Jak válka zahýbe s cenami nemovitostí? Realitní trh očima expertů

18. 3. 2022

234 644

Ceny nemovitostí za poslední roky raketově vystřelily. Jak s nimi ale nyní zahýbe probíhající válka na Ukrajině? Zeptali jsme za vás.

Jak válka zahýbe s cenami nemovitostí? Realitní trh očima expertů

Na jedné straně trh s nemovitostmi bohatne, jak je pod tíhou sankčních postihů prodávají lidé z Ruska, na druhou roste nedostupnost nájemního bydlení, protože do Česka míří už stovky tisíc utečenců z válkou postižené Ukrajiny. A naopak tisíce pracovníků, kteří často působili ve stavebnictví, z Česka odešlo. Rostou i ceny vstupů, jako jsou energie či drahé komodity.

A co víc, Česká národní banka (ČNB) se pod tíhou vysoké míry inflace zřejmě nevyhne dalšímu zvyšování základních úrokových sazeb a v návaznosti na to pravděpodobně výrazně vzrostou i úroky hypotečních úvěrů.

Shutterstock

Dražší byty i nájmy. Ceny nemovitostí se utrhly ze řetězu

Trend růstu cen nemovitostí nezměnila ani pandemie covidu-19. Byty, domy, ale i pozemky dál zdražují, a to dvouciferným tempem. Příjmy obyvatel ale zas tak rychle nerostou a sen o vlastním bydlení se tak Čechům vzdaluje, ukazuje analýza společnosti Cyrrus. Situace se navíc začíná promítat i do nájmů.

Od dubna 2022 ČNB také opět zavádí omezení pro získání hypotečních úvěrů skrze ukazatele LTV (maximální výše úvěru k hodnotě nemovitosti), DTI (celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu) a DSTI (poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem).

Banky budou muset klienty znovu mnohem víc prověřovat. Od 1. dubna 2022 bude limit DTI činit 8,5násobek ročního příjmu (9,5 pro žadatele mladší 36 let), DSTI bude 45 % (50 % pro žadatele mladší 36 let) a LTV se omezí na 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let). Výjimku bude možné udělit jen v pěti procentech případů.

ČNB tvrdí, že hlavním důvodem pro tato opatření je ochrana bankovního systému vzhledem k nadhodnocení cen bytů, které během pandemie koronaviru raketově vyrostly. Podle odhadů ČNB činilo ve 2. čtvrtletí 2021 téměř 25 % a u investičních bytů dokonce víc než 30 %. V praxi to ovšem také znamená, že řada lidí na pořízení vlastní nemovitosti nedosáhne a bude odkázána na nájem. To vytvoří další tlak na už tak nedostatkový trh.

Jak se za této situace projeví na českém realitním trhu válka na Ukrajině? Lze očekávat další vlnu zdražování, nebo se naopak přehřátý trh zklidní a ceny zamíří opačným směrem?

Válka na Ukrajině se hned v prvních dnech začala projevovat ve zvýšené poptávce po pronájmech bytů z řad ukrajinských občanů. Naopak poptávka po nákupu v prvním týdnu konfliktu poklesla přibližně o 30 %. Tento trend ale nepokračoval a následující týden se zájem vrátil do standardu minulých týdnů.

Do budoucna se celá situace projeví ve zvyšující se poptávce po investicích do nemovitostí. Vzhledem k tomu, že zažíváme a i nadále se očekává strmý růst inflace, nemovitosti budou ochranou před devalvací finančních prostředků. V tomto kontextu očekáváme i další růst cen zejména malometrážních bytů, pozemků a menších rodinných domů.

Dopad války na Ukrajině lze velmi špatně předvídat, na realitní trh obzvlášť. Musíme si proto vystačit s prvními indiciemi. Na rozdíl od koronavirového šoku, na jehož počátku trh na chvíli zcela zamrzl, válečný šok trh s byty a domy rozhýbává – ruský kapitál opouští (nejen) Česko, nabídka nemovitostí v některých lokalitách roste, především v Praze či Karlových Varech. Jenže desítky či stovky nemovitostí, které se nyní objevují v inzerci, jsou jen kapkou na vyprahlý trh, na kterém už před uprchlickou krizí chybělo na sto tisíc bytových jednotek.

Postkoronavirový a válečný šok má ještě jeden, závažnější dopad na trh nemovitostí. Výpadek dodávek železa, oceli a dalších materiálů, zvyšování cen, nedostatek zaměstnanců... To vše nejspíš povede k odložení výstavby nových bytů a v některých případech i k zastavení rozjetých projektů. Může trvat několik měsíců, než se situace alespoň trochu zlepší, ale náklady na výstavbu budou jen těžko nižší – neporostou sice tak raketovým tempem, ale porostou. Bydlení bude ještě víc nedostupné.

Válce se nevyhne ani trh s nájemním bydlením. Obrovský počet ukrajinských občanů utíkajících před válkou vyšroubuje poptávku po levném nájemním bydlení. Obce, kraje, ale i soukromé subjekty hledají zatím nevyužívané prostory a přetvářejí je na nouzové příbytky. To ale není dlouhodobé řešení. Municipality a stát budou muset co nejdřív řešit bytový problém nejen Ukrajinců, ale i Čechů, kteří už na vlastní bydlení nedosáhnou.

Válka na Ukrajině vnáší na náš trh další silný impulz, stejně jako se to stalo před dvěma roky s covidem. Je velmi těžko odhadnutelné, co nastane s cenami. Co je z mého pohledu jasné, že nabídka nemovitostí není stále dostatečná a jen tak nebude.

Rostou ceny pronájmů, a to v některých regionech velmi razantně. Dostupnost financování se také výrazně zhoršila. Sice ubude lidí s hypotékou a investorů, kteří ji používají jako nástroj, ale jsou zde investoři, kteří hypotéku nepotřebují, nebo ji mají uzavřenou dopředně z loňska. To v kombinaci s vysokou inflací bude stále podněcovat poptávku, primárně ze strany těch movitějších.

Neočekávám tedy letos pokles cen, maximálně stagnaci. Stejně jako při příchodu covidu budme mít ale přesnější odhad situace až tak za půl roku.

Válka na Ukrajině má nyní obrovský dopad. Způsobuje silnou poptávku po pronájmech bytů. Na trhu hledají bydlení i firmy, které chtějí pomoci svým ukrajinským zaměstnancům. Stěhovat do Česka se chtějí hlavně ženy s dětmi a rodinnými příslušníky.

Nemyslím si, že na trhu pocítíme výraznější zakolísání. Za pár týdnů se situace ustálí, stejně jako se to stalo při první vlně onomecnění covid-19. Mnoho ekonomů a odborníků se tehdy domnívalo, že přehřátý trh spadne o desítky procent. Opak byl pravdou a ceny naopak stoupaly vzhůru vysokým tempem.

Levněji určitě nebude. Zdražil materiál, energie, práce, a ještě se nám do toho promítá i vysoká inflace. Na stavbách chybí právě ukrajinští pracovníci, kteří jsou nezastupitelnou pracovní silou celého odvětví.

Ojediněle může dojít k situacím, kdy se ruští obyvatelé budou chtít rychle zbavit majetku kvůli sankcím. Tím pádem mohou prodávat pod cenou až o 20 %, aby našli člověka s hotovostí. To se týká zejména Karlových Varů a Prahy.

Foreigners má tři základní divize – Foreigners Services (imigrační, relokační a integrační služby), Foreigners Majitelům (pronájem, správa a prodej nemovitostí) a Foreigners Development (výstavba). Tím pádem máme do situace unikátní vhled jak z pohledu cizinců a migrační politiky, tak z pohledu nemovitostí.

V tuto chvíli pomáháme koordinovat pomoc uprchlíkům v Brně, a to zejména ve spolupráci s majiteli nemovitostí, kteří běžencům poskytují desítky bytů. Sledujeme, že do Česka přichází spousta občanů Ukrajiny, kteří na tom nejsou ekonomicky špatně – nájmy jsou si tudíž schopni platit i sami. Velkou poptávku vnímáme i od firem, které zaměstnávají Ukrajince, jejichž rodiny teď přicházejí do České republiky. Ty jsou ochotny nájmy i hradit.

V Česku je teď přes 150 tisíc uprchlíků. Část z nich bude mít zájem v zemi zůstat, protože je to pro ně příležitost, jak se dostat do Evropy a zvýšit si životní standard. To jistě ovlivní i nájmy v budoucnu. Na trhu je nyní nedostatečná nabídka a velká poptávka, která bude v souvislosti s touto situaci dále růst. A i když v tuto chvíli asi nájmy nikdo zvyšovat nebude, výhledově ten okamžik přijde. To by potom mohlo vést i ke zvýšení cen nemovitostí.

Je třeba dodat, že mezi lidmi, kteří z Ukrajiny do Česka utíkají, je spousta relativně schopných osob. Jsou to vzdělaní lidé na úrovni, kteří mohou zaplnit volná místa na pracovním trhu, kterému se zaměstnanců nedostává. To pak pomůže celé české ekonomice.

Myslím si, že válka na Ukrajině český realitní trh ovlivní, ale pravděpodobně jiným způsobem, než by většina lidí očekávala. V první fázi přišel šok a okamžitý úbytek poptávky, jak po prohlídkách, tak po hypotékách. Je to velmi podobné, jako když přišel v roce 2020 covid. Teď po cca třech týdnech už je trh opět rozhýbaný. Poptávka po nemovitostech je stále velká, a i když pravděpodobně klesne zájem o investiční nemovitosti, těch rezidenčních je na trhu stále málo.

Válka se však projeví na hypotečním trhu. Můžeme očekávat další zvyšování základních sazeb ze strany ČNB a zároveň navyšování sazeb u hypotečních úvěrů. To způsobí, že někteří lidé na hypotéku nedosáhnou. Od dubna navíc vejdou platnost staronové úvěrové ukazatele. Celkově to bude pro kupující mnohem složitější a zároveň dražší.

Další problémy očekávám při výstavbách nemovitostí. Už teď se výrazně prodražují a některé materiály úplně chybí.

Trh nemovitostí je velice citlivý a dopady se projeví prakticky ihned. První šok bylo ukončení působení Sberbank, u níž spousta advokátů i notářů realizovala úschovy. Klienti, kteří ji zde měli, předali novým vlastníkům nemovitost, ale peníze nemají, a pokud nesplňují limit pojištění, pravděpodobně ani mít v plné výši nebudou. Někteří prodávající měli koupi jiné nemovitosti navázanou na prodej původní a nyní nemají na koupi bydlení prostředky, a ani nemovitost, kterou prodali. Toto byl pro klienty první šok – důvěra v bankovní ústavy.

Další nepříjemné překvapení bylo pro většinu vlastníků nemovitostí vyhlášení nouzového stavu, kdy §5 usnesení vlády v bodu b) a e) uvádí, že lze za nouzového stavu omezit vlastnické právo i právo provozovat podnikatelskou činnost. Někteří klienti se už ptali, jestli jim může být nemovitost vyvlastněna nebo jim do prázdného bytu nastěhují uprchlíky. Bohužel jim neumím odpovědět. Řada lidí proto nadbytečné nemovitosti prodává, ale zájemci jsou s koupí opatrnější – vyčkávají, jak se bude válečný konflikt vyvíjet.

Od občanů Ukrajiny stoupla také poptávka po pronájmech. Někteří se přitom snaží svézt na vlně války a situaci zneužít k získání levného ubytování, aniž by byli válkou postiženi. V okolí Liberce či Jablonce nad Nisou jsou ale byty k pronájmu už dlouho nedostatkovým zbožím a zvýšený zájem bude ceny nájemného navyšovat. Jak se ale budou dál vyvíjet ceny nemovitostí, je vzhledem k situaci, kdy nevíme, co bude zítra, jen věštění z křišťálové koule.

Válka na Ukrajině se promítne do všech oblastí lidského života, bydlení není výjimkou. V oblasti pronájmů nemovitostí už nyní dochází k tomu, že z trhu mizí byty všech velikostí. Jednak je to v důsledku příchodu ukrajinských uprchlíků, respektive členů rodiny za příbuznými, ale také v důsledku zdražování hypoték, kdy mnoho lidí na hypotéku už nedosáhne.

Přebytek poptávky nad nabídkou povede ke zdražování pronájmů, ke kterému už přispěl v posledních měsících růst cen energií. Trh s nájemním bydlením tak meziročně zdraží až o cca 30 %.

V oblasti prodeje nemovitostí se už do značné míry projevilo zdražování hypoték. Dosud ceny nemovitostí rostly proto, že velkou část nakupovali investoři, ať už drobní, či velcí. Nyní ale cítíme pokles poptávky ze strany investorů, respektive ceny nemovitostí jsou už tak přemrštěné, že je odmítají kupovat. V oblasti prodejů tedy očekáváme během letošního roku pokles o cca 20 %.

Válka na Ukrajině vyvolá v Česku poměrně hlubokou stagflační krizi. Inflace bude vysoká, zatímco ekonomika bude stagnovat. Výsledkem bude citelný propad reálné kupní síly. Vždyť letos mzdy nominálně porostou jen o šest procent, zatímco inflace bude zřejmě i dvojnásobná. Česko tedy čeká největší propad životní úrovně od 90. let. K tomu hypotéky pravděpodobně podraží na nejvyšší úroveň od přelomu tisíciletí a ochabne tedy poptávka po nemovitostech ze strany řadových občanů.

Kvůli nutnému boji s inflací také rostou a porostou úroky na aktivech, která jsou bezpečnější investicí než nemovitosti – tedy na státních dluhopisech. Banky a fondy přesměrují své investice z nemovitostí třeba právě do dluhopisů. Při dané úrovni rizika budou nabízet lepší výnos než nemovitosti. Ochabne tedy poptávka po realitách i ze strany velkých hráčů.

Oslabit může i poptávka ze strany cizinců, kteří si prostě řeknou, že Česko je až moc blízko Ukrajině. A proč riskovat koupi nemovitosti v zemi, na kterou může mít potenciálně zálusk Putin, když mohou investovat v bezpečnějším Německu nebo třeba Španělsku?

Takže, bude méně kupujících Čechů, cizinců i velkých hráčů. Výstavba zůstane omezená, navíc mohou přibýt statisíce Ukrajinců, kteří se po válečné imigraci usadí v Česku trvaleji. Růst cen nemovitostí tedy výrazně zmírní, nebo se promění ve stagnaci. A v některých místech i v propad. Pokud se bude válka stupňovat, případně rozlévat, i přes rostoucí počet uprchlíků nelze vyloučit dokonce propad cen.

Kam dál? Ankety Očima expertů na Finmagu:

Umění jako jistota v nejistém světě… Čtěte v novém Finmagu

Inflace, politika i snahy o postpandemickou obnovu v posledních dvou letech ovlivnily globální i český trh s uměním. Oba však prokázaly odolnost. V turbulentních časech je umění prostě spolehlivým investičním prostředkem.

Zdroj: Finmag

UMĚNÍ JE BYZNYS

Martin Kodl miluje modernu a vede nejúspěšnější aukční dům u nás. • Jakub Kodl se zaměřuje na současnou tvorbu a jeho KodlContemporary zastupuje nejžádanější autory. • Proč rodinný klan Kodlů už 150 let sbírá umění?

BYZNYS JE HRA

Studium molekulární biologie i zážitky z kláštera přivedly Terezu Královou k výrobě mýdel Onwa. • Pro Marka Lefflera bylo otevření prvního ReFresh Bistra návratem na střední školu. • Kde se berou talenty na podnikání?

Koupit Finmag

Ohodnoťte článek

107

Sdílejte

Diskutujte (2)

Vstoupit do diskuze

Michal Hron

Šéfredaktor webu Finmag.cz. Novinář s dlouholetou praxí z největších českých médií, milovník moderních technologií i přístupů, ale i čisté nedotčené přírody. Po krachu vydavatelství Mladá fronta přešel... Více

Další články autora