Předplatit časopis Finmag

Musíte potěšit algoritmus, jinak neuspějete, říká správce bytů pro krátkodobý pronájem

Michal Hron
Michal Hron
29. 4. 2024
 11 041
Podnikavé Česko

Na začátku byla vlastní negativní zkušenost s krátkodobým pronájmem bytu, dnes Matěj Koutný stojí v čele jednoho z největších profesionálních správců v Praze. Blahobyty, které zakládal společně se svými spolužáky, se aktuálně starají o víc než 200 bytů určených pro krátkodobý pronájem. Sám Koutný navíc usiluje o kultivaci celého trhu. „Není to volný trh, primárně musíte potěšit algoritmus,“ říká.

Musíte potěšit algoritmus, jinak neuspějete, říká správce bytů pro krátkodobý pronájem
Matěj Koutný, spoluzakladatel společnosti Blahobyty, věří v růst odvětví ubytovatelů v soukromí. „Jen je třeba podívat se trh novou optikou a nastavit pravidla tak, aby v moderní podobě fungoval legálně a správně," říká v rozhovoru pro Finmag.cz. / Zdroj: Se souhlasem Matěje Koutného

Se spoluzakladatelem Blahobytů a předsedou České asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí (ČAPUS) se scházíme v jejich pražské centrále v Revoluční ulici v samém centru Prahy. Vedle značky Blahobyty zdobí zvonky ještě další dvě – Curso a Prague Days. Všechny ale vedou do jedněch kanceláří a za jediným týmem.

„Curso je firma, právní entita, která od roku 2016 vystupuje pod obchodním jménem Blahobyty. To je značka orientovaná na naše klienty z řad majitelů nemovitostí, o které se staráme a ve kterých poskytujeme ubytovací služby pro hosty. S těmi pak komunikujeme skrze poslední zmíněnou značku, tedy Prague Days,“ vysvětluje na začátek Koutný.

Tým, který se dnes o celý ekosystém stará, čítá na třicet lidí přímo v kancelářích a „relativně silný tým v terénu“. Za ním se skrývají především pokojské, které jsou podle Koutného „ti nejklíčovější lidé, protože daný apartmán opouštějí před příjezdem hosta jako poslední“. „Tím vlastně nejvíc ovlivňují jeho zážitek,“ říká. Alfou a omegou jejich podnikání je totiž dobré hodnocení.

„Ve chvíli, kdy byt není perfektně připravený, automaticky to znamená špatnou recenzi. My ale žijeme právě z toho, že máme dobrá hodnocení. To je pro nás motor růstu,“ vysvětluje. Vedle správy pronajímaných bytů tak svým klientům například radí i s tím, jak nemovitost ideálně vybavit a na co se zaměřit. A některé byty do správy dokonce ani nezařadí.

Na začátku přitom byli jen čtyři spolužáci, kteří v profesionální správě bytů pro krátkodobý pronájem viděli dostatečnou příležitost. Nešli do toho ale bezhlavě; měsíce věnovali vývoji vlastního IT řešení, díky kterému optimalizují výnosy z pronajímaných jednotek. Od počátku tak vsadili na automatizaci, z níž ostatně těží dodnes.

Vysvětlete mi, kde se vzal ten nápad? A proč „Blahobyty“?

Vzešlo to z vlastní potřeby. Někdy v roce 2016 jsem pronajímal na Airbnb svůj vlastní byt, měl jsem to jako vedlejší činnost. V téhle době, které já říkám „Airbnb klondike“, se toho trhu účastnila spousta lidí. Jenže to bylo mnohem méně „růžové“, než to na první pohled vypadá; časová náročnost byla enormní a prakticky jsem u toho vyhořel.

Blahobyty v číslech

  • 30 stálých zaměstnanců + desítky lidí na externo
  • 200+ bytů ve správě
  • 80 milionů Kč roční obrat
  • 0 investorů (1+ se hledá pro expanzi)

Stále jsem si ale říkal, že by bylo fajn pokračovat – jen kdyby tak člověk nemusel být non-stop v pohotovosti. Když jsem pak hledal nabídku na trhu, nenašel jsem žádnou službu, která by to dělala komplexně, která by všechny starosti ze mě sejmula. A právě v tom jsme viděli příležitost.

A proč Blahobyty? Nad tím jsme trávili opravu hodně času, nakonec to ale vzniklo jako takový klasický hospodský nápad. Naštěstí jsme si to i zapsali (smích). Ráno jsem si už tak jistý nebyl, ale obvolal jsem známé i rodiče a všichni říkali, že jim to smysl dává; že tím, jak spravujeme investiční nemovitosti klientů, tak jim blahobyt, zajištění na důchod – u kterého asi všichni cítíme, že možná nebude takový, jaký bychom potřebovali – přinášíme. Byt, blahobyt... celé to spolu souvisí.

Dneska nicméně konkurenci už máte, na trhu působí řada podobných firem. Čím se podle vás odlišujete?

Naší unikátní inovaci jsme vymýšleli už na počátku, když jsem spolu se třemi spolužáky z gymnázia nad konceptem přemýšlel. Hlavní příležitost jsme viděli ve vývoji vlastního IT řešení, které nám pomůže to dělat opravdu dobře a zároveň dobře škálovat. Těžili jsme tehdy z kombinace našich specializací, protože jsme každý studovali jiný obor a měli různorodé pracovní zkušenosti.

Většina tehdejších konkurentů měla jednu excelovou tabulku a v ní spravovali šedesát sedmdesát bytů, jenže tak to nejde dělat donekonečna. Proto jsme začali vyvíjet vlastní software, máme vlastní tým vývojářů, a dodnes co lze zautomatizovat, to zautomatizujeme. Máme například vlastní pricing, protože ač jsou dnes na trhu běžně dostupné pricingové nástroje, po jejich vyzkoušení nám vyšlo, že nevyužívají potenciál trhu na maximum. A že je lepší, když si to budeme dělat sami.

Předpokládám ale, že v tom nejste zcela nezávislí, někdo přece musí určovat referenční cenu. Kdo to je?

Cenu hodně ovlivňují algoritmy velkých platforem jako Airbnb či Booking, protože i přes veškerou snahu se bez nich neobejdeme. Do jisté míry tak mají hlavní cenotvornou moc, zásadním způsobem navíc preferují ty, kteří dokážou udržet vysokou kvalitu služby. Pomáhají nám především v poznávání výkyvů, změn poptávky na konkrétní datum. A teď nemluvím o dnech jako Silvestr, ale třeba o velkém koncertu či sjezdu obchodníků Herbalife. To jsou věci, které předem nedokážeme odhadnout, ale algoritmus to vidí. Hledá ideální křivku správné cenové politiky.

Navíc to není jen o ceně. Záleží také, jak nastavujete třeba minimální délku pobytu pro konkrétní data, jak pracujete s příplatky, jaké platformy preferujete. Není to tedy úplně volný trh, musíte primárně potěšit algoritmus. Jako problém se to ukázalo například u energetické krize, protože energie tvoří významnou část nákladů, ale my nemůžeme zvedat ceny jako přímí výrobci zboží; kdybychom byli příliš drazí, algoritmy naši nabídku neukážou. Chtě-nechtě nám tak způsobují v cenotvorbě zpoždění. Trvalo nám zhruba rok, než se to do cen propsalo.

Pomozte mi ještě správně pochopit, co to tedy Blahobyty jsou. Vnímám vás správně jako zprostředkovatele ubytovacích služeb...?

Na začátku jsme sami dlouho nevěděli, co vlastně ten náš byznys je. Skončili jsme u toho, že jsme „hospitality“ značka, která přináší nový a inovativní zážitek v oblasti ubytovacích služeb, což je relativně zkostnatělý trh bez větších inovací. Tím, jak se mění potřeby cestovatelů, se ale mění i jejich preference; celosvětově roste zájem o delší pobyty a větší prostor k vyžití. Lidi dneska chtějí zkrátka víc žít jako místní, poznat danou destinaci.

Mění se i struktura hostů?

Ano, dneska takhle jezdí klidně i naši rodiče, babičky, dědové. U nás jako Blahobytů se to ale odvíjí spíš od naší orientace na ubytování v apartmánech. Neorientujeme se tedy ryze na turisty, naopak docela velkou část byznysu tvoří klienti z řad firem, střednědobých byznysových pobytů, ale třeba i filmaři. A náš nejběžnější host je rodina s dětmi, protože kdo má děti, moc dobře ví, jaký „zážitek“ je mít je na hotelu. S dětmi je také prakticky nemožné plánovat příjezd na půl hodiny přesně, i proto roste preference bezkontaktního přístupu.

Proč by vám měl člověk byt vůbec svěřit? Je to o nějaké jistotě obsazeností, tedy i výnosu?

Protože o něj celou dobu pečujeme, aby jeho hodnota rostla. Osobně si účast na nemovitostním trhu vykládám jako způsob zajištění na důchod a i když mnoho investorů volí strategii nechat nemovitosti prázdné – což vzhledem k trendům vedoucím k růstu ceny, mezi které patří hlavně nedostatečná výstavba nových bytů, určitě může dávat smysl –, za mě tyto nemovitosti zkrátka chřadnou. U každého bytu je třeba, aby v něm někdo bydlel, topil, otevíral dveře, větral…

Mám vypozorováno, že nemovitosti pro krátkodobý pronájem méně podléhají zkáze. Trošku to vlastně ilustruje, jak s těmi byty hosté zacházejí: reálně se přijeli podívat na město, ve kterém tráví většinu času, a do bytu se chodí jen vyspat. Navíc se o takové byty neustále pečuje, chodí do nich tým, který se o něj stará. To je obrovský rozdíl oproti dlouhodobému pronájmu.

Necílíme ale na maximalizaci obsazenosti, ani na maximalizaci ceny. Sledujeme ukazatel RevPAN, tedy Revenue per available night, kdy se snažíme, aby nám nabídky v celku vydělaly co nejvíc na noc, kterou máme k obsazení. A někdy to znamená, že radši necháme noc prázdnou, jindy, že máme mít delší pobyt s nižší cenou. Celé to končí tím, že máme průměrnou obsazenost 78 % a ani nedává smysl ji mít vyšší; už takhle ji máme v nejvyšší možné ceně.

Přemýšlíte o podnikání? Otestujte se, na co se hodíte!

Otazník

Podnikavé Česko, to nejsou jen zajímavé byznysové příběhy a rozhovory s podnikateli. Je to taky zábava. A vhled do toho, co takový podnikatel vlastně všechno musí řešit: byrokracie, daně, ESG/CSR, personalistika, technologie... Ono je toho víc, ale ne všechno lze tak snadno zaškatulkovat.

Pokud navíc sami přemýšlíte, do čeho se vrhnout, máme pro vás jedno milé překvapení: zkuste náš test osobnosti. Stačí vyplnit dvacet otázek a okamžitě zjistíte, jaký obor by vám sedl nejvíc. Tak směle do toho!

Chápu správně, že o celé tohle vyvažování se stará nějaký váš interní algoritmus? Využíváte k tomu umělou inteligenci?

Ano, stará. Umělou inteligenci ale v téhle oblasti ještě nevyužíváme. Nasadili jsme ji zatím jen na straně komunikace s hosty; pomáhá nám předávat jim konkrétní informace, protože právě na komunikaci před příjezdem jsme hodně odkázaní. Co se ale týče té rozhodovací oblasti, schopnosti AI bych v tuhle chvíli nepřeceňoval. Když jsme si například před rokem hráli s ChatGPT a přemýšleli, jak toho využít, kolega to hrozně pěkně shrnul jako „strašně chytrou klávesnici“.

Což se ovšem pro automatizovanou komunikaci hodí...

To ano, přesně tuhle část byznysu jsme pomocí umělé inteligence optimalizovali. Mimo jiné i proto, že většina lidí dneska nestojí o osobní kontakt. Ocení spíš bezproblémovost, nízkou potřebu plánovat. Radši přijedou k bytu, otevřou si lockbox s klíči či si byt ideálně rovnou odemknou kódem. Chtějí instrukce, chtějí podporu, ale přímo s vámi komunikovat moc nechtějí.

Vážně je to dneska už tak odosobnělý byznys?

Je to tak. I když dáváme našim hostům možnost osobního check-inu, takového toho starého Airbnb zážitku, preference mrtvé schránky či kódu je naprosto jednoznačná. Když jsme například začali nahlas říkat, že nejsme hotel, ale máme dobrou podporu přes telefon a e-mail a že se host s nikým nemusí potkat, výrazně to zlepšilo naše hodnocení.

Oproti roku 2016, kdy jsme začínali, je to obrovský posun; tehdy to ještě byl hodně „srdcařský“ byznys, všichni hosté stáli o to, abyste si s nimi otevřeli lahev vína a podobně, a my se vlastně trošku styděli za to, že jsme profesionálové. To se ale změnilo; trh narostl, dospěl a lidi chtějí spíš bezkontaktní zážitek od spolehlivého partnera.

Kolik to stojí a co v rámci toho děláte?

Od majitele nemovitosti si bereme dvacet procent z ceny uskutečněných pobytů, na majiteli bytu jsou také náklady s tím spojené, tedy třeba poplatky platformám typu Airbnb či Booking. Přípravu pobytů, úklid, praní prádla a tak dál už platí host. V praxi ale především cílíme na to, abychom našim dlouhodobým klientům vydělali alespoň o 25 % čistého víc než z dlouhodobého pronájmu.

Klientům taky dost často poskytujeme jistou formu poradenství. Radíme například s tím, jak má byt vypadat, jak má být vybaven. Že zkrátka stojí za to na začátku investovat do vybavení a nespokojit se jen s nějakou ubytovnou. Ona totiž ta myšlenka, že nejlépe lze vydělat na vysokém počtu postelí na metr, je naprosto mylná. Víc se vyplatí poskytovat kvalitní ubytování pro bohatší klientelu.

Takže vhodné nemovitosti nějak filtrujete?

Ano, naše portfolio si vybíráme. Zaměřujeme se na vyšší tržní segment apartmánového ubytování. Je to vlastně taková alternativa čtyřhvězdičkového hotelu. Když bych to měl zjednodušit, ideální byt je pro nás takový, který je v širším centru města, a to spíš větší než menší. Nehrneme se tedy do péče o garsonku na okraji Prahy, protože to nedává smysl. Takovým klientům poskytneme nejlepší službu tím, že jim tu naší neposkytneme.

Ne každou nemovitost navíc efektivně dlouhodobě pronajmete, protože luxusní byt v centru Prahy si člověk, který má na jeho pronájem, může nakrásně i koupit. Na jedné straně tu tak jsou majitelé velmi zajímavých nemovitostí, na té druhé pro ně ale neexistuje dostatečně velký trh zájemců, kteří by je byli schopni či ochotni uplatit. A shodou okolností to jsou byty, které my umíme nejvíc.

25 % pro stát, miliony městu

ČAPUS na svém webu uvádí, že 25 % z činnosti ubytovacích služeb připadne státu. Zčásti jsou to místní poplatky, zčásti daně a odvody ze zaměstnanců. „Je to relativně hodně. Když vezmu jen místní poplatky, které jsou dnes 50 Kč na osobu na noc, jsou to miliony korun, které jako firma platíme přímo městským částem,“ poukazuje Koutný na přímý pozitivní dopad na místa, kde jimi spravované byty leží. Jak s těmito penězi naloží městská část, už ale ovlivnit nedokáže.

S krátkodobým ubytováním jsou ale často spojována i negativa: rušení nočního klidu, zvýšení hluku v domě, a tak nějak celkově odmítavého postoje sousedů. Jak s tímhle bojujete?

Já vždycky zastával ne úplně populární názor, že je na tomto trhu lepší profesionál než amatér. Sám jsem si to několik let zažil a musím říct, že je to hardcore; v amatérském pojetí to prostě nejde dělat dobře. Už jen to, kolik času můžu věnovat vysvětlování pravidel, včasné reakci na potřeby hostů, je strašně důležité. A je to i hlavní rozdíl mezi tím, zda vás celý dům nenávidí, nebo spolu vycházíte. Ve výsledku jsou to banální věci typu, jestli hosté vědí, na jaký zvonek zvonit, aby v noci nebudili sousedy, jestli mají dostatek klíčů nebo jestli jim dobře vysvětlím, kam se vyhazuje odpad.

Jsou vaším typickým hostem zahraniční turisté, nebo se najdou i Češi?

Jednoznačně převládají zahraniční hosté. Takovým typickým je Anna z Německa, které je lehce nad 30 let a přijela se svou rodinou. Co do počtu osob převládají běžní turisté, ale například do počtu dnů se propisují i byznysoví cestovatelé. Řekl bych, že to je tak dvě třetiny turismus a třetina byznysoví klienti.

Ptám se proto, že jste zažili i všechny „covidové“ roky. Jak na tuhle dobu vzpomínáte?

Covid pro nás byl taková hořkosladká záležitost. Hořká proto, že jsme měli naprosto zakázanou činnost, protože tehdy panovalo přesvědčení, že ubytování v soukromí je co do bezpečnosti a šíření pandemie to největší možné zlo. To se samozřejmě brzy vyvrátilo; v pozdních covidových měsících naopak celosvětově vzrostla obliba apartmánového bydlení na úkor hotelů.

Na rozdíl od většiny ostatních podnikatelů nás v tom navíc stát nechal naprosto bez jakékoliv náhrady; nesplnili jsme podmínky pro podporu hotelů ani žádnou další formu. Byli jsme v tom naprosto sami. Z pohledu podnikatele to tedy bylo strašné, ale ve výsledku to celé pro nás mělo pozitivní dopad...

Já si tipnu: kultivace trhu? Nějak tak vnímám, že to plno lidí po téhle etudě vzdalo...

Je to tak, covid podle mě ukončil ten pražský „Airbnb Klondike“, kdy všichni jeli na zlatou žílu. Trh se pročistil a za mě tím správným způsobem. Už jen z dat, které roky sledujeme, bylo patrné, že tu v roce 2019 byla spousta ubytovatelů, kteří – kdyby plnili veškeré zákonné povinnosti, tedy platili daně, měli zaměstnance, odváděli sociální a zdravotní pojištění – nemohli být profitabilní.

Byznysoví turisté jako záchrana za covidu

Jistou záchranou firmy během covidových let byli pro Blahobyty podle Koutného byznysoví turisté. Typickým příkladem byly podle něj například filmové štáby, které vlivem série lockdownů spíš své pobyty prodlužovaly, než aby je rušily. „Klíčové pro nás bylo, že jsme na tomto segmentu hostů pracovali už před covidem,“ říká. Naopak teze, že pomohl „vnitřní trh“, tedy čeští turisté odjinud z republiky, podle něj platná není. „To u nás téměř nefungovalo,“ tvrdí.

Narážíte na „šedou zónu“?

Ano, tehdy bylo zcela jasné, že tu nějaká šedá – ne-li přímo černá – zóna je. To nejsou žádné složité počty. Po covidu se ale trh násobně zmenšil. Už v roce 2019 z celkového počtu asi 13 tisíc bytů sloužilo ubytování celoročně jen něco málo přes šest tisíc, zbytek spadal do sdílené ekonomiky fungující pouze po část roku. V minulém roce jsme se ale stále nepřehoupli ani přes hranici tří tisíc takových bytů, takže jsme asi na polovině objemu. A zůstali zejména ti, co to dělají zodpovědně.

Dnes bych si tipl, že podíl oné šedé zóny bude malý. My na tuto korekci celou dobu sázeli, jen jsme nevěděli, že oním katalyzátorem bude pandemie. Jako jedni z mála, co covid přežili, tak za něj můžeme jen děkovat, protože minimálně v Praze takříkajíc oddělil zrno od plev…

Pokud se ale nemýlím, ta šedá zóna tu stále existuje. Svědčí o tom i snahy států napříč světem tyhle služby regulovat, svázat je jasnými pravidly. Jak na to hledíte?

Jednoduché to určitě není. Právě proto jsem si ale kultivaci trhu jakožto předseda ČAPUS vzal za svou misi; chtěl bych ukázat, že nejsme lumpové a že se jen snažíme dělat věci dobře. Za mě celý ten trh městu přináší mnoho dobrého, je to nový trend, který je potřeba jen správně uchopit a nastavit mu rozumná pravidla, aby fungoval a nikoho neobtěžoval.

Jistá rozumná pravidla tu samozřejmě jsou, za éru mého působení v oboru se ale nikdy nedostala dál než do fáze návrhu. A já bych byl zkrátka rád, aby tady byla jednoznačně nastavená regulace, která trhu umožní fungovat a přinese mu transparentnost. Se zákonodárci se ale občas rozcházíme v tom, jak by tato regulace měla správně vypadat.

Co přesně je podle vás špatně?

Jasné například není, co a jak mám dělat, pokud pojedu někam na delší dovolenou nebo na pracovní cestu a chci svůj byt na měsíc dva pronajmout. Zkrátka ho nenechat ležet ladem. To dnes dělá spousta lidí, ale stávající legislativa takové situace vůbec nezná. Pro majitele takového bytu je pak zkrátka jednodušší to udělat neoficiálně, jinak by totiž musel zařídit celu řadu různých povolení, nahlásit provozovnu, jít na cizineckou policii, začít hledat místní poplatky a tak dále…

Řada legislativních změn se už chystá, blíží se celoevropská regulace a v Česku se v posledních měsících hodně skloňuje registrační povinnost v rámci projektu e-Turista

Je to tak. Většinu zákona týkající se systému e-Turista tvoří právě snaha o vyšší transparentnost. Jasně definuje, kdo a jakou nabídku na trhu provozuje, ubytovatel bude jasně identifikovatelný, bude jasné, za kým jít a po kom chtít, aby dodržoval jednotlivé povinnosti… To je to, co my podporujeme, protože nejlepší dezinfekce je světlo: pokud mám povinnost svým jménem dělat nějakou činnost a všichni moji sousedé vědí, že jsem to já, dám si zkrátka trochu víc pozor.

Na druhou stranu tu ovšem vzniká řada otázek ohledně ochrany osobních údajů, jelikož v související elektronické databázi bude snadno dohledatelné, kdo, kdy, kde a s kým se ubytoval. Umím si představit, že ne každý bude za tuto formu transparentnosti rád…

Tyhle obavy sdílím, na druhou stranu už teď v nějaké formě – většinou papírové – takové údaje existují, třeba někde na recepci. A často rozhodně nejsou uložené v trezoru, jak by měly být. Hosty taky reportujeme cizinecké policii, vedeme knihu návštěv pro městské části. Z mého pohledu to tedy nepřináší nic, co by tu ještě nebylo.

V čem já osobně vidím největší problém, že návrh sice vychází z evropského nařízení, ale nedrží se ho zcela stoprocentně a přidává z našeho pohledu vrstvu zbytečných komplikací. Dost agresivně například zkracuje termíny pro hlášení hostů. V tuhle chvíli jsou to tři pracovní dny, v návrhu je pouhý jeden kalendářní den. To už je technicky poměrně složité zajistit.

Dlouhodobě nás ale nejvíc trápí pokus o umožnění obcím regulovat náš trh vlastní vyhláškou. Praha by ráda omezila počet dní v roce, kdy můžeme hostit, což je ale rozsahem i obhajobou za hranou ústavnosti. De facto jde o zákaz činnosti.

Podnikavé ČeskoFinmag.cz

A není to vedle oněch pravidel také o logické snaze měst zastavit vylidňování center? Praze 1 se asi nelze divit, že se snaží zachovat v centru nějaký běžný občanský život…

To je oblíbený argument a já ho chápu. Nemyslím si ale, že to spolu nějak zásadně souvisí. Vylidňování center měst se řeší přibližně od roku 1970, služby typu Airbnb přišly o hodně později. Hlavní důvod, proč se centrum vylidňuje, podle mě je, že se v něm prostě nedá dobře žít; chybí tam občanská vybavenost, nelze dojet až k domu a komfortně vyložit nákup, nedá se tam výhodně nakoupit…

Nechci to nějak bagatelizovat, jistý vliv na to i byty pro krátkodobý pronájem samozřejmě mají, ale když se podíváme na jejich celkové množství – na Praze 1 to hrubým odhadem bude třeba sedm procent celkového bytového fondu – tak citelnější dopad budou mít asi spíš byty, které jsou využívány jako kanceláře. Ani ony ale oficiálně kancelářemi nejsou.

Když už jsme u toho, ombudsman nedávno uvedl, že nabízet krátkodobé pronájmy ve stavbách určených pro trvalé bydlení je v rozporu s kolaudačním rozhodnutím a tedy že to považuje za obcházení zákona. Co na tohle říkáte?

Stavební zákon je technická norma, která rozlišuje mezi ubytovací jednotkou a bytem. Ten vztah je ale hierarchický – ubytovací jednotka nemůže sloužit dlouhodobému bydlení, ale naopak to samozřejmě jde a je k tomu k dispozici mnoho podkladů a historických soudních i úředních rozhodnutí. Ubytování v soukromí si jistě zaslouží rozumnou regulaci, která umožní zajistit klidný spánek obyvatelům Prahy 1, ale ohýbání stavebního zákona tou správnou cestou není.

V posledních letech by se mohlo zdát, že ubytování v soukromí může téměř za všechny problémy města, v čele s rostoucími cenami bydlení. Rozumný člověk si však jistě uvědomí, že i kdyby se na trh vrátily všechny byty, které aktuálně v centru města slouží turistům, na schopnost běžných obyvatel města pořídit si vlastní bydlení to bude mít pramalý vliv.

Existuje vůbec někde ve světě nějaký vzor, ideál, kterým je radno se inspirovat?

Když se tyhle debaty řeší, často se lidé odvolávají na asi nejlevicovější místo v okolí, a to je Berlín. Jenže i tam se legislativa za nějakých sedm let, co ji sleduju, změnila snad šestkrát tam a zpátky. A vždycky je v tom zapojený ústavní soud, kompenzují se firmy. Naopak všude, kde jsme zavedli registrační a reportingovou povinnost, to funguje. Například na jihu Evropy.

Nejde tedy o nějaký liberální přístup k trhu, ale jasná pravidla, která to lidem celé zjednoduší. Pak totiž nemají tendenci dělat špatné věci.

Zatím spravujete jen byty v Praze, o nějaké expanzi přemýšlíte? Brno, Ostrava…zahraničí?

Expanzi samozřejmě řešíme, ale v rámci České republiky to v tuhle chvíli smysluplně nevidím. Spíš pokukujeme po nějakém evropském rozvoji. To už je ovšem spojené i s hledáním investora a správné strategie. Čekáme na to, až se sjednotí legislativa, což se na úrovní Evropy právě děje.

Hledáte podnikatelský úvěr? Poradíme!

Potřebujete nastartovat své podnikání? Pomůžeme vám.

Doteď tedy investora nemáte? Jak podnikání financujete? Často slýchám zkazky firem na to, že financování je v Česku problém...

I my máme samozřejmě spoustu příběhů k vyprávění, ale je to dáno tím, že jsme si s kolegy už na začátku byznysu řekli, že nechceme být startup a spoléhat na nějaké rychlé peníze. Nestojí za námi tedy žádný investor, vše si financujeme z vlastních zdrojů. Tím jsme si to sice trošku ztížili, ale já jsem za to rozhodnutí rád; usnadnilo nám to i období covidu, kdy nám nikdo neříkal, že to máme zabalit.

Takže nevyužíváte ani bankovní financování?

To zas ne, ale náš bankovní segment je strašně konzervativní. Snad každá banka má nějaké tabulky, přes které prostě nejede vlak. Pak ale mají dost problém pochopit, co jsme vlastně zač: děláme pronájem, zajišťujeme správu nemovitostí, nebo jsme hotel…? Na to narážíme asi nejčastěji. Na rozdíl od počátků, kdy nic nešlo, jsme pro ně ale už dnes dostatečně finančně silní.

Věříte v budoucnost tohohle trhu? Nebojíte se, že jde jen o nějakou módní vlnu, jako tu kdysi byly například takzvané slevové servery?

Věřím. Spíš bych to srovnal s Uberem a podobnými službami, které nějak změnily trh. Ten sice měl svá pravidla, svou logiku, protože zkouška z místopisu jistě dává smysl, dokud není navigace, taxametr zas dává smysl, dokud není nějaký jiný způsob, jak to dělat lépe. A já si myslím, že jsme teď v podobné fázi: jen je třeba podívat se na trh novou optikou a nastavit pravidla tak, aby v moderní podobě fungoval legálně a správně. A nejsme od toho zase tak daleko.

A plány do budoucna?

Celý obor a trh roste a věřím, že i dál poroste. I proto se chceme rozšířit do Evropské unie a možná i jiných měst. Dává nám velký smysl nejen celý koncept, budovat značku, která je pro hosty zajímavá, ale i těžit z dobrých vztahů s relokačními agenturami, tedy posilovat vazby na poli firemních klientů. Tam Praha rozhodně zatím není na seznamu nejatraktivnějších destinací.

Podnikání v Česku

Jak se vám v Česku podniká? Zkuste to jedním slovem…

Koule u nohy.

To jsou slova tři, ale já vám to uznám. Co vidíte jako tu hlavní překážku a co byste – kdybyste měl tu moc – nejraději změnil?

Myslím, že největším problémem je náš zákoník práce. Obrovský rozdíl mezi zdaněním zaměstnanců a OSVČ, v kombinaci s nejasnými pravidly pro švarcsystém, vede k situaci, že mnoho firem obchází zákon a dělají nekalou konkurenci těm, kteří mají zaměstnance. To, že pro některé obory jde o akceptovaný standard a pro jiné ne, je jen taková třešnička na plesnivém dortu.

Obecně si pak myslím, že naše země nedokáže využít svého vlastního potenciálu; máme tu spoustu bariér, které jsou sice dobře myšlené, ale nedomyšlené. Třeba už jen to, že nemáme zaměstnanecké akcie. A nemusí jít jen o velká témata. Třeba to, že neexistuje koncepce pro parkování spedičních firem na modrých zónách také značně přidělává práci.

Jsou to často banality, které ale ve výsledku znamenají obrovské překážky pro podnikání.

Tuším, že změny v rámci konsolidačního balíčku u „dohodářů“ se vám asi líbit nebudou...

Ty se samozřejmě projevily negativně, ale hlavně pro samotné takto zaměstnané lidi. Mluvím teď hlavně o týmu našich pokojských, kde lze najít hodně rozličných životních příběhů. Máme tam například hodně matek-samoživitelek, kterým vyhovovalo, že můžou přijít udělat třeba jen jeden úklid a jít domů. To už dneska děláme v mnohem menší míře, než bychom si přáli.

Co vás osobně vůbec k podnikání přivedlo?

Já vždycky věděl, že chci podnikat, podnikal jsem už v nějakých 14 letech. A přišlo mi rozumné se nějak podílet i na trendu Airbnb, ubytování v soukromí, ve spojitosti s turistickým městem, jako je Praha, kde jsem se narodil.

Baví vás to? I přes to všechno, co jsme si tu řekli?

Baví. Hospitality je hezký obor. Schválně neříkám pohostinství pro jeho silně negativní konotace. Dělat lidem perfektní zážitek a prodávat jim své město je skvělé. Když ale přemýšlím nad nějakou další výzvou, dalším podnikáním, určitě je spousta věcí, které jsem se tu naučil a které bych chtěl dělat jinak.

Máte snad tip na podobně zajímavý či neotřelý byznysový příběh? Pošlete nám ho a my se na něj rádi podíváme!

Zaujali jsme vás? Pokračujte...

Jak jde dohromady byznys a medicína? Dočtete se v novém Finmagu

Je medicína byznys? Jak pro koho. „Frustraci mladých lékařů chápu. Nemají ani na chůvu, aby jim pohlídala děti, když pracují,“ říká přednosta chirurgické kliniky Robert Lischke.

Finmag předplatnéZdroj: Finmag

MEDICÍNA A BYZNYS

Jak venkovští praktici nepřicházejí o iluze • Ženy mění medicínu • Nejstarší pražská nemocnice objektivem Alžběty Jungrové • Nejdražší léky na světě • Obézních přibývá, Česko dohání USA.

BYZNYS JE HRA

„Investice do umění se do tabulek nevtěsná,“ říká Pavlína Pudil z Kunsthalle • Nejdražší materiál roku 2023? Hrst štěrku z vesmíru za miliardu dolarů • Ekologie musí být podle Tomáš Nemravy, výrobce dřevěných domů, ekonomická.

Ohodnoťte článek

-
3
+

Sdílejte

Diskutujte

Vstoupit do diskuze
Michal Hron

Michal Hron

Šéfredaktor webu Finmag.cz. Novinář s dlouholetou praxí z největších českých médií, milovník moderních technologií i přístupů, ale i čisté nedotčené přírody. Po krachu vydavatelství Mladá fronta přešel... Více

Související témata

airbnbBooking.combyznyspodnikáníPodnikavé ČeskoPraharozhovorubytování

Aktuální číslo časopisu

Předplatné časopisu Finmag

Věda je byznys –⁠ byznys je věda

Koupit nejnovější číslo