Padající realitní fondy očima expertů. Co se děje a je čas utéct?

Výnosy nemovitostních fondů jsou tvořeny hlavně výnosy z pronájmu a kapitálovým zhodnocením nemovitostí neboli růstem jejich hodnoty. Hlavním důvodem poklesu výkonnosti těchto fondů v prvním pololetí 2023 je korekce velkého cenového růstu z posledních let.

Mezi lety 2018 až 2022 jsme u nemovitostních fondů pozorovali nadstandardní úrovně výnosů. Především u těch, které se zaměřovaly na rezidenční objekty, retailové parky nebo skladovací haly. U těchto typů nemovitostí rostla jejich hodnota nejrychleji.

Fondy se snaží dosahovat dlouhodobě stabilních výnosů bez velkých výkyvů. Proto v době, kdy některé typy nemovitostí rostly o 20 až 30 procent ročně, přistupovaly nemovitostní fondy k ocenění svého portfolia více konzervativně a snižovaly si tím výnos.

Tím si vytvořily jistou „rezervu“ na roky, kdy hodnoty nemovitostí již tolik neporostou. Proto mohou některé fondy dále dosahovat zhodnocení kolem deseti procent, to je však způsobené právě rozpouštěním zmiňovaných rezerv.

Budoucí výkonnost realitních fondů bude záviset především na nemovitostním mixu a dalším vývoji ekonomiky. Při současných úrokových sazbách, které převyšují výnosy z pronájmu prakticky ve všech segmentech nemovitostního trhu, je provedený objem transakcí minimální.

Predikce jsou obtížné, ale spíše očekávám, že ve druhém pololetí 2023 a začátkem roku 2024 bude hodnota nemovitostí stagnovat. Výkonnost nemovitostních fondů tak bude dána pouze výnosem z pronájmů, případně rozpouštěním rezerv. Proto v krátkodobém ani střednědobém investičním horizontu nemůžeme očekávat takovou výši výnosů jako v předchozích letech.

Výkyvy ve výnosech realitních fondů mohou být způsobeny mnoha faktory. Z našeho pohledu je aktuální pokles výnosů viditelný zejména u jednosektorově zaměřených fondů, které jsou exponované v segmentech vystavených největšímu poklesu hodnoty nemovitostí.

Jde tedy zejména o důsledek malé diverzifikace, tedy nedostatečného zastoupení různých nemovitostí z pohledu typu, geografického umístění i oborů, v nichž působí jejich nájemci. Zaměření pouze na jednu ekonomiku, jeden trh či odvětví znamená, že výnos je příliš spjatý s cyklickým vývojem právě této ekonomiky, trhu či odvětví, a proto s nimi kolísá.

Realitní fond je přitom typem spíše konzervativního produktu, který by měl investorům doručovat v čase stabilní výnos, na který se mohou spolehnout. Ten je výsledkem nejen tržního vývoje hodnoty nemovitostí, ale i složením nájemců, kvality nájemních smluv a již zmíněné dostatečné diverzifikace, která jej činí odolnějším vůči tržním a cyklickým výkyvům.

Kvalitní komerční nemovitosti v atraktivních lokalitách obvykle získávají bonitní nájemce, kteří jsou schopni uzavírat dlouhodobé smlouvy. Jedním z důležitých parametrů realitních fondů je vážený průměr zůstatkové doby nájmu, takzvaný WAULT. Čím je vyšší, tím stabilnější a předvídatelnější je výnos.

Neméně důležité jsou inflační doložky, které v těžších ekonomických časech vyrovnávají tlak na pokles hodnoty nemovitostí v portfoliu fondu a přispívají k dlouhodobé stabilitě výnosu. Korekce cen na realitním trhu, jíž jsme svědky v posledních měsících, může být výhodnou příležitostí dokoupit nemovitosti a zajistit tak fondu budoucí výnosy v době, kdy se ceny realit opět vydají vzhůru.

Předně je třeba upozornit na to, že čísla v pololetí zkreslují, objektivně můžeme hodnotit až výsledky za celý rok, protože mnohé fondy přeceňují majetek jednou ročně.

Rok 2023 pravděpodobně bude pro nemovitostní fondy v průměru výnosově slabší. Na vině jsou zejména rostoucí úrokové sazby v eurozóně. Většina fondů inkasuje nájmy v eurech a má na nemovitostech úvěry v eurech. Nyní jim díky inflaci rostou příjmy z pronájmu, ale na druhé straně se prodražují splátky úvěrů. A vyšší úrokové sazby se promítají negativně i do oceňovacích modelů.

Výsledky jednotlivých fondů se tento rok budou více rozcházet, podle toho, jak mají fixované úroky u úvěrů a jakou mají rentabilitu nájmu. U fondů s nižším yieldem (roční výnosností) bychom dokonce měli letos vidět přecenění dolů. Přesto odhaduji, že průměrný výnos nemovitostních fondů kvalifikovaných investorů za celý rok 2023 bude zhruba šest až osm procent, což je pořád slušné zhodnocení.

O co slabší jsou výnosy nemovitostních fondů nyní, o to lepší budou v budoucnu. Časem totiž úrokové sazby klesnou, ale nájmy už zůstanou vyšší. Posléze poroste i ocenění hodnoty nemovitostí ve fondech a bude dohánět inflaci. První pololetí 2024 tak dle mého názoru bude ideální pro investici do nemovitostních fondů. Letos bych investoval jedině do fondů s konzervativním oceněním, tj. s yieldem sedm procent p.a. a více.

Výsledky realitních fondů za první pololetí tohoto roku byly ovlivněny třemi významnými faktory.

Zaprvé, nárůstem yieldů (roční výnosnosti), které oceňovatelé používají při valuacích jednotlivých nemovitostí a které tak v některých případech mohly působit na snížení tržního ocenění nemovitostí.

Zadruhé, zvýšenými úrokovými sazbami pro úvěry a obecně dluhovým financováním nemovitostních projektů. Tento faktor působil obecně na zvýšení nákladů u projektů.

Zatřetí, naopak pozitivně se u projektů projevil nárůst nájmů daný několika faktory, mimo jiné inflačními doložkami, slabou nabídkou nových míst a stále slušnou poptávkou po nájemních prostorách. V případě našich fondů toto platí jak pro segment kanceláří, tak nákupních center.

V případě fondů Wood & Co. se nám podařilo za první pololetí dosáhnout pozitivních výsledků a pro rok 2023 cílíme na celoroční výnos nad osm procent. Jinak naše společnost zásadně nekomentuje výsledky jiných fondů na trhu.

Jedním z hlavních vlivů je současná výše úrokových sazeb. Investoři do svých očekávání promítají vyšší náklady na financování, což vyvolává tlak na pokles hodnoty. Aktiva s nižším výnosem, než je současná cena financování, si stávající ocenění mohou jen stěží udržet. Dynamika růstu yieldů (roční výnosnosti) však v prvním pololetí zmírnila a v některých sektorech došlo ke stabilizaci ruku v ruce s tím, jak se přibližujeme vrcholu monetárních restrikcí.

Minulý rok byl pro mnohé fondy historicky nejúspěšnější v souvislosti mimořádně zvýšenou inflací. Pokud se zvýšení nájemného nepodařilo uplatnit v předpokládané výši, hodnota nemovitosti za jinak nezměněných okolností klesla.

Každý segment komerčních realit čelí jiným výzvám. Proto je potřeba posuzovat selektivně. Nejvíce skloňovaným je v poslední době kancelářský sektor, který je vystaven strukturálním změnám. Především ve Spojených státech, kde se vlastníci zbavují nemovitostí často desítky procent pod cenou pořízení. Výjimkou nejsou ani evropské metropole.

Investoři do nemovitostních fondů by měli koukat na dlouhý horizont. Různé ekonomické cykly jsou běžnou součástí investorského života. Klíčové však je, aby portfolio fondu obsahovalo kvalitní nemovitosti obsazené bonitními nájemci s dlouhodobými kontrakty, které činí z nemovitostních fondů předvídatelnou a stabilní investici.