propadem cen nemovitostí začínají motivovat klienty i k úvěrovému financování. Tento trh se pomalu začíná rozhýbávat, ale jeho hlavní spouštěč budou až sazby hypoték pod pěti procenty.

Minimální zájem je a bude o nové byty, u kterých developeři neprovedli cenovou korekci a zůstávají na cenách roku 2021. Tento trh se postupně bude zotavovat v roce 2024.

Situace není jednoduchá. Máme vysoké ceny energií, vysoké ceny nemovitostí, vysoké úrokové sazby u hypoték a vzhledem k nedostatku nemovitostí na trhu teď rostou i ceny nájemného. Dále mám pocit, že se aktuálně nepotkává očekávání mnoha lidí s realitou na trhu. I když v posledních měsících došlo kvůli zmíněným faktorům ke značnému ochlazení trhu, nedá se v krátkém horizontu očekávat velký propad cen nemovitostí v řádu dvaceti a více procent. Realitní trh není tak rychlý a dynamický jako třeba trh akciový. Očekávat můžeme spíše stagnaci nebo mírný propad, ale těch proměnných faktorů, které budou trh ovlivňovat, je prostě moc.

Pravděpodobný vývoj realitního trhu se bude lišit také v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti. Jiné to bude v Praze, Plzni nebo Klatovech. Jiné to bude u starších bytů na periferii, v centru měst, u novostaveb, v developerských projektech. Obecně se dá říct, že letos bude přibývat příležitostí k zajímavému nákupu nemovitosti. Najdou se lidé, kteří budou nuceni nemovitost prodat, v horším případě rychle, a tam může být vzhledem k okolnostem cena nižší.

A jaké faktory budou trh ovlivňovat? Válka na Ukrajině, potenciální energetická krize, vysoké úrokové sazby, nezaměstnanost, demografický vývoj a podle mě hlavní faktor: emoce – strach a nejistota z budoucnosti. Navíc pandemie ovlivnila potřeby kupujících a vedla ke změně v preferencích v oblasti velikosti, umístění a typu nemovitosti. Je potřeba poznamenat, že přesný vývoj trhu je těžké předpovědět. Hlavně kvůli tomu, že v posledních letech přicházejí velké a neočekávané události. V roce 2020 jsme nečekali celosvětovou pandemii a v roce 2022 jsme nečekali tak velký konflikt na Ukrajině. Pokud by byl vývoj v roce 2023 dle očekávání ekonomů, analytiků nebo makléřů, bylo by mnohem jednodušší určit, jak se zachovat. Já mám ale obavu, že může opět přijít něco, s čím nepočítáme, a to může zásadně zamíchat kartami.

Výpočet splátek u hypotéky

Další kalkulačky

Naprosto odlišný příběh čeká dvě hlavní skupiny nemovitostí. První jsou nemovitosti, které se kupovaly převážně na hypotéku, a tedy jsou závislé na její výhodnosti. V Praze se typicky jedná o byty na periferních panelových sídlištích. Nějaké zásadnější zlepšení úrokových sazeb nelze letos očekávat, tedy bude pokračovat pokles cen, po 15-20% poklesu loňský rok očekávám letos další pokles minimálně o 10 až 15 %, který bude gradovat na podzim 2023.

Druhou skupinou jsou nemovitosti v prémiových lokalitách, například na Vinohradech, v Karlíně nebo Dejvicích. Zde koupě není závislá na hypotečním trhu, je tu totiž pořád dostatečné množství kupujících s hotovostí a prodeje se hýbou. Je však potřeba přiznat, že i zde došlo k mírnému poklesu cen a letos očekávám další mírný pokles, například pět procent. Trh se jednoznačně rozjede až začnou sazby klesat.

Je zde však ještě jedna věc, která tento předpoklad může úplně zbořit: zaměstnanost. Žijeme v době, kdy je historicky zdaleka nejlepší zaměstnanost, to se však může velmi rychle změnit, obzvláště když se teď kolem nás potuluje strašák recese. V dobách, kdy se lidé bojí o práci, se do hypotéky nebudou hrnout i když by byla za výhodnějších podmínek.

Trh s nemovitostmi od května 2022 zažívá pokles cen v řádu několika jednotek procent. Každopádně platí to, že vždy záleží na typu nemovitosti (pozemek, bytová jednotka, rodinný dům) a na lokalitě (Praha, Brno a další krajská města, jednotlivé městské části vs. menší města, obce v regionech). V dlouhodobém období (typicky deset let a více) cena nemovitostí velice pravděpodobně poroste o něco vyšším tempem než inflace (například o jeden až dva p.a. nad inflaci).

Vývoj cen nemovitostí v následujícím roce nebo v následujících dvou letech je samozřejmě s otazníkem. Zřejmé ovšem je, že lukrativní nemovitosti v žádané lokalitě si budou svou cenu držet, případně o pár jednotek procent oslabí, naopak některé nemovitosti mohou poklesnout klidně o deset, 15 či 20 %.

Kromě jiných faktorů bude významně záviset na vývoji vztahu mezi měsíční splátkou 80% hypotéky a měsíčním nájmem. Pokud by v následujícím roce až dvou začaly podstatně klesat hypoteční sazby, tak by pokles cen nemusel být tak významný. Zároveň záleží i na tom, jak velké recesi budeme čelit, jak moc se zvýší nezaměstnanost, jak rychle naskočí investorská poptávka, jaká budou očekávání, jak se bude vyvíjet výše nájmů atd.

Kdybych to měl shrnout, tak je pravděpodobné, že v horizontu následujícího roku až dvou si některé typy nemovitostí udrží hodnotu, možná mírně oslabí, a naopak některé nemovitosti mohou o deset až 20 % poklesnout. Platí, že v následujících letech vzniknou na trhu slibné příležitosti jak pro lidi, kteří chtějí řešit vlastní bydlení, tak pro investory investující do rezidenčních nemovitostí.

Rok 2023 by mohl být skvělou příležitostí pro investici do rezidenčních nemovitostí, ovšem pouze pro někoho.

Na české poměry nebývale vysoké sazby hypotečních úvěrů v kombinaci s mrazivou ekonomickou náladou domácností zadusí poptávku po novém bydlení. Mezitím bude docházet k dokončování dříve započatých staveb, které budou hledat kupce a častějšími se stanou i vynucené prodeje ze strany lidí, kteří budou pod tíhou všeobecného zdražování muset snížit své nároky. Jedním z klíčových parametrů každé stavby bude její energetická náročnost a o starší nezateplené byty a domy bude mizivý zájem. Spíše než o přelom a obrat v trendu ovšem půjde na českém realitním trhu o relativně krátké mezidobí, kdy budou kupující tahat za delší konec provazu.

Investorovi, který disponuje přebytečnou hotovostí, se tak nabízí zajímavé možnosti. I v atraktivních lokalitách bude patrně možné nalézt starší nemovitosti s dříve nepředstavitelnou slevou. Soudě podle klesajících statistik nově zahájených staveb by navíc mělo dojít k uvolnění kapacit stavebních firem, které tak budou otevřeny novým zakázkám. I stavební materiály, v uplynulém období nedostatkové a hekticky nakupované do zásob, se začnou hromadit na skladech a budou k mání za příznivějších podmínek. Šikovná koupě starší nemovitosti a její následná rekonstrukce do moderního standardu tak může s trochou šikovnosti přinést sympatický výnos při následném prodeji, až se trh opět začne v příštích letech přehřívat. Což začne.

Stavebnictví se postupně vrátí do normálního fungování, což poptávku po nemovitostech oživí. Hlavní překážky – například nedostatky materiálů – se začaly od září loňského roku narovnávat a dodací lhůty se zase zkracují. První výrobci materiálů se opět vracejí ke schopnosti smluvně garantovat nejzazší možný termín dodání. Ceny zatím nikdo garantovat nechce kvůli nejasným budoucím cenám energií – zároveň i u nich ale vidíme značné uklidnění. Nárůst cen odhadujeme kolem osmi procent, což je už udržitelná dynamika. Věřím, že až stavební sezonu po zimní pauze během března znovu otevřeme, bude obor fungovat z 90 % podle běžných norem.

Snad jen šrámů na charakterech lidí se trochu bojím. Obor měl určitou morálku, která se desítky let kultivovala, ale rok 2022 ukázal, že je možné nedodržet dohody a že se vlastně moc nestane. Viděl jsem epidemii případů, kdy dohody přestaly platit i u těch, kteří k tomu neměli žádný racionální důvod. Charaktery jednotlivců vystoupily do popředí a není to vždy úplně pěkný pohled.

Přesto jsem optimista. Ty velké problémy v dodávkách materiálů a brutální dynamice cen se v roce 2023 nebudou opakovat. Zároveň lze předpokládat, že letos dojde k poklesu úrokových sazeb hypoték i inflace, což spolu se stálým pomalým růstem průměrné mzdy vytvoří zpět udržitelné prostředí. Rodina, kde budou oba partneři pracovat, dosáhne na financování svého domu a pozemku i bez dalších vlastních úspor. Vůbec tedy nepochybuji, že bude letošní rok nesrovnatelně snazší.

Trh s nemovitostmi bude narůstat s počtem nemovitostí na prodej. Na webu sreality.cz je teď na prodej přes 92 tisíc nemovitostí a jejich počet rostl během celého minulého roku. Drahé hypotéky trh s nemovitostmi téměř zastavily a jinak tomu nebude ani letos.

Zlevňují starší byty a domy, které jsou náročné na vytápění a energie. Nové byty stále nezlevňují a zřejmě ani nebudou. Developeři chtějí udržet cenovou hladinu nových bytů a zanechat tento nový standard i na úkor drahých hypoték, které se snaží dotovat různými pobídkami ve stylu dorovnání splátky například do výše úroku 2,99 %. To znamená, že i když si vezmete z banky hypotéku za 5,99 %, developer vám bude první dva až tři roky dotovat splátku, abyste ji platili v takové výši jako při zmíněném nižším úroku.

Dává to smysl. Developeři potřebují cash na pokrytí nákladů na výstavbu či na zahájení další výstavby. Sází na to, že do dvou let sazby opět půjdou na hranici tří procent, na což kupující nových bytů slyší také a vyčkávají na následné snížení sazeb. Kdy tomu přesně dojde, to lze těžko věštit, ale v tu chvíli, kdy inflace bude pod deseti procenty, by sazby podle vyjádření ČNB mohly jít dolů. Do té doby bude situace na trhu s prodejem nemovitostí neměnná a porostou pouze nájmy, po kterých je aktuálně zvýšená poptávka.

Centrální banky na celém Západě se samy lapily do pasti své závadné měnové politiky posledních více než deseti let. Vyťukávaly do klávesnic počítačů miliardy a biliony dolarů, eur i korun, za něž v zajetí pomýlených teorií skupovaly devizy, vládní dluh či další cenné papíry. Pumpovaly tím do mezibankovního systému nové peníze, které umožnily stlačit úrok třeba i na hypotékách. Centrální banky tak činily v obavě z deflace, která by byla katastrofou pro jejich předlužené zřizovatele, tedy vlády. Po více než desetiletí se centrální banky snažily vyvolat inflaci, včetně té na trhu s nemovitostmi. Protože inflace je pro předlužené vlády mnohem lepší než deflace – inflace umazává reálný dluh, deflace ho dále navyšuje.

Ve výsledku centrální banky trh natolik pokřivily, že mu samy přestaly rozumět. Když pak nastaly přirozeně inflační děje – odeznívání pandemie, válka a sankce – ve své posedlosti vyvoláváním inflace ještě přilily koňskou inflační dávku do rozdělaného ohně. Pandemie, válka a extrémně expanzivní měnová politika, která nízkými úroky podnítila politiky k extrémně expanzivní fiskální politice a dalšímu mohutnému růstu zadlužení vlád, tak přifoukly bublinu i na trhu realit.

Čeští developeři sice ujišťují, že letos na jaře bude nejlepší čas na nákup nemovitosti, ale jejich pohled bude jen těžko nezaujatý. To lze spíše vsadit na pokračování splaskávání realitní bubliny, u nás i v zahraničí. Nejvýrazněji půjdou dolů nemovitosti v nejvyšší míře financované na hypotéku, třeba panelákové byty. Zlevní také chaty a chalupy, nafouklé pandemickou bublinou. A dolů půjdou předně i nemovitosti energeticky tak či onak neefektivní.

Kam dál? Ankety Očima expertů na Finmagu:

Jak jde dohromady byznys a medicína? Dočtete se v novém Finmagu

Je medicína byznys? Jak pro koho. „Frustraci mladých lékařů chápu. Nemají ani na chůvu, aby jim pohlídala děti, když pracují,“ říká přednosta chirurgické kliniky Robert Lischke.

Zdroj: Finmag

MEDICÍNA A BYZNYS

Jak venkovští praktici nepřicházejí o iluze • Ženy mění medicínu • Nejstarší pražská nemocnice objektivem Alžběty Jungrové • Nejdražší léky na světě • Obézních přibývá, Česko dohání USA.

BYZNYS JE HRA

„Investice do umění se do tabulek nevtěsná,“ říká Pavlína Pudil z Kunsthalle • Nejdražší materiál roku 2023? Hrst štěrku z vesmíru za miliardu dolarů • Ekologie musí být podle Tomáš Nemravy, výrobce dřevěných domů, ekonomická.

Koupit Finmag

Ohodnoťte článek

Sdílejte

Diskutujte

Vstoupit do diskuze

Adam Štěpánek

Editor Finmag.cz. Začínal ve sportovních redakcích, poté se přeorientoval na byznys a jako redaktor a posléze editor působil na webech týdeníků Euro a Hrot. Zajímá se o zahraniční politiku a rád se nervuje... Více

Další články autora