Očima expertů: Dražší hypotéky a hlad po bydlení

Na rozjetou ekonomiku jsme si zvykli rychle. Dostali jsme přidáno a přijít o práci je leckde skoro umění. Podnikání vynáší víc. Máme se dobře a chceme se mít líp. Což mimo jiné znamená líp bydlet. Ceny nemovitostí šly v minulých letech nahoru. Ale my přesto kupujeme. A leckdy už je potíž najít vůbec něco, co by se dalo koupit.

To je pohled z jedné strany.

A teď z druhé.

Na nás nezbylo

Máme se dobře a chtěli bychom se mít líp. Třeba líp bydlet. Jenže ceny nemovitostí šly tak nahoru, že jsme na to neměli, ani když ještě byly hypotéky superlevné. A co je nejhorší: když se zvedají ceny nemovitostí, s nějakým zpožděním je následují i nájmy. Takže nejenže si nekoupíme vlastní, ale ještě si budeme muset utáhnout opasky kvůli vyšším nájmům. Nebo se stěhovat – kdyby bylo kam.

Ono totiž leckde není kam. Ožehavé je tohle téma například v Praze, kde se developeři a město nemůžou dohodnout, čí je to vina, že se nestaví nové byty. Najít dostupné bydlení – ať vlastní, nebo nájemní – už ale začíná být oříšek i v jiných lokalitách, nejen v centrech největších měst.

Hypotéky budou určitě dražší. Možná je půjde i hůř získat

Centrální banka včera potřetí během poměrně krátké doby zvedla základní úrokové sazby. Nebylo to nic nečekaného a dá se předpokládat, že hypoteční banky už mají v šuplíku přichystané nové ceníky, s vyššími úroky. Centrální banka se navíc možná znovu zkusí pod praporem ochrany spotřebitelů před předlužením prosadit tvrdší regulaci poskytování hypotečních úvěrů. Jinými slovy: je možné, že hypotéky budou zase méně dostupné a že budete muset kromě peněz půjčených bankou mít naspořeno víc než dosud.

Ptáme se odborníků na nemovitosti, makléřů a lidí z realitek, finančních poradců a ekonomů, co letos čeká trh s nemovitostmi. Budou ceny nemovitostí ještě stoupat? Budeme na ně mít, když porostou úroky hypoték? Sníží se dostupnost vlastního bydlení? A co nájmy?

Daniel Kotula

realitní makléř, RE/MAX

Sazby hypoték budou mírně růst, ale uvidíte, že taková změna výše úroků nemá dopady, když se ekonomicky daří. Sazby ke konci roku očekávám v intervalu 2,5–3 procent.

I když u nemovitostí vždycky v první řadě závisí na lokalitě, obecně se dá říct, že jejich ceny budou růst i letos. Lidé nemají obavy o svou finanční budoucnost: nezaměstnanost je mizivá, mzdy se zvyšují a zisky podnikatelů jsou výborné. Zájemcům o koupi proto nevadí si za nemovitosti připlácet. Letošní růst už ale celkově nebude tak silný jako v minulých letech, hlavně kvůli opatřením ČNB a kvůli přesunu platby daně z nabytí nemovité věci (dřív daň z převodu nemovitosti) na kupující. Ceny nájmů mají tendenci kopírovat ceny nemovitostí, takže i nájmy se budou zvyšovat.

---

Libor Ostatek

ředitel makléřské společnosti Golem Finance

Lepší než loni to s dostupností bydlení bohužel nebude. Česká národní banka včera znovu zvýšila úrokové sazby, možná to letos není naposled. Očekáváme, že porostou i sazby hypoték. Teď se dá hypotéky pořád ještě pořídit s úroky pod 2,5 procenta, v závěru roku už ale nejnižší dostažitelné sazby můžou být na třech procentech.

Nemovitosti loni zdražily od deset procent. Letos čekáme spíš zpomalení, ale ceny ve většině případů porostou i nadále. Nabídka se neustále zužuje a najít kvalitní nemovitost za přiměřenou cenu je stále těžší. Nedostatek nemovitostí letos vytvoří tlak na cenu i v méně atraktivních lokalitách, v těch atraktivních pak budou ceny hledat svá maxima – v Praze i Brně už jsme toho byli svědky v minulém roce. Nájemné bohužel poroste rovněž, především ve větších městech. Dostupnost bydlení se letos bude bohužel zhoršovat.

Klíčové do budoucna je, aby se stavělo!

---

David Bartoš

realitní specialista Quantum reality

Ceny nemovitostí v tomto roce budou stoupat už jen zvolna. V některých méně lukrativních lokalitách očekávám stagnaci nebo dokonce mírný pokles. Po dalším zvýšení úrokových sazeb ČNB se budou zvyšovat i úroky u hypoték. Tím se sníží kupní síla, řada zájemců o koupi nemovitosti jednoduše na hypotéku nedosáhne. To pak přímo ovlivní růst poptávky po pronájmech, a tím i zvyšování nájemného.

Další regulace ze stran ČNB už podle mého názoru ČNB nebudou třeba. Do budoucna je tu předpoklad, že po zvýšení úrokových sazeb se, kvůli neschopnosti klientů bank splácet hypotéky, na trh s realitami vrátí určité množství nemovitostí, tím se jejich ceny budou regulovat automaticky.

---

Lucie Drásalová

hypoteční a úvěrová analytička Partners

Poptávka po financování vlastního bydlení zůstává silná. Klienti se cítí ekonomicky i finančně silní a úrokové sazby jsou nadále nízké. Očekávám ale růst úrokových sazeb. Do konce prvního kvartálu budou některé banky na úrovni tří procent. Naštěstí jsme ve velmi konkurenčním prostředí, proto věřím, že některé banky úroky ještě chvíli udrží kolem 2,5 procenta. Především ty malé se budou snažit využít konkurenční výhodu a nalákat co nejvíc klientů.

Otázkou je, jak moc bude přitvrzovat regulátor. Banky mají hypoteční portfolia zdravá a nemají nutně důvod utahovat šrouby. ČNB ale bude chtít s velkou pravděpodobností dál omezovat možnosti „dofinancování“ hypotéky jiným úvěrem. Dnes to banky umožňují, podle ČNB jde ale o chybný výklad. Omezení dofinancování by pravděpodobně omezilo masové poskytování hypoték, část klientely by na vlastní hypotéku už nedosáhla. Možnou regulaci ze strany ČNB považuji za ponteciální zásadní krok, který by skokově zatřásl trhem.

---

Zdenka Klapalová

prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, ředitelka Knight Frank

U nemovitostí na bydlení můžeme čekat další mírný růst cen, způsobený nedostatkem nových bytů. Existuje sice nabídka „secondhandových nemovitostí“, většinou starších bytů v panelové výstavbě, ty ale vyžadují další a většinou nemalé investice. Cenově dostupných bytů je dlouhodobě málo a nabídka se zužuje, což platí i pro nájemní bydlení. Podobný trend, tedy mírný růst cen i nájmů, nás čeká v segmentu kancelářských nemovitostí.

Financování nemovitostí je výrazně ovlivněno výší úrokových sazeb centrální banky. Ty začaly loni mírně stoupat, a jak se potvrdilo včera, mírně porostou i nadále. Můžeme téměř s jistotou očekávat, že na zvýšení základních sazeb zareagují poskytovatelé hypotečních úvěrů navýšením vlastních úroků. Zvyšování úroků spolu s nedostatečnou nabídkou nemovitostí a růstem jejich cen může mít vliv na dostupnost vlastního bydlení pro lidi s nižšími příjmy. Zatím to však není patrné a cenová hladina a tempo růstu cen odpovídá standardům středoevropských metropolí.

---

Adam Górniak

výkonný ředitel pro oblast řízení rizika mBank pro Českou republiku a Slovensko

Poslední zvýšení úrokových sazeb nijak významně neovlivnilo poptávku po hypotečních úvěrech. Tím pádem můžeme očekávat další růst cen nemovitostí, a to obzvláště ve velkých městech jako je především Praha, Brno nebo Hradec Králové.

Očekávání nového růstu sazeb ale dynamiku růstu cen nemovitostí ovlivnit může, a to směrem k mírnému zpomalení. Průměrná cena za byt v České republice už totiž téměř dosáhla úrovně vrcholu cen z roku 2008, mimo Prahu ovšem, kde je dynamika růstu ještě vyšší.

V souvislosti s růstem úrokových sazeb ale také stojí za připomenutí, že to byla právě jejich nízká úroveň, co přivedlo konzervativní investory k ve větší míře k investování do bytů na pronájem. Je možné, že tenhle motiv s růstem sazeb zeslábne, takže lidé, kteří si budou chtít pořídit byt na bydlení, budou mít k dispozici větší nabídku za výhodnější ceny.