Diskontu se nesmírně daří, i v krizi se dá růst, říká partner investiční skupiny
Covid, válka na Ukrajině, energetická krize a inflace. Faktory, které mnohé z investičních nástrojů poslaly vloni do červených čísel. Na fondy společnosti ZDR Investments ale měly opačný dopad. „Během dvou covidových let se nám podařilo portfolio vždy zdvojnásobit,“ říká partner skupiny ZDR Investments Radek Hladký.
Loňský rok byl pro investory jedním z nejnáročnějších. Jak ho hodnotíte u vás?
Pro nás to byl rok rekordní. Výnosy FKI (fond kvalifikovaných investorů) přesáhly devět procent a u fondu Public sedm procent. Oslavili jsme pět let a spustili nový fond ZDR Industrial, který se bude soustředit na průmyslové a logistické nemovitosti příměstského charakteru do velikosti 15 tisíc m². Na konci roku se nám do něj podařilo koupit první nemovitost – průmyslový objekt na Slovensku.
Čím to je, že se vám navzdory všem negativním faktorům dařilo?
Pomohla nám krize i naše oborové zaměření. Držíme se defenzivní strategie, investujeme hlavně do nemovitostí, ve kterých se z větší části prodávají potraviny a další zboží denní potřeby. U tohoto sortimentu se lidé nerozmýšlejí. Jsou to nezbytné výdaje. Soustředíme se i na diskontní řetězce, ke kterým se v krizi lidé přiklánějí víc.
Radek Hladký
Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Palackého v Olomouci. Ve společnosti ZDR Investments je partnerem a má na starosti její řízení, vyhledávání a strukturování nových akvizic. Je taky spoluzakladatelem advokátní kanceláře Z/C/H Legal, která od roku 2005 poskytla hlavně nadnárodním klientům poradenství při nemovitostních transakcích za téměř sto miliard korun.
Fondů věnujících se maloobchodním nemovitostem je tu víc. V čem jste jiní?
Jsme unikátní vysokým procentem ploch pronajatých potravinářským řetězcům. Na základě srovnání dat z veřejně dostupných zdrojů můžeme říct, že z pohledu pronajímatelné plochy máme větší zastoupení v tomto segmentu než naše konkurence dohromady. O fungování této investiční strategie se ostatně můžeme přesvědčit i v zahraničí, kde je mnohem etablovanější.
Můžete uvést příklad?
Americký fond Slate Grocery REIT. Burzovně obchodovaná nemovitostní společnost, která má oproti našim fondům kolektivního investování mnohá specifika. Má i menší podíl prodejních ploch potravin než my, jeho strategie je ale podobná. Roční zhodnocení se dlouhodobě drží kolem osmi procent a pravidelně dochází ke zvýšení ceny jeho akcie – za posledních pět let vyrostla o víc než dvacet procent. Když to porovnáme s trhem jako celkem, reprezentovaným indexem S&P 500, který se loni propadl téměř o pětinu, zjistíme, že i v době celkového poklesu trhu si defenzivní tituly drží hodnotu. A mimochodem, skupina Slate má taky portfolio složené výhradně z kancelářských budov. Zde naopak od roku 2018 došlo k poklesu akcií fondu o 45 procent.
V Evropě je to třeba německý fond Greenman s portfoliem v hodnotě miliardy eur (23,5 miliardy Kč), což je zhruba dvojnásobek našeho portfolia. Z pohledu pronajímatelné plochy má větší podíl potravinářů (až 63 procent). Jejich výnos je zhruba pět procent ročně. To je sice méně než u nás, je to ale způsobeno zejména nižší cenou nemovitostí. Nicméně na tomto příkladu je podstatný opět naprosto stabilní vývoj, který je dán hlavně zaměřením na maloobchodní nemovitosti obsazené z velké části potravinářskými řetězci.
V posledních letech rostou ceny některých nemovitostí závratnou rychlostí. Odborníci léta straší prasknutím bubliny. Co to udělá s vašimi fondy?
I hodnota našich nemovitostí stoupala, ne však tak strmě jako třeba ceny bytů nebo logistických objektů. Ty rostly velmi rychle, pro trh nepřirozeně. Proto budou k poklesu ceny náchylnější než naše aktiva.
Od některých nájemců dostáváme přehledy tržeb. Ty ukazují, že tento segment byl loni nejúspěšnější za posledních deset let.
Můžete být konkrétnější?
Vysvětlím to na bytech. Srovnáme-li podíl ročních příjmů a ceny bytů, ukazuje se, že v Praze jsou náklady na pořízení bytu mnohem vyšší než třeba ve Vídni. Průměrná cena za m² bytu je v rakouské metropoli 139 tisíc korun, zatímco v české je to 118 tisíc korun. To je rozdíl 17 procent. Průměrný příjem obyvatel Vídně je přitom o 60 procent vyšší než Pražanů. Z pohledu pravidelného generování výnosů, zvlášť při současné úrovni úrokových sazeb, tak pořízení investičního bytu teď nedává moc smysl.
U retailových nemovitostí je to jiné. Jejich cena u nás není tak vysoká jako cena v Rakousku nebo Německu, takže je prostor pro růst. Porovnáme-li opět Prahu a Vídeň, obvyklé výnosy z tohoto typu komerčních nemovitostí jsou ve Vídni kolem 4,5 procenta, zatímco v Praze jsme na 5,9 procenta. Jednoduchou matematikou zjistíme, že stejná aktiva jsou ve Vídni o 31 procent dražší než v Praze. Jsme proto přesvědčeni, že u těchto aktiv korekce cen buď nebude, nebo bude mizivá.
Máme navíc nadprůměrně dlouhou dobu nájemních smluv, což nám zajišťuje příjem na dalších šest až sedm let. Potenciál pro růst cen komerčních nemovitostí vidíme i v Chorvatsku, kde nám skvěle funguje retail park v Pule s rozlohou 37 tisíc m². Růst tamních cen je spojen především se zavedením eura, na které Chorvaté letos přešli.
Zmínil jste Rakousko, Chorvatsko, ale nemovitosti máte i jinde. Kromě Česka ještě v Německu a na Slovensku. Snažíte se o geografickou diverzifikaci kvůli jejímu vlivu na stabilitu výnosů?
Geografické rozložení nemovitostí je pro stabilitu fondu velmi důležité, za hranicemi proto máme přes polovinu aktiv. Výhoda diverzifikace se ukazuje i na inflaci, která byla loni v Česku jedna z nejvyšších z celé EU. V prosinci kvůli energiím a potravinám dosáhla meziročně na 15,8 procenta. V ostatních zemích, kde působíme, došlo k devalvaci peněz v daleko menší míře než u nás.
Loni hrál roli kromě inflace i poměrně výrazný pokles maloobchodních tržeb. Co to pro vás znamenalo?
I zde nám geografická diverzifikace pomohla. Velký pokles se totiž týkal jen Česka. V listopadu u nás tržby za maloobchod jako celek meziročně reálně klesly o 8,7 procenta, v EU to bylo jen 2,4 procenta.
Jak se diskontu daří?
Od některých nájemců dostáváme přehledy tržeb. Ty ukazují, že tento segment byl loni nejúspěšnější za posledních deset let. V době poklesu maloobchodních tržeb se zákazníci přiklánějí k obchodům s cenově dostupnějším zbožím.
Důležitou otázkou posledních let je udržitelné investování (ESG). Jak jste přijali tento trend?
ESG se intenzivně věnujeme. Letos chceme implementovat svou udržitelnou strategii a vydat první ESG report. V zemích, kde působíme, jsme v různých fázích. V Česku nyní zpracováváme projekty pro kompletní pokrytí objektů fotovoltaikou. Často se na tom podílejí i naši klíčoví nájemci, pro které je to taky důležité téma. Retail parky v Rakousku nebo Německu máme fotovoltaikou většinou pokryté, jinde připravujeme projekty. Ve vybraných regionech doma i v zahraničí se věnujeme taky instalaci dobíjecích stanic pro elektromobily.
Co plánujete do budoucna?
Držet se své konzervativní strategie. Velká část akvizic letos zamíří do zahraničí, konkrétně do Rakouska, Chorvatska a na Slovensko. V roce 2023 bychom chtěli dosáhnout na majetek okolo půl miliardy korun v našem novém fondu Industrial. Stěžejním tématem ale pořád zůstanou regionální retail parky. Je to segment, který perfektně známe, a hlavně skvěle fungující model.
Text vyšel v rámci speciálu Miliardy v pohybu, jehož je ZDR Investments partnerem.Kam dál? Investice na Finmagu:
- Prodej a pronajmi si zpět. Experti radí, jak uvolnit kapitál zaparkovaný v cihle
- Rok 2022 byl největší investiční anomálií za 150 let. Co si z toho odnést?
- Jak investovat a nepřijít na buben? Sedm rad pro začínající investory
- Investice do nemovitostí nemají být jen pro vyvolené, říká Pock
- Místo Green Dealu potřebujeme Real Deal, říká investor Sýkora
Když je škola soukromou hrou… Čtěte v aktuálním Finmagu
Je čas upravit slavný slogan Komenského. Alternativní formy vzdělávání v Česku bodují a soukromé školy často udávají směr i veřejným školám.
ŠKOLA JE BYZNYS
Do montessori škol Duhovka investovali manželé Janečkovi přes 300 milionů. • Jan Kala do škol Heuréka vložil zase peníze ze svého podílu v eBance. • Proč jsou přesvědčeni, že to bylo to nejlepší, co mohli udělat?
BYZNYS JE HRA
Kdy odejít? ptá se dnes celá generace podnikatelů. • Jak se povedlo Jaroslavě Valové předat SIKO dětem? • Kdy se Zbyněk Frolík rozhodl svěřit Linet manažerům? • A proč v Dino Toys převzali vedení vnuci zakladatele?
Nejčtenější články
Aktuální číslo časopisu
Když je škola soukromou hrou… Čtěte v aktuálním Finmagu