Hypotéka pro OSVČ. Jaké jsou podmínky, na co se připravit a jak ji ovlivní výdajové paušály?

O tom zda, v jaké výši a za jakých podmínek banka žadateli o hypotéku půjčí, může rozhodnout řada faktorů: dostatek vlastních zdrojů pro nákup nemovitosti, hodnota zastavované nemovitosti, ale i věk žadatele. Nadto se ale proces schvalování hypotečního úvěru nikdy neobejde bez prověření bonity žadatele, tedy jeho schopnosti úvěr splácet. To znamená, že se banky zajímají o vaše příjmy a pravidelné výdaje.

A zatímco zaměstnancům stačí k prokázání příjmů jedno lejstro s razítkem od zaměstnavatele a výpis z bankovního účtu, osoby samostatně výdělečně činné mají – vzhledem k nestálosti výdělků – prokazování o něco složitější. Jejich finanční situaci se bankéři snaží vyčíst z daňových přiznání a výpisů z účtu. Výrazně se ovšem liší metodika, pomocí které jednotlivé banky příjmy z podnikání posuzují a započítávají. To znamená, že zatímco v jedné bance nemusí být váš příjem dostatečný, jinde můžou hypotéku přiklepnout.

Samotný proces prokazování příjmů se liší hlavně podle toho, jak jakožto OSVČ řešíte daně. Tedy zda podáváte daňové přiznání, nebo jste se přihlásili k režimu paušální daně. Na následujících řádcích se na jednotlivé varianty podíváme podrobněji.

Když máte daňové přiznání

Jestliže patříte ke skupině živnostníků, kteří každoročně podávají daňové přiznání, bude banku nejvíc zajímat právě tento dokument. Většinou postačí daňové přiznání za poslední zdaňovací období. Třeba ve Fio bance, Monetě nebo ČSOB ale chtějí daňová přiznání za poslední dva roky, mBank si zase rovnou vyžádá i výpisy z účtu.

Pro výpočet uznatelného příjmu z daňového přiznání mají banky vlastní vzorečky. Prozrazují je ale nerady. Obecně do nich mohou vstupovat odvody na zdravotní a sociální pojištění, daň z příjmů a samozřejmě výdaje. Právě výdaje, přesněji způsob, jakým je uplatňujete, může mít na vaši bonitu zásadní vliv.

OSVČ uplatňuje výdaje paušálem

Platí, že OSVČ s příjmem do dvou milionů korun mohou v daňovém přiznání uplatňovat takzvané výdajové paušály, tedy si od ročních příjmů odečíst pevně dané procento. Jeho konkrétní výše přitom závisí na oboru podnikání. Výhoda výdajových paušálů je dvojí: odpadá povinnost vést daňovou evidenci, zároveň se díky nim živnostník většinou dopočte k nižší dani.

Ceny nemovitostí 2024 očima expertů. Čeká nás s nižšími úroky restart realitního trhu?

Z hlediska žádosti o hypotéku ale můžou výdajové paušály snížit reálný čistý příjem. Jak tuhle situaci řešit, když tušíte, že za rok či dva budete úvěr chtít? Má smysl namísto výdajových paušálů začít s uplatňováním skutečných nákladů?

„Většina bank už dnes v případě OSVČ uplatňujících výdaje paušálem umí příjem podnikatele modifikovat. Skutečný příjem tak díky tomu vychází podle předmětu podnikatelské činnosti mnohem lépe než skutečné daňové přiznání. Některé banky mají ve svých kalkulacích stanovený interní limit pro uvedené skutečné náklady podnikání. U drtivé většiny našich klientů ve výdajovém paušálu proto není potřeba daňové přiznání upravovat,“ vysvětluje hypoteční specialista Tomáš Rusňák. Zároveň upozorňuje, že pokud jsou u skutečných výdajů uvedené příliš nízké hodnoty, může banka takový příjem považovat za účelově upravený.

V reálu tak znovu bude záležet na přístupu konkrétní banky, proměnnou přitom může být i obor vašeho podnikání. Příkladem může být Fio banka, která v těchto případech dokáže započítat až 80 procent z hrubého příjmu. Po žadatelích banka ale zároveň požaduje doložení popisu jejich podnikání, ze kterého jednoznačně vyplynou minimální náklady na provoz – v praxi může jít například o programátora, který ke svému podnikání potřebuje pouze počítač a internetové připojení.

Skutečné výdaje: Výpočet z obratu

Kdo nevyužívá výdajové paušály, uplatňuje v daňovém přiznání skutečné vynaložené náklady. Z pohledu posouzení vaší úvěruschopnosti pak velmi záleží, jak vysoké či nízké tyto výdaje jsou.

Pokud jsou vaše příjmy vysoké a náklady nízké, banka vám nejspíš dá zelenou. Problém ale může nastat v momentě, kdy sice máte vysoký příjem ale i vysoké výdaje. Třeba protože jste v minulém roce hodně investovali do nákupu nového vybavení.

Řešením může být zápočet příjmu z obratu. Podle Rusňáka ale umí takový způsob akceptace příjmu míň než polovina bank. „Výpočet příjmu z obratu se podle mě vyplatí OSVČ s obratem minimálně milion korun. Zajímavé může být pro podnikatele, kteří obratově dávno převyšují OSVČ, ale ještě nemají založené s.r.o. Může jít o různé e-shopy, autodopravu nebo malé IT firmy,“ vypočítává.

Proti proudu jde v tomto případě Česká spořitelna, kde si klienti můžou přímo vybrat, zda chtějí příjem vypočíst ze základu daně nebo právě z ročního obratu.

OSVČ v režimu paušální daně

Vedle podávání klasického daňového přiznání mají živnostníci už čtvrtým rokem možnost danit v režimu paušální daně. Kdo se přihlásil, daňové přiznání nepodává. Bance proto musí své příjmy prokázat prostřednictvím výpisů z bankovního účtu, přes který realizuje podnikatelské transakce. Většinou si banky vystačí s výpisy za poslední rok podnikání, vyžádat si mohou také vydané faktury.

Slevy, odpočty a zádrhele. Dokážete sami zaplatit daně?

Banky přitom zajímají pouze příjmy plynoucí z vaší podnikatelské činnosti. Převody mezi dalšími účty, výnosy z investic ani další jednorázové příjmy v potaz neberou.

Pokud jde o samotné příjmy z podnikání, banky se zajímají také o jejich charakter. Pozor si dejte například na hotovostní vklady. „V případě vkladů na účet v hotovosti není prokazatelné, od koho příjem pochází. Na rozdíl od fakturace na účet, kde je odesílatel platby zřejmý. Záleží tedy na bance, zda tento příjem například na základě doložení faktury bude akceptovat,“ upozorňuje Tomáš Rusňák.

Z pohledu banky vám ale můžou uškodit i některé odchozí platby. Třeba v Air Bank negativně vyhodnocují gamblerství či rizikové mikropůjčky.

S podnikáním začínám. Dosáhnu na hypotéku?

Výše uvedené platí zejména pro toho, kdo už chvíli podniká a může se ohánět daňovým přiznáním nebo dostatečně dlouhou transakční historií. Standardně mají banky rády, pokud vaše podnikání trvá nejméně rok. Někde si ale umí poradit i s nováčky. Například u Air Bank si začínající podnikatelé (zahájení podnikání v daném roce) vystačí s výpisem z účtu za poslední tři měsíce.

Někdy zase může pomoct, jestliže už jste v daném oboru pracovali. „Individuálně lze dle pracovní historie klienta nechat příjem posoudit, pokud například v tomtéž oboru již delší dobu pracuje nebo pokud pro téhož zaměstnavatele vykonává stejnou práci na IČO. Nejde ale o standardní situaci,“ popisuje případy z praxe Rusňák.

Ptejte se, poraďte se

Jestli o hypotečním úvěru přemýšlíte, pamatujte, že proces schvalování bývá poměrně individuální záležitostí, do které vedle příjmů vstupují i další proměnné. Například i obor vašeho podnikání. I když banky upozorňují, že nemají přímo stanovené rizikové obory, předmět vaší činnosti je pro ně dílkem pro složení vašeho riskového profilu. Ten může hrát roli, pokud jde o podmínky či výši úvěru.

Vždy se rozhodně vyplatí poptat se na více místech. Protože co jedné bance vadí, druhé nemusí. Pomoci může i hypoteční poradce, který umí s bankou vykomunikovat různé metodické výjimky.

Chybu rozhodně neudělá ani ten, kdo si dopředu udělá pořádek v účtech. S tím vám zas pomohou naše starší články:

• Velký přehled podnikatelských účtů
• Nejlepší fakturační nástroje ve velkém přehledu

Zaujali jsme vás? Pokračujte...

• Zákon o daních z příjmů 2024. Jak se v něm vyznat a na co si dát pozor?

• Bez peněz do podnikání nelez? Jak ufinancovat rozjezd vlastního byznysu

• Elektronických daňových přiznání letos budou už tři čtvrtiny. Na podání zbývá jen pár dní

Jak jde dohromady byznys a medicína? Dočtete se v novém Finmagu

Je medicína byznys? Jak pro koho. „Frustraci mladých lékařů chápu. Nemají ani na chůvu, aby jim pohlídala děti, když pracují,“ říká přednosta chirurgické kliniky Robert Lischke.

Zdroj: Finmag

MEDICÍNA A BYZNYS

Jak venkovští praktici nepřicházejí o iluze • Ženy mění medicínu • Nejstarší pražská nemocnice objektivem Alžběty Jungrové • Nejdražší léky na světě • Obézních přibývá, Česko dohání USA.

BYZNYS JE HRA

„Investice do umění se do tabulek nevtěsná,“ říká Pavlína Pudil z Kunsthalle • Nejdražší materiál roku 2023? Hrst štěrku z vesmíru za miliardu dolarů • Ekologie musí být podle Tomáš Nemravy, výrobce dřevěných domů, ekonomická.

Koupit Finmag