Zázračná hnojiva z centrální banky. Ceny nemovitostí rostou

Na začátek si prosvištíme některá obecně známá fakta: Po přelomu tisíciletí, v době hospodářské konjuktury, ceny bytů v Praze rychle rostly. Vrcholu dosáhly v roce 2008. Pak přišla krize a s ní i pokles – ceny bytů v Praze spadly v průměru o 15 procent ve srovnání s maximem. Po několika letech se vítr obrátil, ekonomika nastartovala a od přelomu let 2011 a 2012 ceny nemovitostí zase rostou. Nespoutaně, zdá se. Oproti krizovému minimu jsou hodnoty vyšší o nějakých 75 procent. A kdo nepíše o realitní bublině, jako by nebyl.

Vyšší mzdy by na dražší byty nestačily…

V novém miléniu ale nerostly jen ceny nemovitostí. V současném peněžním systému rostou prakticky neustále nominální ceny všeho. Víc nebo míň úspěšně je růst cen vyrovnáván růstem mezd.

V případě pražských nemovitostí tedy spíš míň úspěšně.

Průměrná hrubá mzda v Praze se od roku 2005 zvýšila z 23,5 tisíce o zhruba 57 procent na současných 37 tisíc korun. Rozhodně to není zanedbatelný růst (pamatujme, že stále jen nominální), ale tempa zvyšování cen nemovitostí zdaleka nedosahuje. Jejich ceny za stejnou dobu stouply o 125 procent.

Rostoucí příjmy tedy dohnaly ceny bytů jen částečně. Jak konkrétně to vypadalo v jednotlivých letech, můžeme vidět v posledním sloupci následující tabulky. Ten ukazuje, kolik průměrných hrubých měsíčních mezd bylo potřeba zaplatit za průměrný nový byt. Zatímco v dobách krize se dal nový byt (pokud jste kývli na nabídkovou cenu) pořídit zhruba za 160 měsíčních mezd, dnes číslo vyskočilo na 226 měsíců, tedy téměř 20 letům. Reálný nárůst o 45 %. Jedním slovem: raketa.

Vývoj mezd a cen bytů v Praze

Několik vysvětlení k tabulce

• Cenou bytu rozumíme průměrnou nabídkovou cenu nového bytu. U uskutečněných transakcí bývají ceny zhruba o desetinu nižší. Můžeme ale rozumně předpokládat, že nabídkové ceny bytů bývají nadhodnocené konzistentně napříč roky. Vzhledem k tomu, že v článku budeme zkoumat především relativní vývoj cen, nemusí nám nadhodnocení absolutní výše až tak vadit.
• Údaje za 2018 představují expertní odhad po prvním kvartálu tohoto roku.
• Průměrný prodaný byt v Praze za poslední roky má plochu 80 m².
• Průměr je velmi špatná veličina. Pro tentokrát se s ní ale musíme smířit.

Pro zajímavost srovnání České republiky se zbytkem Evropy. Nejsme na to moc dobře, na bydlení vyděláváme v průměru déle než lidé v kterékoli západo- a s výjimkou Maďarska i středoevropské zemi.

… kdyby na ně byly samy

Tolik v krátkosti k cenám bytů a jejich vztahu k měsíční mzdě. Cena je ale výsledkem nabídky a poptávky. Co je tedy příčinou prudkého a zrychlujícího růstu? Standardních odpovědí se nám dostane celá řada podle toho, kdo zrovna komu šlápl na kuří oko:

• Může za to nenasytnost developerů
• Může za to náplava, která se stěhuje do Prahy za studiem nebo prací
• Můžou za to demografické změny, protože lidi žijí, a tedy bydlí, déle
• Můžou za to majitelé bytů, kteří je pronajímají přes Airbnb
• Můžou za to Rusové a Italové, kteří v Praze skupují nemovitosti a perou přes ně peníze
• Může za to magistrát, protože není schopný schválit rozumný územní plán
• Může za to stavební úřad, protože pomalu vydává stavební povolení (fun fact: Česko je v rychlosti vydávání stavebních povolení celosvětově na pěkném 127. místě)

Jak se říká, na každém šprochu pravdy trochu. Všechny tyto výkřiky z novinových titulků můžou zachycovat skutečně relevantní příčiny růstu cen. Může existovat ještě mnoho obdobných příčin a jen těžko je dokážeme všechny obsáhnout. Nicméně slovy klasika: všechny bychom je mohli zařadit do jednoho takového šuplíku fundamentálních příčin. Ty se ale – zvlášť u statků podobně dlouhodobé spotřeby – zpravidla neobjevují ze dne na den. Vznikají postupně a jejich efekt na cenu bývá pozvolný. Jenže my vidíme prudký výkyv. Co za ním je?

Nad pomyslný šuplík fundamentů můžeme dát ještě jednu příčinu, která je mnohem zásadnější:

• Může za to centrální banka, protože snížila úrokové míry na minimum

Jakmile do úvah zakomponujeme vlivy akcí centrální banky, příběh o realitním trhu posledních let se radikálně promění.

Na ekonomickou krizi z roku 2008 zareagovali na Senovážném náměstí učebnicově a postupně snižovali úrokové míry (nás konkrétně zajímá dvoutýdenní repo sazba, za kterou si komerční banky u ČNB ukládají přebytečné peníze) téměř až k nule. To motivovalo banky víc a levněji půjčovat. Na pěti setinách procenta (poněkud poeticky: na technické nule) vydržela repo sazba skoro pět let (podzim 2012 – léto 2017), takže prostor pro úvěrování tady byl.

V praxi kroky ČNB vedly ke zlevnění hypoték na bezprecedentní úroveň. V roce 2016 se průměr nominální úrokové míry dostal dokonce pod dvě procenta. S klesající sazbou samozřejmě klesá i měsíční splátka hypotéky. Teď teprve začínáme vidět obrázek celý: na jedné misce vah jsou pořád ceny nemovitostí, na druhou ale k růstu mezd musíme přidat i snížení nákladů na hypotéky. Která miska šla nahoru a která dolů, vidíme opět v posledním sloupci tabulky níž. Rostoucí mzdy a klesající měsíční splátky hypoték stoupající ceny nemovitostí víc než vyvážily a koupě nemovitosti se stala dostupnější.

Opět vysvětlení k tabulce

• Splátka je počítaná z 85 % ceny bytu. (Průměrná výše hypotéky se u nás pohybuje okolo 55 % hodnoty nemovitosti. U nově uzavřených hypotečních smluv je ale tento poměr vyšší.)
• Průměr je pořád velmi špatná veličina.

Ceny bytů od roku 2011 rostly, ale pokud jste si vzali čerstvou hypotéku, na měsíční splátce se to vůbec neprojevilo. Naopak, byli jste na tom líp než ti chudáci, co se zadlužili před rokem. Vládla obecná spokojenost, realitní trh vzkvétal. Prodávající se radovali z vyšších cen a kupující z „levnějších“ bytů. Skoro jako perpetuum mobile.

Aktuálně se ještě pořád nacházíme v dobré části hospodářského cyklu – kdo nakoupil draze, může se utěšovat, že teď je cena ještě výš. Kdo nakoupil levně, může mít radost, že vydělal. Tedy alespoň prozatím. Zdá se totiž, že se blíží obrat.

O něm v pokračování příští týden.